海外置业不盲目，十项指标细细捋

曾纯敏

来势汹汹的CRS正式启动后，拳拳到肉的措施令高净值人群不得不细细审视自身的资产规划，而海外置业作为一种投资方式，被越来越多的高净值阶层认可。然而，海外置业可不是去国外买买房子这么简单，面对和国内不太一样的海外房产市场，如何了解和评估提前做好置业规划，《出国》带您细细捋一捋以下下10项重要指标。

（1）人口变化

人口变化包括自然人口增长、新移民增长和城市迁移人口增长三部分。人口数值通常以最近一次人口普查结果为准，从当地市政厅网站可获得数据。若人口快速增长，如大批移民进入或者大型公司落户，将会带动当地住房市场需求的增加，进而带动房地产业、建筑业等相关行业的发展，带动房价和租金上升，如在“黄金居留签证”的驱动下，希腊购房移民项目吸引大量海外投资者，对于当地的人口变化会带来一定冲击，从而引发连锁式的经济反应。

（2）就业率

就業率是指某一时点就业人口数占经济活动人口数（就业人口数+失业人口数）的比例。一个国家的就业状况与其经济增长、通货膨胀、社会发展等问题交互并行，就海外置业来说，可以通过就业率了解城市的整体经济状况，例如美国EB-5投资移民的政策要求中，需要投资者创建至少2个工作岗位，其目的也正是为了提高项目当地的就业率，从而促进良性经济循环。

（3）房价中位数

房价中位数的变化对于房屋市场变化有指示作用。经验丰富的房地产专家经常用中位价来判断房价动态。一般区域价格的上升可能是预示着该区建设了更多的高价住宅。或者是该区比较昂贵的物业很抢手。中位价下跌可能是因为有比较廉价的物业建设或出售，或者是有首次购房者进入该区域。

通常情况下，中位价格都是按月统计，如果想了解长期走势，可以查看1年、3年、5年和10年的数值，这更能说明问题，仍以希腊购房移民项目为例，只有统筹细看近年来的希腊房价中位数图表，才可认定何时为投资黄金期。

（4）租金回报走势

租金回报走势是投资者关注的数据。如果想要了解租金回报走势，可以通过查询新报告，或者自己算，而不同的买房方式，有不同的计算方式，现金买房的租金回报率计算方法为：

租金回报率=年房租净收入/购房总价*100%；

年房租净收入=年租金收入-持有房屋费用及出租衍生相关支出

贷款购房的租金回报率计算方法为：租金回报率=年净收入（年租金收入一持有房屋费用及出租衍生相关支出一年固定还款额）/自付额（购房总价扣除银行贷款的部分）*100%

（5）外汇汇率

海外买房，房高低固然是首要因素，但两国之间的外汇汇率也是相当重要的一环。选择在正确的时机进行投资，可以降低买房成本。虽然一个国家汇率贬值会导致当地一系列的通货膨胀，房价也会随之攀升，但在正常汇率浮动水平下，这种调整一般是缓慢且平稳的，比如人民币的涨跌及美元走势变动，也是投资移民政策变动考量因素。

（6）城市安全

城市安全度无论是投资者还是租房者。都是非常重要的。网上查看一下你所选择社区的犯罪率，可以反应当地的治安情况，评估城市的安全度。投资者也可以选择资质过硬、口碑良好的中介服务机构，在其陪同下亲自赶赴当地考察，毕竟买房定居或租房不同于短期旅游，势必会有不同的感受。

（7）房屋空置率

住房空置率是指某一时间空置房屋面积占房屋总面积的比率。与租金回报一样，空置率也是需要关注的，其走势对于理解出租需求和新开发项目对于市场影响有很重要的作用。按照国际通行惯例。商品房空置率在5～10%之间为正常，商品房供求平衡；空置率在10～20%之间为空置危险区，要采取一定措施，保证房地产市场的正常发展；空置率在20%以上为商品房严重积压区。美国住房空置率长期保持在较低水平。即使美国楼市较差的2007-2008年，租房空置率最高值在10.7%，自有住房空置率最高值是2.9%。

（8）房产供应量

现有市场上的房产如果没有新的待售房产进入，以现有的房产买卖速度。房产全部售完的时间就叫做“房产供应量”。通常情况下，房产供应量不会超过6个月，这个时间少，意味着是供不应求，这个时间多，意味着供过于求。

（9）成交天数

DOM，也就是Days on Market。这个天数指的是从挂牌上市开始到正式签下合同之间的天数。数字越小，就说明房产市场积极；数字越大，说明市场反应比较慢。这个数据相当于当地房产市场的晴雨表，可用于判断现有房产市场的状况。

（10）卖方折扣

卖方折扣是指卖方将他们待售物业价格降低的数值，通常用百分比表示。卖方折扣很大表明市场比较冷淡，是业主退出市场的信号。它也表明房价会下跌，同理，如果某区域卖方折扣很小，或者说销售价格超出了标价，说明竞争激烈、需求强劲。除此之外，卖房折扣也有一定的人为因素，但并非折扣越大越好，高于市场平均价的折扣可能暗含隐形消费，如在近期火爆的希腊购房市场中，有一些服务机构以超低价超大折扣来吸引投资者，其背后可能有更多的隐形消费或劣质项目在其中，《出国》小编提醒投资者需要保持理性，切勿被超低价或大折扣所蒙蔽，落入不良中介的圈套中。