争议空置税

江寒秋

因为空置税，专家“打起了架”。

先是国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴表示，当前我国房屋空置率太高，例如北京空置率就高达10%-20%，而房产税的出台需要多种条件支持，可能需要较长时间，所以可以考虑将房地产税拆分为消费税、流转税、空置税和物业税，并建议率先出台消费税、流转税、空置税，然后再从容考虑物业税，“以达到理性遏制、逐步熨平房地产泡沫的效果”。

随后，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌却认为，现在中国住宅人均1.1套，人均建筑面积在35-40平方米之间，中国住房市场还有很大发展空间，目前最多是阶段性的饱和，拆旧建新还会带来大量的需求，加上家庭小型化和老龄化，会导致丧偶老人独居、年轻人一人家庭越来越多。

我国住房到底是不是已经饱和？空置率又该如何界定？

房地产税结构待调整

资料显示，我国房地产税征收始于1951年，主要涉及房产税和城镇土地使用税，后来逐步扩大到包括房地产业增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。

根据财政部发布的我国今年前三个季度财政收支情况，今年1-9月，全国土地和房地产相关税收中，契税4517亿元，同比增长19.3%；土地增值税4583亿元，同比增长14.7%；房产税1967亿元，同比增长6.8%；城镇土地使用税1760亿元，同比下降1.6%；耕地占用税1026亿元，同比下降29.2%；个人所得税11349亿元，其中涉及房屋交易的财产转让所得税增长13.2%。

当前房地产税收呈良性增长，但随着我国社会发展、房地产行业的变化，多位专家表示房地产税税收结构不合理。

恒大研究院夏磊和任泽平在《房地产周期》中分析：“目前中国房地产税体系主要有10个税种，涉及开发建设、交易、保有三个环节，其中，开发建设环节涉及7个税种，交易环节，涉及7个税种，在保有环节，有2个税种。”“随着大规模住房建设时代过去，存量房时代的来临，土地出让金减少、交易环节税收减少，作为保有环节税收——房产税改革的紧迫性正在上升。”夏磊和任泽平表示。

此外，當前的房地产税收结构还面临重复征税的问题。

中国财政科学研究院应用经济学博士后盘和林表示：“我国目前可在市场上流动的土地都是国家所有，但房地产开发商在拿地时已经缴纳了土地出让相关税费，若是再对房屋所有者征收相关费用，的确有重复征税之嫌。”

中国社会科学院城市发展与环境研究所研究员王业强据此建议，设置空置税并不是增加一个房地产税税种，而是从结构上进行调整，这样才是合理的。“在整体税负下降的前提下，降低开发、流转环节的税负，同时适当提升保有环节的税负。开征住房空置税，并设置随住房空置时间累增的税率，以此将空置的存量住房逼入市场，从而有效增加住房供给。相较于涉及面较广的房产税，征收空置税会是一个更好的选择。”王业强表示。

“空置率”界定成难题

虽然空置税有望打击炒房、囤房，释放存量、活跃市场，空置率、空置税也并非首次在我国提及，但如何界定“空置”仍然是一个难题。

同一场演讲中，仇保兴公开表示北京的空置率已经高达20%，但随即被贝壳研究院院长杨现领驳回，他认为北京的空置率仅有7%。当前已有的空置率研究，大多数采取水电燃气使用统计法、大数据估测、实地走访等方式，但始终缺乏一个统一的、权威的统计。

究竟应该如何界定空置率？

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，关于目前我国城市的空置率问题，“我们也不清楚，当前的空置情况不好界定”。而按照国家电网“一年用电不超过20度”的标准，2017年全国大中城市的房屋空置率是11.9%，小城市的房屋空置率为13.9%，农村的房屋空置率则为14%。

20世纪90年代中后期，我国引入了“空置面积”的统计指标。2003年，有关部门承诺“改进房屋空置统计方法，建立与国际接轨的房屋空置率指标体系”；2010年，统计部门再次明确“研究建立空置住房调查办法”，但截至目前仍未见到相关进展公布。

综合当前国际上已有比较成熟的住房空置率统计的国家的情况来看，空置率统计是一套复杂的系统，包括基本的数据了解、常规的走访了解、数据库建立共享等。此外，对空置的定义也有比较明确的分类，包括季节性空置、待出租等多种情况。

目前，国内尚未形成空置率的统计系统。

2015年，时任国家统计局新闻发言人、现国家统计局党组成员盛来运表示，空置率统计难以推出，“从短期和表面上看，主要是空置的状态和时间很难给出标准，要清楚计算出来难度较大。从深层来看，主要是我们还没有征信制度支撑，调查缺乏客观科学的依据。未来寄望于不动产登记制度的实施”。

香港“空置税”不可比

今年6月，香港开征“一手房空置税”：针对空置一年或以上、未作出租或自住的一手住房，按房屋年租金的200%征收空置税。

深港房地产专家罗振坤表示，香港的空置税跟内地理解的可能有点不同，“香港的空置税主要是由于近年来香港房价急升，开发商多以‘挤牙膏的方式分多批推售房子、制造供不应求的假象，所以用空置税来逼迫开发商加快推售手上的一手物业，增加市场供应”。

但内地情况不一样。“内地的一手房已经有足够的手段控制开发商的捂盘行为，没必要使用空置税。”罗振坤表示，“比如近期深圳发布《深圳市建设用地开工竣工管理办法（试行）》，要求房企住宅开发一年内开工四年内竣工，已经对开发商拖延、捂盘形成了一定的打击。此外在针对捂盘行为方面，内地还有对拿预售证十天内必须推售，并且同一批预售证房源必须同一批推出等规定。”

此外，多位专家分析，即使出台空置税，也没那么快能推出，且税率不会那么高。罗振坤表示，“推行空置税、压制投资需求主要是为打击二手市场囤房行为，如果税率定得太高，现在的市场情况下，一线以外的市场大多会崩盘，估计内地短期内不会推出。”王业强也认为，“开征空置税无疑有利于增加租赁住房市场供应，推动租赁住房市场发展。但是，香港征收200%的空置税做法实际上属于一种惩罚性的税收，内地城市即使开征空置税，也不至于采用这么高的税率。”

但即使香港开征了空置税，市场效果也不如政策预期。“香港的空置税率折算大约为价值的5%，如果物业每年增值超过5%，空置税基本上形同虚设。参照过往几年香港房价的升幅，空置税只能起到对买家心理上的影响，不会增加供应量。”罗振坤分析，“近期香港在多年低息环境下首次跟随美国加息，对市场形成一定冲击，房价指数高位回落，一手房价也在万科在屯门的项目带头低开后有回落迹象，但这与空置税没有直接关系。”

在空置税征收方面，王业强建议逐步推进，“从目前情况来看，增收空置税需要先制定空置标准，此外空置税的出台也不应是一个单一事件，需要对房地产相关税种进行归并，总体设计，系统推进房地产税制改革”。