建立健全住房租赁市场治理体系

文/本刊评论员

住房租赁市场在培育和发展过程中遭遇了“成长的烦恼”，近期出现的一些问题引起了各方高度关注。比如，有媒体先后报道，一些城市房租大幅上涨，少数企业涉嫌垄断房源从而抬高租金，行业内不少企业在租金分期贷款（“租金贷”）方面有违法违规嫌疑，某些企业的出租房屋存在装修污染，另外还存在侵犯承租人隐私的问题等。对此，有关监管部门及时做出了回应。住房和城乡建设部多次重申“控租金”是房地产市场调控的目标之一，并联合相关部委开展打击操纵房价房租等市场乱象的专项行动；北京、上海、深圳等城市陆续采取了规范住房租赁市场的相应措施。这些整顿规范举措必将对住房租赁市场发展产生积极作用。

住房租赁是人民群众解决居住问题、实现住有所居的一种重要方式，也是房地产市场的重要组成部分，为了巩固阶段性的整顿规范成效，促进市场长效发展，应建立健全住房租赁市场治理体系。

与买卖市场相比，住房租赁市场具有交易总额较低、交易频率较高、市场主体组织化程度较低、市场需求弹性较小等特点。这些特点使得住房租赁市场在运行中更容易出现一些不规范的现象，以致侵害租赁关系相关当事人的合法权益，促使公共部门采取严格监管措施。但是，如果过于依靠“冲击—回应”监管模式的整顿和规范，与其他一些市场一样，住房租赁市场也很容易陷入“一放就乱、一管就死”的发展怪圈。从长期看，这种钟摆式往复循环的波动以及由此形成的失衡状态将不利于住房租赁市场的可持续发展，也不利于维护人民群众的合法权益。

国内外各城市的住房租赁市场发展差异较大，但也呈现出一些共性，比如：租赁需求具有多元性，且多为真实需求；自然人在租赁住房供给中一直占据较大份额；公共部门一般不是租赁住房的唯一供给者。基于这些特征，各城市监管住房租赁市场的重点是根据住房制度和发展实际选择合适的政策工具和手段。从实际效果看，有些城市的租赁市场实现了平稳健康发展，有些则不然。总结租赁市场得以可持续发展的案例经验，可以发现，不少城市致力于采取一种具有市场包容性的治理体系。与传统的“冲击—回应”监管模式相比，这种治理体系更强调多元参与，更注重长效发展，更聚焦监管效能。

在发展和规范我国住房租赁市场的过程中，可以学习借鉴有关城市的成功经验和有益做法，改变传统的监管模式，基于治理视角，建立健全适应住房发展实际情况的具有市场包容性的治理体系，既让市场保持强大的活力和动力，又形成有序、规范与可持续的发展态势。首先，租赁市场治理体系由政府监管、行业自律、企业负责、社会监督等要素组成。每种主体在治理体系中都有其价值诉求和应有功能，应让各类主体在治理框架中各司其职，相互补充。其次，租赁市场体系应以可持续发展为目标，同时妥善处置各种随机扰动。在市场发展过程中，既要重视处置随机扰动，又不能被短期问题所牵绊，从而影响对长远目标的追求。一种相对健全的市场治理体系应能平衡好短期问题与长远目标的关系。再次，具有市场包容性的治理体系应聚焦监管效能，而非过于依靠监管强度。在治理实践中，要不断补齐监管短板，提升监管效能，使监管能适应市场发展的新形势。