房地产企业内部控制存在的问题与对策

贾思威

摘要：本文以房地产企业内部控制存在的问题与对策为研究对象，首先对房地产企业经营特殊性进行了阐述分析，随后分析研究了房地产企业内部控制存在的问题，最后结合问题提出了一些针对性的对策，以供参考。

关键词：房地产企业；内部控制；问题与对策

随着市场经济的快速发展，房地产企业经济活动日趋复杂化，对于房地产企业内部控制也提出了更高的要求，需要房地产企业充分认识到自身经营的特殊性，了解内部控制管理对企业未来发展的重要性，深入分析内部控制中存在的问题，并采取有效对策加以解决，从而推动房地产企业实现平稳顺利的发展。

一、房地产企业经营特殊性分析

（一）受地理区位影响较大

从实务现象分析，房地产企业的存货由土地和建筑物共同构成。一方面，土地资源具有一定的稀缺性，其获取成本占总成本比重较大；另一方面，土地资源以及建筑物的位置固定不变，而不同区域的土地价格相差甚大。土地价格的差别直接导致房价的差异，由此可见房地产企业经营受地理区位影响较大。在不同的地理区域，房地产投资潜力也呈多样性变化。市场行情千差万别，相应地房地产企业的投资回报率势必会有所不同。

（二）受国家政策影响较大

从我国当前的国民生产总值来看，房地产行业占有较大的比重，对于区域经济发展有着一定的推进作用。与此同时，房子作为人民群众生活必需品之一，近年来房价的过快增长给人民群众的生活也造成了巨大的影响。因此，国家高度重视房地产行业发展，并通过法律、政策、经济调控等一系列手段对房地产行业发展施以一定程度的干预与引导。

2016年年底的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”。各地逐渐出台和完善限购政策直接影响了房地产企业的销量和价格，由此可见房地产企业受国家政策影响较大。

（三）资金占用量大且周期较长

房地产企业具有投资高、周期长、风险大的特点，前期资本投入较大，属于典型的资金密集型行业。尤其是在土地获取及前期开发阶段，房地产企业需支付巨额的土地出让金，同时还需要花费大量资金聘请房地产规划师、土地评估专家、设计师进行规划设计工作，除此之外，一旦正式开发建设阶段，还需要投入大量资金进行工程建设。在售房阶段，还要支付大量的广告宣传费与其他营销费用，整个过程涉及周期较长，资金占用量巨大，期间需要承担很大的财务风险。

二、房地产企业内部控制存在的问题

（一）组织架构不健全

根据我国相关公司法规定，对于房地产企业而言，需要建立股东大会、董事会、监事会等组织架构。但在实际落实过程中，很多房地产公司内部治理结构多流于形式，在职能行使上缺乏实质性效果，对于房地产企业内部控制造成了严重的影响。具体表现为以下几个方面，一是股东大会“专权”现象较为严重，在董事及监事人员任命方面，一般都是由大股东直接任命或指派，基于此，董事与监事一般都按照大股东的意见与指导办事。这样极大地削弱了董事及监事应有的职能发挥，尤其是监事的监督职能受到严重限制，不利于房地产企业实施内部控制；二是审批流于形式，部分房地产企业审批部门形同虚设，并未发挥出审批实质作用，很多都是“走过场”。三是董事缺乏应有的独立性，董事原本代表全体股东利益，具有一定独立性，然而由于董事由大股东直接任命或指派，受制于大股东，导致其缺乏必要的独立性。

（二）房地产企业人员业务素质及职业道德素养有待提高

从当前房地产企业内部控制管理现状来看，部分房地产企业人员的业务素质仍有很大的进步空间。一方面，员工的专业素质难以与近年来高度发展的房地产公司相匹配。在日常工作过程中，员工对于国家有关房地产行业的法律法规和方针政策尚未完全掌握，无法熟练理解并运用房地产行业的业的理论知识和技能，导致很多工作难以合理规范的推进，对于房地产企业的内部管理控制造成了严重影响。另一方面，部分员工的道德素质修养和思想觉悟有待提高。房地产企业的内部控制很大程度上依靠法务、财务以及相关内审部门共同推进。若相关员工在工作中不能严格遵守职业道德，不能始终坚守自己的原则，那么不仅内控工作难以推进落实，还会导致公司经营风险进一步加大，甚至有可能会际触犯法律。

（三）房地产企业内部控制监督力度不足

尽管很多房地产企业制定了较为完善的内部控制监督制度，但在制度具体落实监督执行方面却显得较为乏力。一是因为很多公司没有设立专门的内部审计部门，从而使得房地产企业内部控制审计监督无法得到很好的落实，对于企业内部一些违规行为难以起到相应的制约作用。二是有的房地产企业虽然设立了专门的内审部门，但由于相关部门缺乏必要的独立性或被赋予的权限有限，因而很多违规问题无法得到及时的控制与处理，从而最终的内部审计监督效果大打折扣。

三、房地产企业面对内部控制问题的应对措施

（一）完善房地产企业组织机构架构

针对我国房地产企业股权过于集中导致大股东“一家独大”问题，需要引进独立董事制度，并促使董事会与监事会职能进一步健全，从而有效避免大股东为實现自身利益最大化不惜牺牲小股东利益的现象发生，充分发挥董事会与监事会应有的职能，使得所有股东的利益都能够得到有效的保障，在具体实施上可以参照我国2001年颁布的《关于在上市公司建立独立董事制度的指导意见》，并按照上述规定构建独立的董事制度，促进房地产企业组织架构得以进一步实现有效的完善。

此外，随着我国的房地产企业规模不断扩大，业务范围越来越广，并逐渐向全国范围进行布局，因此一些房地产企业逐渐朝着集团化方向发展，这直接带动了一些房地产企业内部管理的改革，部分房地产企业的管理模式由原来的集团总部直接管理转变为区域多元化管理，一些子公司的独立性也日益提升，基于此，为进一步优化房地产内部控制，必然要房地产企业完善业务授权制度，从而提升房地产企业的内部控制整体水平。我国房地产企业针对该方面的已经做出了一些尝试与探索，需要在未来时间过程中使其不断完善，发挥出更好的效用。

（二）进一步强化房地产企业人员业务素质与职业道德素养的培养

房地产企业全体人员综合素质水平，对企业内部控制及运营有着直接的影响。依据此，房地产企业必须提高对全体人员业务素质与职业道德素养培养的重视程度，首先在人才引进方面，需要提升人才招聘门槛，确保其具备优秀的职业道德素养，同时又有着过硬的业务处理能力，还应具备丰富的有关房地产行业的法律法规知识。此外，对于国家颁布的与房地产企业相关的法律法规政策具备足够的敏锐性，能够从中发现其中的风险。房地产公司可以通过校园招聘、社会招聘、内部推荐等多种渠道建立自己的人才库。与此同时，还要加强对管理人员、关键岗位人员的职业道德教育和業务培训，有效提升其工作能力与职业道德素养，激发员工工作潜力，减少在业务处理中的技术性失误，保证房地产企业内部控制平稳有序的进行。除此之外，为激发企业员工的工作积极性，房地产企业需要充分考虑员工切身利益，可以对管理人员和重要岗位的人员实行休假和轮岗制度，在内部控制管理上真正做到以人为本，充分配合房地产企业良好内部控制机制的建立和实施。

（三）进一步强化房地产企业内部控制监督的有效性

良好的监督是制度落实执行的保障。基于此，地产企业要保证内部控制的有效性，确保监督的职能能够有效执行。具体来说，可以采取以下方式提升内部控制监督有效性：一是提升对日常监督检查的重视程度，确保监督检查流程的规范性，通过持续性的对企业内部控制建设与实施情况进行常规检查，从而使房地产企业内部控制体系运行的有效性得到良好的保证。当下对于很多房地产企业来说，其在多个区域甚至全国范围内扩展房地产开发业务，因此针对日常监督检查，企业可以通过周报、月报的形式来落实实施，相应内容应包括房地产项目的投资、建造进度、质量和安全等，由项目管理人员和财务人员共同负责上报，并承担相应责任。二是房地产企业除了落实日常监督外，还应做好专项工作的监督检查，例如质量安全、工程节点、财务审计工作等，并且在具体落实专项监督检查工作内容的过程中，需要将质量安全工作专项监督放在首位，究其原因在于，由于房地产项目周期本就较长，一旦发生质量安全事故，不仅会严重影响项目完成期限，还会造成严重的不良社会影响，对于房地产企业工作和社会形象造成严重打击。通过落实专项监督检查工作，房地产企业可以更好地对所属子公司的运行状况加以全面了解与监督，有效防控各种内部控制风险。三是建立问责机制，明确相应责任，一旦在在监督检查过程中发现的内部控制缺陷和问题，要快速将责任落实到人，避免出现扯皮、推诿现象出现，促进内部控制监督发挥出其应有的效果。

四、总结

综上所述，房地产企业经营相对于其他企业具有一定的特殊性，在业务开展过程中需要承担巨大的财务风险，因此做好房地产内部控制管理非常重要，然而当下房地产企业在内部控制方面依然存在一些问题，需要结合相应问题深入分析，并提出针对性措施加以解决，有效推动房地产企业平稳顺利发展。

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