浅析营改增对房地产企业的税收筹划的影响

顾晓蓉

摘要：“营改增”是完善我国税收制度的重要举措，对于减少企业税负、促进国民经济的增长具有重要的作用。房地产企业作为我国经济的一部分，营改增税收制度的变化对其发展也产生了重要的影响。本文主要探讨营改增税收制度的变化对于房地产企业的税收筹划的影响，通过了解当前营改增对企业的经营带来的优势与风险，从而有针对性的提出切实可行的企业税收筹划方案，更好的规避企业风险。

关键词：营改增；房地产企业；税收筹划；影响分析

“营改增”是我国进入新世纪以来经济制度改革的重要举措，大大的完善了我国现有的税收制度，减轻了相关企业的税收负担，对促进国民经济健康持续发展具有着重要的作用。“营改增”税收政策的初衷是为了减少重复性征税，通过税收结构调整的方式来帮助企业降低税收负担，从而降低企业的现有经营成本，促进企业的转型和升级，推动我国经济更好更快的发展。房地产企业“营改增”税收制度的调整是大势所趋、众望所归，但是目前“营改增”的实行对其发展造成了重大的波动，企业面临着一定的经营风险，如何持续平稳的帮助房地产企业渡过这一过渡性的阶段就是我们研究的重点。

一、“营改增”税收制度对房地产企业税负的影响

“营改增”的目的是为有效的降低企业的税收负担，但是目前从某些方面来看，还是在一定的程度上加大了房地产企业的税负。下面我们就“营改增”对房地产企业的税负影响情况分为四个方面进行详细的分析：

（一）“营改增”后建筑安装成本的税负抵扣难度增加，房地产企业的税收负担相对增加。国家税收制度的变革，使得建筑施工单位的税负一定程度上增加了，这最终都影响到了房地产开发企业。对房地产开发企业产生影响的主要是，企业无法获得建筑行业的增值税发票或者是只能够获得部分的增值税发票，无法获得的增值税发票部分的税收就无法进行抵扣，这在一定程度上增加了房地产企业的税收负担。但是房地产企业最大的税收支出就是建筑施工，房地产开发企业一部分的劳务支出和施工的材料支出并不能获得相应的增值税发票，因为目前很多的建筑材料售卖单位都是小规模的私营企业或个体工商户，同时农民是劳务工作的主要承担者，他们两者都不存在缴纳税收的问题，这就使得房地产开发商能够抵扣的增值税发票减少，变相增加了企业的税负。

（二）现行“营改增”制度对土地出让金只能在计销项时作为扣除项分期扣除，抵扣范围较窄。房地产开发企业中，成本的结构组成是影响企业税负的重要因素。当我国实行营改增税收制度后，房地产开发企业的营业税也相应的变更为增值税，在这一环节中土地出让金，也可称之为土地成本的抵扣问题就成为了影响房地产开发企业税收负担的重要因素。若是土地出让金能够作为税收的抵扣项目，那将可以对企业的进项税收进行有效的处理，但是根据我国目前的税收法律法规的规定，土地出让金是只能在计销项时作为扣除项分期扣除，而房地产企业向国家支付了高额的土地购买价款同时还向国家缴纳了大额的税款，这大大的增加了企业的经营成本。

（三）房地产开发企业的现金流受到严重的影响。房地产开发企业在进行土地开发的过程中，一般已经开始进入销售的模式，就是我们常说的预售，预售获得的部分收入作为税负的承担金额进行缴税。但是随着工期的增加，房地产商的建筑成本及财务成本会逐渐的增多，而预缴的增值税必须待实际发生纳税义务时才能抵减应纳税额，这就造成了后期建筑房地产商的流动资本紧缩。

（四）政策尚有不清晰之处，处于过渡阶段的房地产开发商承担着较大的税务风险。从目前的情况看，房地产开发商的资金中的一大部分被投资到了广告宣传和市场营销的方面，这两块支出的抵扣项目却非常的少，这变相的导致房地产开发商的税负任务增多。从2015年开始，国家颁布相关的税收规定，并将营业税变更为增值税，房地产开发企业的增值税调整为11%，在这个过渡时间段内，由于房地产开发企业对于专门的政策指导精神学习不深入、领会不到位，这导致部分的商品的售出时效性存在滞后，使得企业没有办法按时的缴纳税款，这造成房地产开发企业承担了一定的税务风险。

二、“营改增”背景下合理筹划房地产企业税务管理工作的建议

“营改增”税收制度的最终目的是调整税收结构，降低企业税收负担，但是由于当前处于过渡的阶段，且尚有部分的政策不够明晰，为了合理规避企业税负风险，我们必须要采取相应的措施，合理的筹划房地产企业的税务管理工作，制定切实可行的税务执行方案，从而有效的降低企业的生产成本，提高房地产企业的经营效益。总的来说，“营改增”背景下合理筹划房地产开发企业的税务工作的建议可以分为以下几个方面：

（一）企业要树立学习观念，加强对“营改增”政策的学习。作为房地产开发企业要想制定合理有效的税务筹划政策，必须要对税收政策进行详细的解读和掌握，需要明确“思想—意识—行为”的行动模式，采取相关的措施帮助税务工作者清醒的认识“营改增”工作政策，理顺实际工作的步骤和思路。具体可以从两个方面着手：一是注重加强对公司管理层的教育和培训，在领导层面全面开展“营改增”税收政策的培训和教育，提高领导层面的思想认识和理解。因为领导层作为企业经营的决策者，必须要充分的掌握现行的法律法规政策，这样才能对企业的经营做出正确合理的决策，帮助企业更好地适应我国税务政策的变化，平稳渡过动荡期。二是要对企业税务工作人员进行培训。通过举办定期的培训会让广大的财务工作人员系统的学习“营改增”的政策知识，增加对现行税务政策的掌握，这样能够有助于帮助他们在日常的财务工作中趋利避害，尽可能的高效开展财务管理工作，避免工作中的漏洞和失误，利用合理合法的财务手段帮助企业降低税负风险。

（二）根据“营改增”税务政策的模式，合理筹划房地产的开发成本。房地产开发具有成本高、周期长、资金规模大、风险性强等特点，一般来讲一个房地产项目的开发需要三年的时间，这大大的提高企业的经营成本。因此，为了能够有效的降低企业成本，我们必须要对企业的税务筹划工作进行科学合理的安排，对房地產的整个开发过程进行合理的调节。尤其要注重的是上游企业的市场波动、税务压力等方面的影响，尽可能的做好可推迟的采购策略筹划及合同模板树立等方面的工作，这样才能够有效的降低企业的税务负担。

（三）充分做好企业的发票管理工作。“营改增”政策的推行，必将对企业的发票管理工作带来革新，同时也增加了财务工作者对发票收取管理方面的工作量。要做好这方面的工作，首先就是要对客户开具的发票进行妥善的保管，同时还要做好对相应发票等资料的登记和管理工作，确保后期能够有效的查漏补缺。其次要加强对供应商的发票管理工作，这主要是为了提高发票的有效性，防止出现登记错误等工作失误阻碍工作的进行。

（四）房地产开发企业合理筹划税款的抵扣问题。对于房地产企业来讲，材料、劳务的支出成本占比非常的庞大，这是获取可抵扣增值税发票的重要部分。因此，房地产开发企业必须要合理的筹划这一部分的工作，要从企业的长远利益出发，合理合法的索要增值税专用发票，不能够贪图一时的便宜，缩减增值税发票的额度，这虽然在短时间内会造成成本降低的假象，但从长远的目标看，这一工作往往会造成更大的负面影响，因此相关的工作者一定要树立正确的税务意识，科学的管理发票，合理的进行抵扣，从而保证企业的长远利益，减少企业的整体税负压力。

参考文献：

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