不动产抵押登记的特殊情况与对策

不动产抵押作为主流经济融资手段，因不动产的独特性与其他物质的抵押不同，而不动产登记是相关部门对产权的变更等进行系统化的记录，改变了以往多方登记的混乱，但在推行和使用的过程中面临的特殊情况也逐渐显化，急需相应的有效对策进行处理和解决。

1 不动产抵押登记存在的独特性问题

抵押指的是债权人将财产作为债券担保，若逾期未还债务人可以将财产折价或拍卖以偿还部分资金，而不动产抵押基本上具有抵押的性质是以不动产作为标准物，如房屋、土地等。不动产抵押登记在我国经过了长期的发展和变化，简单来说就是依法记录不动产产权的变化，包括了集体房屋所有权、森林所有权和土地承包权等。在最新的发展时期，不动产抵押登记的制度趋于完善，办理程序和速度上都有明显的提高，不过也存在一些特殊情况。一是不动产抵押时需要向有关部门提供一系列的文件，我国各地区之间对文件登记的规定都有一定的差别像部分地区需要提供公证部门的文件，有些则需要上交不动产价值估算表。二是不动产抵押需要的材料本身就比较多，登记时因材料种类的不同也会出现一些问题且公证一般需要缴纳一定的费用，无形中增加了成本投入。三是自然人的土地抵押归属于房产管理部门，在进行登记时会受到一定的限制。

2 解决不动产抵押登记特殊情况的对策

之所以会出现上文提及到的特殊情况，与不动产条款在实施的过程中有保留、覆盖范围未能普及和不动产评估部门评价不准有关。针对不动产抵押登记出现的特殊情况和成因，笔者提出了如下的几点对策。

2.1 健全相关法律法规，加强制度连接

不动产抵押具有一定的特殊性，需要政府为主导并且法律法规进行约束和规范，所以想要保证不动产抵押登记的统一和规范就必须从法律法规的完善和制度连接入手。第一，法律法规的健全。不动产抵押登记相关法律涉及到了不动产登记和不动产抵押登记两个层面，从不动产登记的角度来看有关部门要完善原有制度中的问题，加强法律建设和对统一标准的添加。对于原有的不动产登记法律法规中存在的与现今的统一和协调有所出入的条款必须及时进行修改，其他的配套法规也有紧跟时代发展与其保持一致。从不动产抵押登记而言，多出台具体、详细的抵押条款，加强政策性指导且修改物权法中关于不动产抵押的内容，减少物权冲突是至关重要的。

加强制度连接。我国不动产抵押登记出现的特殊情况与区域间制度的差异和连接不紧密有关，而不动产抵押登记需要统一、规范化的管理，需要加强制度连接。一是密切联系抵押登记机构，对各地区的不动产抵押登记进行整合和监管，将分散的职责纳入统一的管理中合理分配，重点对土地、房屋等不动产规范登记。登记机构充分利用先进的网络信息技术，将登记账目统一汇总到平台上，上级机构定期进行抽检和监督，以免出现包庇和登记不清等问题。登记人员组成上要求专业化的高级人才为主，对工作技术不足的人员要提供人培训和再学习的机会。二是登记信息和标准要紧密连接，对于已经存在的旧数据重新录入，尤其是时间较长的纸质档案，必须慎重检查及时地对缺失和错误的信息进行更正，信息平台之间要建立良好的共享和交流，信息互通的内容要包括水产、地产、森林产权等。三是登记规范要一致，进一步地对不动产抵押登记中出现的原则、内容和种类细致划分，指导地区的等级工作。此外，职责上的明确也是重要的内容，必须加强登记工作的后续监管并定期向上级反映实际进行情况。

2.2 建设信息化平台，完善公示制度

近些年，信息化网络技术在各个行业之间的使越来越多的企业和个人意识到技术的重要性，对随着经济增长而增加的不动产抵押融资行为而言，加强信息化平台的建设是当前和未来抵押登记的发展方向。政府建设不动产抵押登记信息平台时，先要做好基础性工作注重网络安全和使用后的维护管理，相关的管理条款也要明确组织领导职责、登记规范等，切实地保证不动产抵押登记信息化平台的安全顺利运行。登记时要按照相关的关键词做出索引目录，方便人员的查阅和上级监管部门的监督。各部门之间的信息互通也是重点工作内容，包括了不动产审核和交易信息的透明化管理，同时与社会上的信用调查机构合作，加大对不动产抵押企业和人员的评价。

不动产抵押登记与经济活动相关需要公众对其进行监督，公示制度的完善使必要的。政府要针对公示制度制定相关的法律法规，保证信息的公开性和透明度。一是将不动产抵押的各个环节向公众展示，在加强公示性的同时向群众普及抵押和登记的程序。二是相关的政策和登记材料要在保证信息安全的基础上，尽可能准确地向公众展示，提高监管的力度和质量。三是公示制度的完善是为了促进不动产抵押登记更具有规范性和透明性，相关管理人员要对适应信息定期的记录和汇总，形成统一的汇报规范。

综上所述，不动产抵押对社会经济的发展和市场的平衡有着重要的作用，而不动产抵押登记更是关键。为了应对现存的特殊情况，可以采用健全相关法律法规，加强制度连接等对策。

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