我国房地产泡沫的形成机理及应对政策措施研究

吴晗

一、前言

1998年我国住房制度完成了从计划型到市场型的转变，房地产成为一种货币化的商品，在国家政策的支持下，房地产业经历了从衰败到复苏、繁荣甚至出现泡沫的过程。房地产业是国民经济的支柱性产业，对国家整体经济具有牵一发而动全身的影响。因此合理的分析房地产泡沫产生的原因并根据实际情况开展针对性措施显得尤为重要。尽管古今中外已经有大量学者对房地产泡沫进行了深入的研究，但中国的房地产泡沫与中国实情有着千丝万缕的紧密联系，所以，立足于我国的实际国情显得尤为关键，通过具体分析影响我国房地产价格的因素以及在房地产泡沫形成过程的基础上，文章具体讨论了房地产泡沫对我经济发展、人民生活和社会稳定等方面的影响，并结合经济学相关知识，根据我国实情提出相应的建设性意见。

二、房地产泡沫的形成机理

根据投机理论，我们可以将房地产泡沫定义为：由于房地产投机行为引起的房地产的市场价格严重背离其实际价值而持续上涨的过程及状态。首先，住房需求分为自住需求、投资需求和投机需求。投资需求是指为了满足租住需求而进行的房地产投资行为，其购买动机主要是为了获得长期收益，其次才是为了获得资产的增值，因此投资需求和自住需求构成房地产市场的真实需求，它们才是房地产基础价格的决定性因素。而投机需求是指利用房地产价格在短期内价格的上涨来买卖房屋赚取差价而形成的需求，这是一种非真实需求，也是构成房地产泡沫的根本来源。根据中国的实际国情，房地产泡沫的形成原因主要为以下几点：

（一）城市化进程带来的城市人口增多

中国经济的特殊性在于中国处于经济转轨时期，这是一个渐进的过程。中国作为一个农业大国，从计划型向市场型的转变也意味着从农业经济向工业经济的转变，我国目前处于工业化中期，工业化带来的是农村人口不断向城市聚集，城市化进程为房地产市场提供了需求基础，从而带动房地产价格上涨。

（二）社会文化的影响

社会文化是指由人类所创造的具有地域、民族或群体特征，并且对社会群体有广泛影响的各种文化现象的总称，社会文化一旦形成就具有稳定性，短期内难以消除。中国独特的社会文化对房地产市场的影响主要有以下几点：首先，中国人具有较强的房地产投资意识。受悠久的农业历史的影响，我国部分居民具有强烈的恋土情节。并且，在传统的观念里，房地产不是一般的消费品而是一种可以保值增值的投资品。因此，在投资渠道相对匮乏的情况下，房地产投资成为人们的不二之选。其次，中国人尤为钟爱买房居住。从中外的情况对比我们可以发现，中国人对房屋的“主人翁”意识特别强烈，中国的古语“寄人篱下”就用来形容一种身不由己、依附于别人的生活。可见中国人将寄居在他人檐下视为一种耻辱，租房住所带来的不安全感让人们愿意承担为了拥有房地产权而带来的经济负担。最后，中国的父母乐于投资子女去购买房地产。中国强调家族血缘关系，从某种程度上而言，子女是父母生命的延续，父母通常会尽全力去提高子女的生活水平。当子女成家之后，经济条件较好的父母通常会给子女购买一套住房；即便是经济条件较差的父母也会资助子女部分的购房款。在父母的观念里：“有房子才有家，有家才有保障。”这样一种社会文化有力地推动了中国房地产市场的发展。

（三）土地成本是房地产开发商的主要成本，土地成本的上升将会直接推动房地产价格的上涨

中国的特殊国情决定了城镇土地国有制，政府垄断了土地的供给。而且在当前形势下，土地出让收入已然成为地方政府财政收入的主要来源和融资的重要保障，这种全国各地普遍存在的“土地财政”现象往往使各地政府成为房地产泡沫背后重要的推手。政府为了实现财政收入的最大化，在房地产价格上涨时期减少土地供给，房地产价格上涨给人们一种对房地产业未来发展良好的预期，于是纷纷将资金投入房地产行业，土地供给的减少造成房地产市场供不应求，大量的资金追逐少量的资产，进一步使房价节节攀升。

（四）国内投资渠道狭窄

近二十年来中国经济发展迅猛，人民生活水平得到极大的提高，人均可支配收入增加使大量资金寻求投资渠道以实现保值增值。然而当前的国内投资渠道十分狭窄，实体经济发展受阻，私人投资创办企业遭遇各种困难，且预期回报率低；金融市场发展不完善，股票、债券、基金等投资品种仅受到少数风险爱好者的青睐。人们对于人民币升值的预期也使得海外投资受到限制。于是，房地产业作为一种保险的投资品种受到广大人民群众的欢迎，人们纷纷将富余资金投入房地产行业，房地产价格不断上升，过快上涨的房价使投机行为兴起，在银行预算软约束的情形下，房地产开发商和投机者都能用少量的自有资金拉动大量的银行资金流入房地产市场，进一步推高房价，房地产泡沫一步步形成。

以上我们主要分析了城市化进程、中国特殊的社会文化、土地财政和投资渠道狭窄这些因素对房地产价格的推动作用以及进一步形成房地产泡沫的过程。除此之外，房地产租赁市场不完善、房地产买卖市场不规范都是房地产价格上涨的催化剂。从以上的分析中我们发现，在经济市场这个巨大的转盘中，无论是购房者还是房地产开发商、政府、银行，作为一个“经济人”，他们都在自身利益最大化的驱使下成了房地产泡沫的幕后推手，共同“吹起”了这场资产泡沫并为它提供了持续发展的环境。

三、房地产泡沫的危害及应对措施

（一）房地产泡沫的危害

1.阻碍了实体经济的发展

《资本论》中曾提到资本具有“逐利性”，当房地产实际价格高于其实际价值出现不断上涨态势时，社会上大量的资金、银行信贷、企业剩余资金等都倾向于流向具有更大利益空间的房地产市场。一方面由于房地产保值、增值的特性被银行业列为优质资产，银行乐于将资金投入房地产市场，无论是房地产开发商还是投机者都可以用较少的自有资金“撬动”大量的银行资金。实体经济的银行信贷规模受到严重“挤压”，金融支持力量的不足阻碍了实体经济的发展；另一方面，由于实体经济行业的“萎缩”，大量实体企业受利益的驱使纷纷将剩余资金投向房地产市场，房地产泡沫对实体经济的打击进一步加剧。由此可见，房地产泡沫严重阻碍了实体经济的发展，破坏了国内的资源配置结构和方式，进一步影响了国民经济的发展。

2.抑制了国内消费需求的增长

众所周知，“出口”“投资”“消费”是拉动国民经济增长的三驾马车，然而与国外同等水平国家相比，我国国内消费需求对国民经济的拉动作用明显不足。由于房地产泡沫导致的过高房价抑制了居民的消费需求，尽管国民经济发展水平日渐良好，但购房支出占人均可支配收入的比例却也不断扩大。对我国居民来说，购房需求几乎是一种刚性需求，哪怕其市场价格已经远远地超过了自身的承受能力，人们依然愿意选择背负沉重的房贷取得房产。由此导致购房需求严重“挤占”了居民的其他需求，人们不得不节衣缩食，减少非必需品的消费支出。

3.容易激发社会矛盾

在这场房地产泡沫的形成过程中伴随着社会财富的转移。房子是居民生活的必需品，是提高生活条件的基础保障。然而由政府和房地产开发商共同形成的房地产市场的垄断却将房价不断推向新的高度。社会财富在短时间内开始向房地产链条的少数既得利益者聚集，人们辛苦工作所得甚至父母一辈子的积蓄都被卷入这场巨大的“泡沫”中，社会收入差距进一步加大。这将引发人们对一些社会价值观的思考：当努力了却没有回报，那坚持是否还有必要？由此可见，房地产泡沫对社会的影响十分深远，容易引发社会不稳定因素和危害到国家的安全等问题。

（二）应对房地产泡沫的政策建议

从供需关系角度来说，房地产价格的不断上涨是过多的需求追求过少的供给导致，因此，我们可以从两个方面来提出政策建议。

1.从供给角度：由以上分析我们知道，“土地财政”是房地产泡沫形成的深层次原因，地方政府对土地出让收入的过度依赖导致房地产市场的供给受到影响。一味地取消地方政府对土地的出让权并不可取，但是可以由中央政府收回部分或者全部的土地收入，然后在全国范围内按照经济发展情况实行调拨，这样便可以切断地方政府在房地产经济链中的联系。另一方面，我国应大力推进廉租房和经济适用房建设，保障大多数人的住房需求，改善我国的住房供给结构。

2.从需求角度：投机需求过剩是我国房地产泡沫形成的根源。要想抑制投机需求增长，一方面需要银行缩小个人住房贷款的规模，加大贷款发放的审查力度，特别是对于二套房、三套房的审查，并且相应地提高其贷款利率；另一方面需要制定相关的税收政策，提高房地产投机者的持有成本和交易成本，例如对多套房的房地产税实行差别征收、按房地产持有期限不同实行不同的房地产转让收益税等。

参考文献：

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