房地产市场的变化对地方经济的影响分析

一、房地产市场以及变化等相关概念

房地产市场是指从事房地产买卖、租赁以及抵押等活动所发生的场所，这种场所还可以广泛理解为房地产交易的一切交易途径以及发生的形式。在房地产经学中，房地产市场是由以下几个部分构成，分别为市场主体，即潜在的房地产买方以及卖方；市场客体，即市场交易的对象，房产等，价格交易的实际资金以及房地产市场的运行机制，这几个方面共同构成了房地产市场。房地产市场是市场体系的重要组成部分，给我国的经济发展带来了重要的影响，具有市场的一般规律性，同时，也受到市场经济中一般规律的制约，例如，在一定的条件下，会受到价值规律、竞争规律以及供求规律的制约，这些规律在一定的条件下，会对房地产市场造成一定的影响。并且，由于房地产商品本身具有区别于其他商品的独特属性，房地产行业在社会经济发展中处于特殊的地位，需要与其他商品市场加以区分，分别对待。在我国房地产市场发展的进程中，先后经历了较多的波折，在一定程度上推动了房地产经济的发展与进步，由于在过去的两年内，全国房地产价格普遍上升，人民购房意愿较为强烈，因此，房地产市场发展如火如荼，大大促进了当地经济的发展与进步。2017年在房地产市场的发展过程中，投资增速与2016年基本保持同等增速，并且在土地购置面积上有较大的增速，由2016年的-3.4%转到15.8%，并且在房屋竣工面积上增速由正转负；2017年房地产销售价格与2016年相比，有明显的回落，在商品房价格的增幅上，比2016年减少了4.5个百分点，同时，住宅的销售价格增幅比2016年减少了5.6个百点。房价相对过高，泡沫比较大，所以国家通过限购和租房落户的政策来抑制房价上涨。在近期，由于我国最新出台了关于房地产企业的相关政策，出现了相关的限购，抑制房价和一系列相关租房落户的国家政策，因此，在2018年的上半年中，地价的变化将以温和上涨为主要基调，同时房地产市场价格机制已经在逐渐建立，目的为了抑制房价，保持房地产市场的平稳发展，而一线城市的防空任务依然非常艰巨。详细来讲，2018年房地产市场的变化，可以从以下三个方面来进行解读：第一，在个人住房信贷市场来讲，2018年的房地产市场调控政策较为平稳，出现房地产购买过热现象遭到抑制，总体来看，房地产市场经过几年的大幅增长逐渐进入调整期；其次，在投融资方面，投资保持一定的下行，结构将有所调整，风险意识加强；最后，住宅的销售面积将有所下滑，一些小户型的面积的住房比例将在一定程度上增加，表明我国的住宅开始趋向于小户型和标准化，更加迎合消费者的需求。

二、房地产市场的变化对地方经济的影响

(1) 房地产市场的变化在一定程度上降低了地方财政收入

在房地产的经营过程中，购置土地是房地产开发的基础与保证，只有购置土地之后，才能进行后续的房地产开发。购置土地这项交易主要涉及到土地使用权以及产权的问题，在土地市场的交易环节，主要涉及的税种为城镇土地使用税、契税以及土地增值税等，通过缴纳相关的税种保证交易的正常进行，而这些税种的计税依据主要是通过土地的成交量或者成交额来进行确定的，也就是说，在保证房地产相关税率不变的情况下，这三种税是通过土地的需求量以及交易量来实现。在如今的形势下，房地产市场下行，房地产的价格受到一定程度的调控，并且随着国家相关房地产限购政策的出台，房地产企业购置土地的需求受到一定的抑制，政府为了维持基本的稳定，也颁布了一系列关于购置土地的相关政策，土地的价格受到一定的抑制。因此，土地的交易额明显下降，在税率保持不变的情况下，房地产企业所缴纳的关于土地的税会下降，导致地方政府的税收在一定程度上下降。因此，在这个角度来说，房地产市场的变化在一定程度上降低了地方政府的财政收入。

(2) 房地产市场的变化提升了地方居民的消费水平，促进地方经济稳定均衡发展

在一个地方的经济发展过程中，房地产是居民消费投资的一个重要指标，也是一个地方经济发展的基础条件。一个健康稳定发展的房地产行业可以为居民带来完善健康的住宿条件、理性的投资观念以及提升居民的生活环境，相反，如果一个房地产行业出现恶性循环，价格大幅度增长，那么就会给一个地方的对住房刚需的居民带来经济压力，并且会引起房产投资过热等现象，在一定程度上降低居民的消费水平，影响人们的生活环境，进而地方经济得不到一定的发展与进步。在2015年到2017年这段时间之内，房地产行业出现了爆发式增长，房价大幅度增长，居民的经济收入全部投资于房地产行业，出现了众多“炒房”等事件，这对于促进地方其他行业的发展是非常不利的，给于居民的整体的生活情况与消费水平带来了严重的影响。但是最近颁布的政策出台以后，对于房地产出现了众多的限购政策，对房产价格以及地产价格也有了明确的限制规定，并且一些租房落户、棚租户的政策在一一落实，这无疑是房地产行业的重大转变，对于稳定房地产市场、提升居民的消费能力与消费水平有重要的影响作用。试想一下，随着新政策的出台，房地产市场逐渐回归理性，居民的的工资收入可以投资于其他行业，有利于促进地方其他行业的发展与进步，进而促进地方整体经济的稳定持续发展，对于地方整体经济来说，是非常重要与关键性的一步。

三、促进房地产市场健康发展的建议措施

(1) 加大房屋租赁业的发展力度，提升居民的消费水平，促进地方经济的均衡发展

在房地产市场中，由于在过去一段时间内，房地产市场的价格大幅度增长，对于地方的对住房具有刚需的居民的生活情况会带来冲击与影响，也进一步掏空了房产投资者的腰包，炒房现象频出，房产乱象较为严重。在这种情况下，需要对房地产市场进一步的调整与把控，发展房屋租赁业，使每一个居民都有房可住，不仅仅是对城市中等偏下的收入的住房刚需群体的重要举措，也是能够促进房地产行业均衡发展，提升居民的生活水平与消费水平的重要举措。为了推动房屋租赁业市场的健康发展，应该采取多种措施，例如，可以鼓励租房与售房并举，成立专门的房屋租赁企业，鼓励租房落户、房屋托管等，进而在不同角度去活跃房屋租赁市场，并且，应该完善相关的法律法规政策，进一步规范房地产市场行为，强化相关的监管范围与力度，进一步拓宽房地产行业的发展空间，最终使地方居民人人有房住，人人能落户，提升居民的消费水平和存款能力，充分释放市场活力，促进地方经济的健康发展与进步。

(2) 拓展房地产融资渠道，提升资金利用率和使用率

在房地产市场业绩下滑，政府调控政策不断出台的情况下，房地产行业内部进行资金的合理调配，优化行业结构是非常重要的，在此之前，需要合理进行融资渠道的拓宽。因为目前来讲，大部分的融资渠道都是通过银行或者信托基金来进行融资，由于资金需求量较大，政策逐渐完善，因此，房地产行业的融资相对比较困难。在合理合法的形势下，合理进行资金调配，拓宽融资渠道对于房地产市场的健康发展较为重要。因此，可以通过与其行业进行房产合作来进行融资渠道的拓宽，并且，为了提升资金的使用效率和周转率，科学的资金管理和监督显得尤为重要。由于房地产行业进行交易的资金都是比较大额的数目，所以，在资金的使用和闲置资金的分配上必须进行合理的筹划。当一些房地产项目使用资金时，必须本着谨慎性与监督的原则进行划拨，避免交易资金的浪费；在闲置资金的使用上，可以对其他一些短期投资性项目进行合理投资，保证固定的收益率，来提高闲置资金的使用效率。并且，本着安全谨慎的原则进行投资，不能有盲目性和投机性行为，只有通过在源头上拓宽资金的融资渠道，在使用资金的过程中保证资金的使用效率和周转率，利用合理有效的资金管理方法，才能有效保证和提升房地产企业的健康发展。

(3) 出台修正相关税收政策，加大政府调控力度

房地产税收不仅仅是保证房地产行业成为地方财政收入的重要工具，也是国家调控经济的有益举措，在现行房产投资过热的情况下，房地产税制的改革势在必行。目前，我国房地产税收种类繁多，各种征税环节税负分布不合理，计税依据不科学，税制本身有欠公平，税收带来的问题在一定程度上阻碍了房地产市场的发展。为了促进我国房地产市场规范化发展，针对这些现象，可以采取明租、清费等举措，并且在房地产税种的规范上，可以采取土地征用环节保留相关的契税，销售环节取消土地增值税等相关税种，避免重复征税。在一定程度上拓宽征税的范围与途径，合理确定房地产的计税依据，房地产的征税范围可以从城市扩大至农村。在房地产市场中，也需要加大对房地产市场的调控力度，众措并举，促进房地产行业的发展与进步。

(衡阳市人民政府城市建设综合管理办公室，湖南 衡阳 421001)