大理客栈租赁纠纷解决与公证

高艳梅

摘要 随着大理旅游业的蓬勃发展，越来越多的投资者选择到大理租赁客栈进行经营，期间发生了一些纠纷，这些纠纷在普通的房屋租赁纠纷的共性上还存在着一些特性。本丈旨在梳理近年来大理客栈纠纷发生的情况，并分析原因，最后探讨公证如何介入蓉栈租赁以更好的预防和解决客栈租赁纠纷。

关键词 客栈租赁 纠纷解决 公证

中图分类号：D926.6 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.08.267

大理白族自治州位于云南省中部偏西，东临楚雄州、南靠普洱市、临沧市，西与保山市、怒江州相连，北接丽江市。是我国唯一的白族自治州，历史悠久，文化灿烂，风光秀丽、气候宜人，被西方学者誉为“亚洲文化十字路口的古都”，“多元文化与自然和谐共荣的典范”，民间常用“天气常如二三月，花枝不断四时春”来描写大理的气候环境，加上大理资源丰富，交通便利，区位优越，大理的旅游业在全世界都很有名气，州委州政府非常重视大理旅游业的发展，积极推进全域旅游示范州建设，机场旅客吞吐量143.1万人次，接待海内外旅游者3859万人次，大理旅游的飞速发展促进了大理的酒店客栈业也在飞速发展。

一、大理客栈的现状

根据相关部门对旅店业的管理评级标准，对各类酒店、客栈根据不同的评价体系分为旅游民宿，文化主题旅游饭店，精品旅游饭店，在此文中，因为我们不是主要研究旅店的性质，所以对上述各种旅店统称客栈。到2018年6月的数据，大理市共有客栈2741家，有房间55078间，在寒暑假及各种小长假期间大理经常出现一房难求的情况，导致大理旅店的投资热潮持续不息，特别近五年来旅游民宿和文化主题旅游饭店的兴起，更是吸引了大量的多金外地人到大理租房租地投资客栈，在环洱海一线的民居及空地大量的被外地人租賃来经营客栈。投资客栈除了常规的操作外还有以下几种特殊情况，第一种是承租人直接租赁当地百姓的房屋进行装修改造后经营，环洱海一线的房屋大部分为农村中的民居，通常是农民早些年在自家的宅基地上所建盖的房屋，是没有规划许可证的，第二种是承租人直接租赁一块没有房屋的空地，由承租人出资，由出租人向相关部门报批申请准建手续，双方在合同中约定，房屋建成由承租人经营使用至约定年限后即归土地出租人所有。第三种情况是承租人租赁了当地居民的房屋后，对房屋进行部分拆除改建后进行经营。不论哪一种租赁形式，都有一个共同的特点：资金投入额度大，租赁周期长，缔约双方的权益保障有较多的隐患。

二、大理客栈纠纷的类型和形成原因

（一）近三年来租赁纠纷的数据

根据大理市法院的统计，2016年因租赁纠纷诉至法院的有9件，其中涉及土地的1件，涉及房屋的8件；2017年共有28件，涉及土地有4件，涉及房屋有24件，2018年到6月份就有32件涉及房屋租赁的诉至大理市法院，呈出一个增长的量态。据笔者了解，行业协会及人民调解委员会调解的每年均有40件左右。

（二）租赁纠纷的类型

根据实际调查，纠纷的类型大致可以分为：（1）房屋承租人的优先购买权纠纷；（2）改变房屋使用功能的租赁纠纷；（3）违法建筑的租赁合同纠纷；（4）房屋转租合同纠纷；（5）租赁房屋买卖纠纷；（6）租赁合同履行纠纷；（7）政府拆迁治理等行为导致合同履行困难产生的纠纷。其中违法建筑的租赁合同纠纷、改变房屋使用功能的租赁纠纷及租赁合同履行纠纷占据了60%的比例。

（三）租赁纠纷形成的原因

形成以上纠纷的原因：

第一，大理旅游经济的发展导致了租赁房屋租金不断上涨，出租人对租金有了更高的看涨预期，就想方设法以解除合同为手段达到上调租金的目的。

第二，承租人做为房屋的实际占有者，为了实现利益的最大化，也会存在未经出租人同意非法转租，擅自改变房屋的结构，迟缴或拒缴租金等情况。

第三，双方在订立合同时缺乏法律专业知识，在合同条款里留下了较大漏洞，给对方不履行合同留下了操作空间。

第四，在追求自身利益最大化的动机下，随着市场经济条件的变化，缔约双方均存在宁可支付违约金而跳出租赁合同约束的可能性，导致合同违约纠纷。

第五，出租人故意设置障碍使承租人履行合同不能，从而达到行使合同解除权的纠纷也不少见。

第六，出租人退还保证金义务与承租人撤离义务行使时，出租人认为承租人的撤离义务履行不当而拒绝返还租赁保证金的情况也较多见，理由为折抵租金、物损、清洁费用等。

第七，在洱海治理环保行动打响后，政府暂时关停了环保要求不达标的餐饮旅店业经营单位，有待进一步的处理，房产价值，装修残值，营业损失，赔偿费等的评估也无不牵涉到缔约双方的利益。

第八，政府层面对房地产市场的宏观调控政策的影响，租赁市场的供求关系的不平衡及相应监管政策的缺乏，出租人追逐利益最大化的欲望的膨胀是导致租赁纠纷的最根本的深层次原因。

三、客栈租赁市场对规范指导、监管的需求

房屋租赁市场是完整的房地产市场不可或缺的组成部份，如果缺少租赁市场的支持，必然导致市场仅由购买性的消费置业来单独支撑，会形成房地产市场的不安定因素，最终产生破坏性伤害。发展好租赁市场，房地产市场会在市场机制的调控下自动产生房地产存量市场、增量市场以及土地市场的均衡，客栈租赁经营更是对旅游业发展的推动。但是房屋租赁市场管理体制不顺畅，管理方法落后，房屋租赁业提供的服务较为单一，租赁领域的法律法规不健全等现实问题造成了租赁市场的乱象。大理的客栈租赁在普遍存在的纠纷情况共性的基础上增加了地域特色，整个客栈租赁市场，需要有一个可以提供规范的整体服务的机构来指导、监督租赁市场的规范有序运行。

四、公证可以全面介入服务租赁市场的可行性分析

公证制度作为我国社会主义司法制度的组成部分，在全面推进依法治国进程中发挥了重要的作用，公证事项所涉及的领域也越来越广，对稳定社会秩序、经济秩序、预防纠纷的发生，公正、高效解决纠纷发挥着日益重要的作用。我国的法律明确赋予了公证证明效力，《公证法》第六条规定，公证机构是依法设立，不以营利为目的，依法独立行使公证职能、承担民事责任的证明机构。第36条规定：“经公证的民事法律行为、有法律意义的事实和文书，应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻该项公证的除外”。

在我国，公证承担着证明、监督、沟通、服务等多项职能，以事前预防、事中监控、事后救济的全程服务方式对当事人的行为进行实时监督、规范、纠正，以起到排除诚信隐患，预防诚信风险，解决诚信纠纷的作用。公证可以通过证明职能的发挥，将证明对象的已经存在或正在发生的行为、事实、文书的现状固定下来，依法赋予证明对象“公信力”和“公效力”，同时可以为各当事人之间意思和行为的表达沟通提供一种外在的、通用的公共表达机制，籍此提高和强化公示效应及公共确信。公证机构是专业机构，以高度专业的技能对公证事项进行分析，判断将来可能发生的纠纷隐患，并可能事先进行修正，以起到“预防纠纷，减少诉讼”的作用。公证可以在陌生人社会中为公众提供具有公信力的信用沟通平台和专业法律服务，在尚未发生纠纷时即以公正中立的角度介入各种市场行为，起到沟通当事人意愿，平衡和调节各种利益关系，引导、规范和促成各类交易行为的作用。通过公证监督职能的发挥，将审查、核实、督促、引导等方式贯穿于全部公证活动中，把市场行为控制在法律允许的范围内，并跟进、敦促交易合同的及时、全面履行，严防失信行为发生，从而起到维护经济秩序和社会稳定的作用。通过推进登记、提存、保管、代书、代办、咨询、翻译、公证调解等非证明事务，充分发挥公证的服务职能，满足个案的特殊需要。公证发展到现在这种较为成熟、全面的程度，可以为大理的客栈租赁市场提供一站式的全程服务，以更好的预防和减少纠纷，实现缔约双方的权益保障。

五、公证介入客栈租赁的具体做法

公证介入客栈租赁应该定位在为当事人提供“整体解决方案”的公证法律服务上，以当事人双方的需求为中心，将公证法律服务根据当事人雙方的需求进行归类组合，并且根据不同当事人的不同需求进行调整，进行不同的设定，以形成符合当事人需求的高效率的综合解决方案。

公证在租赁双方签订合同时就开始介入，以专业服务的角度代为起草租赁合同，在合理科学设定租赁合同所必需的要件的同时，从公证审查的角度审查租赁物的权属、现状，特性，审查合同双方的主体资格，就不同的个案可能发生的纠纷预先约定救济渠道，以最大限度的保证缔约双方的利益。

1.约定房租交付不能时，向公证处办理提存，房租提存之日起即视为房租缴清，约定情况发生，承租人即可向公证处申请办理租金提存公证，可以避免出租人故意回避收取租金来造成承租人违约的事实。

2.针对收房难的问题，双方可在租赁合同中约定：“承租人不履行或不完全履行合同义务时，出租人有权单方收回出租房屋”，并且明确不履行或不完全履行合同义务的具体情形及出租人单方收回房屋前应当履行的催告义务，对出租人单方腾房的行为提供了可操作性。

3.对租赁房屋返还时的状态也是产生纠纷较多的问题，双方可以在租赁合同中约定租赁房屋返还时的具体要求，出租人将出租房屋交付承租人使用前可以就租赁房屋前传前的现状做证据保全公证，约定租赁房屋返还时应当所有的状态。如有房屋返还时有争议，可结合保全文书来做判断。

4.合同的具体履行都需要双方通畅的意思表达达成，在合同中约定双方详尽充分的联系方式，包括但不限于联系地址、电话、电子邮箱等信息，唯有如此，才能保证在合同履行过程中双方的意思表示通畅，即使有纠纷，双方也可以充分尽到告知义务后再启动新的程序来解决问题。

综上所述，公证可以从合同的订立切入，跟踪服务到合同履行的全过程，并就不同阶段不同情况提供公证法律服务来最大限度的保证合同双方的合法权益。