土地储备开发计划编制思路与方法分析

2018-11-30何松林

炎黄地理 2018年11期

何松林

（四川省达州市土地储备中心，四川达州 635000）

引言

随着改革开放的不断进行，我国经济建设取得了巨大的进步。在社会发展的过程中对于土地的使用需求也越来越大。目前在我国土地储备开发中还存在一些问题，给国家合理配置土地资源造成了困难。本文对这些问题进行了详细论述，并从多方面对如何做好土地储备开发计划编制工作提出相应的建议。

1 土地开发计划工作的作用

土地储备开发计划工作有着很多作用，需要结合不同地区的实际发展状况以此进行储备整理方案的调整。为了满足社会对土地资源的需求，国家针对土地管理出台了相应的政策与制度，政府通过储备土地进行建筑物的拆迁以及基础配套设施的建设来落实土地储备制度。目前我国农村土地利用率不大，大多数都处于废弃状态，而土地储备这一政策的实施，则可以将农村的土地开发利用率达到最大化，对于农村与城镇的建设和发展起着助力的作用。因此，开展好储备土地的开发计划工作，根据市场动向在适当时候进行储备土地的拍卖，以帮助各类工程项目更好地开展与建设，这是土地储备交易部门的重要职责，也是落实国家相关土地储备制度，积极响应土地供应政策最重要的措施之一。储备土地的开发计划工作实际上也可以更好地帮助国家进行土地市场的调控，通过提高土地的自身价值，在拍卖时可以为国家带来更好的经济效益，这些资金可以在日后国家的各类工程建设中发挥重要作用。国家通过土地储备整理机制为人民尽可能减少“住房难”等现象的出现，对土地市场进行调控，将市场交易规范化。同时在进行储备土地开发计划工作中，通过国家对土地的改造与完善，不仅对周边的生态环境起到了科学化规范与建设的作用，还为日后储备土地上各类工程的建设打好基础，使土地的自身价值得到相应的提升。

2 土地储备开发计划编制思路

2.1 确定开发项目

在确定土地储备开发项目时，还是应当根据当地城市的实际需求来进行，通过当地政府给出的计划确定实际供需。一般来说，需要合理配置入库量、库存量以及需求量之间的关系，需要保持入库量与库存量之和大于年度需求量。假如某一个城市需要减小年度土地储备开发量，那么在政府进行主导时，需要尽量优先发展存量项目，并且要相应的减小土地储备开发项目。无论处于那种调节状态，都需要能够对当地土地利用现状进行分析，以此来制定相应的开发项目规划计划。

2.2 确定开发主体

对于计划性需求项目，往往带来的市场风险几乎可以忽略，但是也会存在着对时间要求比较严格的情况，因此在确定该类开发主体时，尽量按照政府制定的建设主体来进行，并且需要对其开发进度进行监督，避免出现滞后于开发计划的情况。对于市场性需求的项目，对于规模比较小的土地储备开发项目，可以通过公开招标选择有资质的项目主体。

2.3 以公共利益为导向

国外土地储备制度的确立，始终围绕着公益事业来开展，多数用于改善居民生活质量的基础设施建设。实际上，从拥有土地的固有属性来看，只有不偏离公共利益政府才有权征用土地的使用权。某种程度上来讲，这也是避免公共权力无限扩大的关键所在。

3 土地储备开发计划编制方法

3.1 加强计划管理，编制储备土地开发计划计划，实现前期管控

计划是管控的前提，储备机构可以结合区域公共配套设施建设、公益性用地需求和储备土地供应计划，编制年度储备土地开发计划计划，包括：储备土地编号、位置、面积、期限、用途、费用标准等基本信息，同时根据计划制定详细的储备土地开发计划实施方案，包括利用方式、使用人确定方式、建设要求及退出机制等，增强计划的控制性和可行性，实现前期管控，充分发挥储备土地开发计划的经济和社会效益。

3.2 加强动态管理，跟踪储备土地开发计划计划执行，实现技术管控

储备机构可以充分利用卫片、航片监测、视频监控、网上监管、信息平台等技术手段，建立远程动态监控系统。通过信息化技术手段实现动态管理，实时监控，及时发现并制止违约行为，并跟踪年度储备土地开发计划计划完成率、利用率、收益率及合同履约率等，实时掌握储备土地开发计划成效，同时结合市场变化和区域需求，合理调整下一年度的储备土地开发计划计划，有利于科学规划和宏观调控。

3.3 建立激励机制，提高储备土地开发计划的管理水平，实现专业管控

建立储备土地开发计划激励机制，储备土地开发计划好坏与土地储备机构的绩效评价挂钩，奖惩结合，提高储备土地开发计划的积极性，最大限度地发挥土地资产价值，提高储备土地资产收益。同时培养责任心强、管理经验丰富的专业化管理团队，并加强管理人员业务学习和培训，提高储备土地开发计划管理水平。或尝试招标等公开竞争方式，选择专业化资产管理团队实施科学化管理，促进储备土地开发计划健康发展。