我国商品房价格变动影响因素实证研究——基于2001-2016年省际面板数据

曾 珑

（湖南大学经济与贸易学院，410013）

一、引言

进入21世纪后，中国经济高速发展，商品房发展随着城市化发展从起步阶段进入发展阶段，房地产行业的发展带动其它行业的发展，例如制造业、旅游业、运输业和金融业等，它逐渐成为我国的支柱产业。2004年，住房商品化发展的6年时间后，我国东部经济发达地区，例如北京、上海和深圳，掀起了“炒房”热潮，房地产进入了白热化投资时期，房地产的发展领先经济和城市化发展水平。直到2009年，我国房地产投资达到顶峰，根据国家统计局公布数据可知，2009年全国商品房价格平均为4700元/平米，同比上一年增长了23%，大大刺激了房地产开发商的投资，2010年全国房地产开发总额将近43亿，相比上一年增加了36%。2013年以后，房价的上涨并不是因为供不应求引起的，相反部分地区大部分楼盘处于有价无市局面，居民购买力较弱，房屋空置率不断提高。本文采用我国经济、人口、商品房相关数据进行实证分析研究商品房价格变动的影响因素。

二、变量选取和模型建立

本文实证数据选取我国大陆（港澳台因数据不足剔除）共31个地区，2001-2016年省际面板数据，数据来源于中国国家统计局和中国海关总署，变量选取如表1。

表1 变量选取

根据上表变量说明构建面板模型如下：

i(i=1,...,31)其中代表区域，t(t=1001,...,2016)代表时间，α0为常数项，αi(i=1,...,31)为回归系数，uit为误差项。

三、模型分析及结论

（一）模型分析

采用全国31地区16年面板数据基于模型（1）进行面板回归分析，采用软件Stata13。在进行分析之前需要选择采用混合模型、固定效应还是随机效应。通过F检验得到统计量F（30，451）=28.15，显著性水平为Prob＞F=0.000，说明对于不同横截面模型的截距项不同，在混合模型和固定效应中选择固定效应回归。通过Hausman检验计算得出统计值Chi2（9）=73.85，Prob＞Chi2=0.0000，说明随机效应与解释变量无关，在固定效应和随机效应中选择固定效应回归。通过固定效应回归得出结果如表2所示。

表2 全国整体房价因素影响系数

表2固定效应回归分析结果显示，12个因素中对商品房平均销售价格有显著作用的包括中长期贷款利率r、城镇化率Cz、老年抚养比AEDR、货币供应量M2、房地产投资额Tz、土地购置费用Fy、土地购置面积Mj，这些变量均在5%显著性水平下对商品房平均销售价格产生作用，其余变量对商品房平均销售价格并无显著影响。

（二）分析结论

根据表2分析结果可得到结论：

第一，对商品房价格有正向作用的因素按影响作用从大到小排序分别是：货币供应量M2、土地购置费用Fy、中长期贷款利率r、城镇化率Cz，这些变量每提高1个单位，对房价的提高作用分别是0.47、0.082、0.036、0.007个单位。房地产行业的投资应当是所有行业中投入金额最大的，所以M2的增幅直接决定了市场上可用于投资房地产的资金上限。土地购置费用在很大程度上决定了房地产的开发成本，土地购置费用越高说明开发成本越高，成本会反应到最后的销售价格上。中长期贷款利率是市场资金充足与否的信号，利率上升，说明市场资金较少，房地产商的借款成本会增加，从而反映到销售价格上。城镇化率主要反应人口流动，从农村进入城镇的人口增加，会刺激当地居民的购房需求，供求关系向供不应求趋势发展，从而刺激商品房销售价格提高。

第二，对房价有负向作用的因素按影响作用从大到小排序分别是：房地产投资额Tz、土地购置面积Mj、老年抚养比AEDR，这些变量每提高1个单位，房价分别降低0.056、0.03、0.009个单位。房地产投资总额增多，则说明所建筑的房屋越多，则会导致商品房供求关系逐渐呈现供大于求，从而导致平均销售价格降低；老年抚养比越高则说明总体老年人比重较高，会降低整体商品房的购买需求，从而导致房价下降。土地购置面积的增加同样会导致商品房供大于求，从而导致房价下降。

第三，GDP、Sr、Hl、CPI、Peo 五个变量对房价变动无显著作用，GDP、Sr、CPI、Peo水平存在区域差异性分别反映了各地的经济发展水平、收入情况和消费价格水平，可能这些因素对房价的影响存在区位效应，达到某个水平之后对房价的促进作用会消失或者缩小导致的；我国政府对外汇管控较严，在政府的宏观调控手段下整体来说汇率对房价产生不了影响，房屋相比于外汇来说更具有保值和稳健增值的作用，境内资金不会因为投资而大幅度流出去；Peo反映了地区人口数量，整体人口总数的增加并不能反映出当地房屋需求的变化，特别像北上广深东部发展地区，人口较多但是常住居民要少很多，大部分是流动人口。

四、相关建议

（一）保持货币供应量的合理性

本文面板回归结果指出货币供应量对商品房各销售价格均具有正向作用，所以采取合适的货币政策是政府对商品房价格调整的有效宏观手段。政府可以适度放宽货币政策，以财政手段配合结构性调控策略应对物价上涨。

（二）正确引导购房者预期

我国东部地区商品房需求已从消费转为投资，房价收入比偏高显示投机成分日益明显，特别是深圳、北京和上海三地房价已经存在泡沫。房地产价格变动会影响人们对未来房价的预期，相关部门应当正确引导购房者行为，避免“炒房”羊群效应的发生，让房价回归理性。习近平总书记在十九大报告上提出“房子是用来居住的，不是用来炒的”，从中可以看出政府对抑制房价非理性上涨的决心，社会各界包括金融机构、相关部门和普通群众也应当意识到这点。对于东部房价过于偏高的城市，相关部门应当出台限购、二套房首付上涨、二套房限贷、贷款利率上浮等政策限制房价上涨。此外，还要防止炒房团目标转移到中西部地区，避免中西部商品房价格无理由上涨，对于异地购房出台首付上调和贷款利率上浮的政策。