投资性房地产计量模式应用探究

蓝希

【摘要】快速发展的市场经济促使了越来越多的企业愿意把房地产作为一种投资方式，以此来获得较高的收益。而引入了公允价值计量模式使得投资性房地产后续计量出现两种形式的计量模式，即历史成本计量模式和公允价值计量模式。本文通过对上市公司计量模式应用现状进行分析，并且采用案例分析法和对比分析法对拥有不同计量模式的新浦公司和大华公司进行分析，分析出两种模式在投资性房地产中存在的问题并且提出改善建议，为企业在今后的经营活动中如何选择和规范的采用两种计量模式提供参考和借鉴。

【关键词】投资性房地产 公允价值计量模式 历史成本计量模式

一、投资性房地产的定義

2006年颁布的《企业会计准则第3号一一一投资性房地产》中对其定义为----投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，按照不同经济用途将投资性房地产分为三类：已出租的建筑物、已出租的土地使用权和持有并准备增值后转让的土地使用权。投资性房地产可以采用成本模式计量和公允价值模式计量。

大多数企业依旧谨慎采用成本模式，并且许多曾经选择采用过公允模式计量投资性房地产的企业在以后年度处置了其投资性房地产。值得注意的是，许多企业的投资性房地产所在地拥有活跃的房地产交易市场，但企业仍然选择成本模式计量。

二、投资性房地产计量模式案例分析。

（一）成本计量模式投资性房地产——新浦公司

1.新浦公司概述

新浦公司1993年在上海证券交易所上市，是上海最早上市的房地产企业之一。新浦公司实力非常雄厚，在房地产开发方面属于国家房地产综合开发一级资质企业，。新浦公司最早从事房地产业务，旧房危房改造，室内外装修，物业管理，房地产咨询，机械设备的安装和维修，餐饮业，旅馆业，现在还涉及了装修材料、建筑材料、五金家电等的销售。

2.新浦公司相关财务数据分析

从2015和2016年财报看出，成本模式的采用对新浦公司的总资产没有造成很明显的影响，这是由于新浦公司的投资性房地产在2016年和2016年未发生减值，这就说明对于该企业而言，投资性房地产不存在资产减值，那么其企业财务状况产生的作用就只是按期计提累计折旧和摊销。2015年和2016年投资性房地产计提折旧和摊销分别是34，243，435.55元和31，890，965.03元，因此在账面上反映为投资性房地产价值的减少。新浦公司的投资性房地产的账面原值在2015年和2016从年初到年末均是减少的，但是企业的总资产并没有因为对其投资性房地产计提折旧或摊销而减少，反而是增长的，这种现象的原因是因为该企业对投资性房地产集体的折旧和摊销比较稳定。

（二）公允价值计量模式投资性房地产——大华公司

1.大华公司概述

大华公司是天津首家以募集方式创立的股份公司，公司上市之初总股本达27000万股，注册资本161，727.22万元。公司的主要经营范围为商品销售、房地产销售和房屋租赁。大华公司发展的重点区域在天津的滨海新区，在滨海新区投资建设了多处工业园区，高档写字楼和高档住宅。该公司在2007年年初开始采用公允价值计量模式对投资性房地产进行计量。由于近几年我国房地产市场的不断变化，大华公司投资性房地产的份额在不断发生变化。

2.大华公司相关财务数据

由表3.1可知，大华公司转变成公允价值模式计量投资性房地产后，其账面价值与之前相比增加了89，721，677.79元。净资产也随之增加了228，994，655.65元，这是因为与成本模式不同，公允价值模式下当时的房地产处于比较灵活的状态，所以当期的房地产价格就处于一种稳步上升的阶段，公允价值也随着市场的价格变化而变化。由图3.2可知，因为转变了模式，净利润增加了22，582，458.78元。投资性房地产的公允价值变动损益占净利润的比重也增大了。

（三）新浦公司与大华公司计量模式对比分析

1.对企业财务状况的影响

（1）对资产的影响

我国房地产市场虽然得到了一定的控制，但是大体来看还是处于快速发展阶段，这就使得企业拥有的房地产公允价值远远高于以前的价值，所以说企业采用成本模式计量将无法真实可靠的反映出其真实的市场价值，但是采用公允价值模式就可以做到这一点。

大华公司采用公允价值模式对企业资产的影响：大华公司自2007年开始变更为公允价值模式计量公允价值，变更后的公允价值比调整前的账面价值高了89，721，677.79元，使得总资产也增加了，增加的部分占到总资产的23.47%。因此可以看到，转换计量模式对企业的资产总额的影响是比较大的。再者，从对企业的净利润形象来看，净资产变动差额分别占当期净资产的-0.06%、-2.10%、-14.85%、-1.21%。由此可看出，采用公允价值计量模式使得资产变化波动比成本计量模式引起的波动大。

新浦公司采用成本模式计量对企业资产的影响：从历年年报可以看出，成本模式的运用对新浦公司的总资产没有造成明显的影响，对于企业财务状况的作用就只是按期计提折旧和摊销。而且每年的计提金额均比较稳定，企业的总资产金额不会因此产生变动。

（2）对所有者权益的影响

公允价值计量模式是影响所有者权益的，计量模式变更时会将公允价值与历史成本的差额计人留存收益科目，其中将变更之日的公允价值高于变更前账面价值的金额作为资本公积的调整额，从而影响所有者权益。然而成本模式这种核算方法下的任何会计处理都不涉及所有者权益相关科目。

综上所述，大华公司在采用公允价值模式计量投资性房地产后，积极影响了总资产和所有者权益的金额，相应的也使其每股净资产指标得到了增长。但是与此同时，采用公允价值计量模式后，因为收益的影响来源和限制因素变得比较多，所以不会单单根据投资性房地产以及净资产的增加得到大幅度的上升，从而会使得净资产收益率可能会因为公司采用了公允价值计量模式计量投资性房地产而下降，然后影响到了企业的收益指标。

2.对企业经营成果的影响

（1）公允价值计量模式对企业利润的影响

根据大华公司2007年年报披露，公司2006利润总额在计量模式转换前为101，769，560.04元，转换后利润总额为130，947，127.50元，与转换模式之前相比增加了29，177，567.46元，增加28.67%。

由此可见，如果房地产行业发展良好时，公允价值计量模式会提升企业的利润总额，对企业产生积极地影响。但是，目前我国房地产市场处在一个调整期，投资性房地产会受到外部市场和相关因素的影响而发生波动，所以采用公允价值模式计量会导致利润上下波动，不利于投资者的判断决策。

（2）成本计量模式对企业利润的影响

企业如果采用成本模式计量投资性房地产就必须进行计提折旧或摊销，进而增加企业成本，会减少企业的利润。由此可以知道，除非企业对投资性房地产进行资产处置，通常情况下成本模式计量投资性房地产不会为企业创造利润。如表4-4所示，折旧和摊销引起的费用对企业利润影响比较稳定，对企业利润表无明显的影响。

三、投资性房地产计量模式问题分析

通过对新浦和大华两家公司财务状况和经营成果进行分析，我们可以发现无论采用何种计量模式，都在应用中存在一些问题。

（一）新浦公司成本计量模式问题分析

1.投资性房地产的真实价值得不到正确的反映

随着我国市场经济的发展，房地产市场存在许多不确定的因素，从而影响投资性房地产的价值起伏比较大。这种情况下，采用成本模式计量就不能使得投资性房地产的真实价值得到有效准确的体现，从而使得企业的财务报表不能反映出真实有效地信息，进而影响到企业投资者和管理层对企业投资管理的相关决策。

2.投资性房地产的持有目的得不到充分反应

企业会计准则中说明企业对投资性房地产持有的目的是为了获取租金或者资本价值增值，这也是投资性房地产有别于其他房地产的重要地方。但是，成本计量模式采用之后，每一个会计期间都需要对其进行折旧或摊销，这使得其账面价值不升反而降低，这就跟目的发生了矛盾。当企业采用公允价计量模式时，计量模式的转变通常会使其价值增加，使得利润增加。这就符合了投资性房地产的持有目的。

3.企业财务信息的准确性受损

采用成本模式计量投资性房地产需要每一个会计期间都进行折旧或摊销，所以企业的会计人员需要对所拥有的投资性房地产的减值、预期使用年限及预计净残值等情况进行判断。这些因素都影响着企业的利润，所以会出现人为操控利润的问题。虽然我国的企业会计准则要求企业严格遵守会计政策，但是还会存在有些企业去寻找漏洞，结果会使得企业信息的准确性大幅度降低。

（二）大华公司公允价值计量模式问题分析

1.造成资产的虚增虚减

采用公允价值模式计量投资性房地产会使得公允价值随着市场的变动而变动，因此可能会使得企业的利润总额波动增大，从而使得企业经营成果稳定性变差。然而，如果企业的净利润不能在其净资产增加的情况下同比例增加的话，这就会使得企业的净资产收益率下降，从而对企业造成不利的影响。

2.造成利润的虚增虚减

采用公允价值計量模式不需要计提折旧或摊销，只需要根据实际情况来调整因市场环境变化而改变的公允价值，然后计人到财务报表中去。在此过程中产生的公允价值变动损益会影响企业的利润总额。所以，如果房地产市场不稳定导致投资性房地产的公允价值变动的频率变高且幅度变大时，企业的利润就会发生起伏，使得经营成果的稳定性变差，造成不利影响。

四、完善投资性房地产计量模式的建议

通过对新浦公司和大华公司两家公司的分析，以及对财务状况和经营成果的对比分析，我们可以发现无论哪种计量模式，都存在其的优势和不足的地方。为了使两种计量模式充分发挥他们的作用，使得投资性房地产的市场价值更好地表现，使企业的财务状况和经营成果得到更加真实的体现和反映，应该从以下几方面进行完善。

（一）增强房地产市场的监督和指导

选择公允价值计量模式计量投资性房地产时，反映出来的会计信息比选择成本模式反映出来的会计信息更能得到国际投资市场的认可，更加符合看国际会计信息披露的要求。由于选择公允价值模式计量投资性房地产所体现的优势必须在核算规范的基础上。然而，对我国使用公允价值计量的企业考察时发现，其核算并不是很规范、信息披露也不是很完整准确。所以说，为了更进一步推广公允价值计量模式在企业中平稳有序的应用，我国相关部门应该加大对房地产市场的的监督和控制，加强企业使用公允计量模式的规范。

（二）提高公允价值评估的准确性

首先，因为目前我国投资性房地产在交易的秩序方面是比较混乱的，交易的价格也不是很透明，因此建立规范的交易平台是很重要的。相关监察部门应该加强对企业房地产活动的审查，并且高度重视披露的相关会计信息的完整性和可靠性。其次，需要对企业投资性房地产公允价值的评估标准进行统一，从而规范企业对投资性房地产公允价值的评估，这样会使得会计信息可靠真实。

（三）同时披露两种计量模式的计量结果

国际财务会计准则要求当企业采用成本计量模式计量时，需要在财务报表的附注中对公允价值进行披露。我国也可以借鉴这个准则。这样可以规范企业公允价值计量的操作。审计人员也可以根据两种计量模式的结果更加准确的了解企业真实情况。

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