“以房养老”全国推广：您愿拿房子换养老金吗？

徐炯权

2018年8月，中国银行保险监督管理委员会（以下简称“国家银保监会”）下发通知，拟在全国范围内推广老年人住房反向抵押养老保险——“以房养老”，要求保险机构做好金融市场、房地产市场等综合研判，积极创新产品，有效满足社会养老需求。“以房养老”此前试点4年，效果却不尽人意。如何才能突破制约瓶颈，让“以房养老”在未来的推广市场上顺风顺水？

“以房养老”让晚年更幸福

“以房养老”，是指老人将自己具有独立产权的房子抵押给保险公司，然后每月从保险公司领取一笔固定的养老金，待老人去世后，保险公司再处置房子，房子抵押并不影响老人继续居住。按目前授权在全国开展以房养老业务的幸福人寿保险公司规定，参保人年龄为60至85岁之间。每月领取多少养老金，与房屋评估价格及老人年龄、性别有关。一般来说，参保年龄越大，折算的月养老金越多。考虑女性寿命普遍高于男性，男性参保折算养老金比女性略高。以一套价值200万元的房产为例，70岁男性一人每月领取养老金6720元；70岁女性一人每月可以领取养老金5776元；70岁的夫妻两人共同领取，每月可领取6248元。

70岁的谭大妈，住在广州市越秀区一套位于5楼的32平方米的老房子里。谭大妈30多岁离婚后一直单身，没有子女。随着年龄增长，长年独居的她越来越担忧养老。她的亲戚多在香港和佛山，虽然年轻时攒下一点积蓄，但那些钱都防着以后生病。每月2000元多一点的退休金，让她的生活变得非常拮据。每月水电燃气花费加起来差不多500元，剩下1500元，应付一日三餐，她连衣服都不舍得买；房屋西晒，她不舍得买窗帘，直接用墙纸、报纸糊在玻璃上。

谭大妈迫切希望手头宽裕一点。她曾准备将房子卖了再租房住，但发现行不通：“房子正对着高架桥，川流不息的车噪音很大，很多看房的人因此压价；搬家大事一个人根本料理不了；房东也不愿意租房给我，怕我有个三长两短，‘弄脏’了房子。”

2014年“以房养老”在广州试点。谭大妈从报上看到消息后，找到承办这一养老项目的幸福人寿保险公司了解相关情况。保险公司工作人员告诉，把房产抵押后还可以继续住，也可以把房子租出去，每月还能收到养老金，直到“百年”归老，无论领的养老金是不是超过了房子价值，生前不用偿还保险公司一分钱。

担心上当受骗，谭大妈一直犹豫跟保险公司签“以房养老”合同。不久，一场大病让她卧床不起。香港、佛山等地的亲戚虽都表示了慰问，但要实地照顾她却做不到。最后还是邻居好友及其儿子照顾了她。

由此，谭大妈下定决心办“以房养老”。2015年，经过第三方评估公司评估，谭大妈的这套房屋估值72万元。当年11月，刚过68岁生日的谭大妈正式签下协议，从此每月从保险公司获得1800多元养老金，直到“百年”归老。谭大妈决定，自己若去世后房屋拍卖价格超过其养老金及利息之和，剩余的钱归邻居好友及儿子所有。

如今，谭大妈每月退休金涨到2700元，加上保险公司每月给的1800元，经济上比之前要宽裕很多。“我现在每星期去茶楼跟老朋友喝喝茶，养养宠物，有时还外出旅游。”谭大妈说，她如今的生活质量比以前大大地提高了，过得也比以前开心了。“如果以后身体差了，就考虑住进养老院，将自己的房屋出租。”

在广州，跟谭大妈一样选择“以房养老”的还有杨大伯老两口。

杨大伯夫妇都已年过八旬，从广东省气象局退休的他们，在越秀区福今路有一套100平方米的住房，他们的独生女儿嫁到了东莞。“我们希望手头上能更宽裕一点，晚年生活过得更舒畅一点。”杨大伯说，女儿、女婿工作不错，很独立，非常支持他们“以房养老”。

“我们‘以房养老’快两年了，每月有15000多元的收入。这几年，我们还去过韩国、印尼等几个国家旅游。”杨大伯说，他们的房子评估价格约380万元，“办手续时程序非常严谨，不仅女儿、女婿要到场，保险公司还全程拍照、录音。”

2014年第一批“以房养老”城市试点后不久，北京的康大爷就第一个报了名。康大爷住在北京市北五环边上的一个小区，报名参与“以房养老”那年，他69岁。由于女儿不幸去世，家里只剩下了康大爷和老伴儿相依为命。老两口每月退休金加起来有7000多元。虽然不愁吃喝，但康大爷总觉得手头有点紧。

康大爷说：“我们老两口吃饭花不了多少钱，剩下的钱就是给医院准备的。人老了体质越来越差，这病那病的，上医院检查治疗是一笔很大的开支。”

康大爷老两口，最大一笔财产就是这套三居室的房子。2014年，这套房子评估为305万元。随后，保险公司推出了“以房养老”保险产品，两人与保险公司签订了合约。根据合约，康大爷和老伴儿将房产抵押给保险公司，每月可以从保险公司领取9000多元。

“保险公司每月按时把9000多元打到银行卡上，而且让我们继续住在这套房子里，直到终老，多好啊！”在康大爷眼中，“以房养老”这事是值得做的。老两口算了一笔账，投保“以房养老”之后，每月的收入从7000多元增加到了16000元。如果他们住到了养老院，抵押出去的房子还可以出租，每月有5000多元租金收入。这样一来，每月两万多元收入，能够彻底解决他们的后顾之忧了。

“以房养老”自2014年开始启动试点，范围限于北京、上海、广州、武汉四城；2016年，试点范围扩大至各直辖市、省会城市（自治区首府）、计划单列市及江苏、浙江、山东和广东部分地级市。然而，试点4年成效并不理想。

试点4年为何反响平平

“以房养老”自2014年开始启动试点，范围限于北京、上海、广州、武汉四城；2016年，试点范围扩大至各直辖市、省会城市（自治区首府）、计划单列市及江苏、浙江、山东和广东部分地级市。然而，试点4年成效并不理想。

业内人士认为，制约“以房养老”顺利推广主要有三大瓶颈。

一方面受传统观念影响，多数人愿意把房子留给子女。

“花毕生积蓄买的房子，就这样抵押给了保险公司？应该没几个人愿意吧？”年过六旬的刘筠是湖南省长沙市开福区的一位普通市民，在他看来，“百年”之后把房子留给子女才是首选。

刘筠的观点，邻居王焕芝也认同。73岁的王焕芝是机关单位退休干部。“我有退休金，吃穿不成问题，没必要把房子抵押出去。”

92岁的曹大娘家住长沙市天心区木莲冲，老伴儿和大儿子已过世，她现在和小儿子一家过，“我现在这年纪，他们还眼巴巴看着我这房子呢，要是房子抵押给保险公司了，那我死了估计也得被他们骂。”

作为年轻人，陈先生不支持父母“以房养老”。“我和妻子都是独生子女，说实在的，赡养双方老人和养小孩儿确实很吃力，父母把房产留给我们也算是一种经济上的援助。”陈先生坦言，他不会考虑让父母“以房养老”，另外老人去世后，房子归保险公司他也不能接受。

“‘以房养老’从理论上讲是一件好事，但对中国人来说是文化传统上的‘水土不服’，是一种观念上的挑战。”湖南省社科院副巡视员方向新认为，“养儿防老”的传统观念在中国人心中已经占据着主流，给子女遗赠房产的传统也根深蒂固。目前参与“以房养老”的老年人，多数是无子女老人和“失独”老人。另外，老人寿命越长，抵押的房产回本的可能性才越高。如果老人寿命短，明显就吃了亏。再就是三线城市房价相对低，即使老人参与“以房养老”，得到的养老金也不会太高。所以，不少老人和他们的子女都对此持观望态度。

另一方面配套措施不完善，操作中遇到的问题难以解决。

65岁的姜婆婆在武汉江岸区有一套80平方米的房子。姜婆婆老伴儿去世多年，独生女儿在北京工作。考虑女儿女婿在北京生活压力大，姜婆婆没要求他们给赡养费。姜婆婆每月退休金2000余元，仅够日常生活开支。她若想报旅游团外出看看，就缺钱。

2017年，姜婆婆打听到“以房养老”保险产品非常适合自己，便到幸福人寿保险公司咨询。按当时房价，姜婆婆这套房子估值150万元。如果她签下“以房养老”合同，按保险公司测算，从65岁开始她每月可以领取3100元保险金。但姜婆婆一算:假设自己活到90岁，以后25年里总计可以从保险公司领取93万元，还是远远没有回本。所以，她有些犹豫了。

在全国各地，和姜婆婆一样持犹豫态度的老人不在少数。

“那些没有子女的老人签订‘以房养老’合同后，保险公司对他们不管怎么办？”“老人去世后，子女想把抵押的房子赎回来，赎金按保险公司原先付给老人的价格还是按市场价？”针对这样的担心，湖南商学院教授尹元元表示，“以房养老”与金融贷款、担保机构、资产评估以及个人的信用系统完善健全息息相关，在长达几十年的抵押期限中，这些实际操作中遇到的细节问题，目前还缺少配套的措施与制度设计，也导致了部分老人对“以房养老”信心不足。

再有就是承担风险，导致金融机构持观望态度。

一些保险公司对“以房养老”也持观望态度。长沙一名不愿透露姓名的保险公司负责人说，保险公司的核心是通过资本运作让资产保值、增值，希望拿到的资产干干净净。但在抵押过程中，保险公司很担心房价下跌、抵押物会缩水；同时，还有房屋损毁、折旧、老人预期生存年限等各类支出风险。

罕遇地震下，墙体先于框架破坏，由于塑性内力重分布，框架部分按侧向刚度分配的剪力会比多遇地震下增大。为保证第二道防线的框架具有一定的抗侧力能力，需要对框架承担的剪力予以适当的调整。随着建筑形式的多样化，框架柱的数量沿竖向有时会有较大的变化，当框架柱的数量沿竖向有规律分段变化时，可分段调整。

幸福人寿保险公司一工作人员毫不讳言，这几年他们虽有“以房养老”业务的尝试，但仍面临房价波动、舆论及法律政策、房屋处置等诸多风险。老人选择“以房养老”后，保险公司是逐月支付费用给老人直至去世。若保险公司预测老人寿命较长，每月支付金额就会较少，一旦老人过快辞世，容易引发家属与保险公司对房屋剩余价值的争论。如果老人中途反悔，或他们的子女入住后不退房怎么办？

业内人士表示，“以房养老”需先行评估房屋资产价值，以此判定养老金额度。在实操过程中最常见的分歧是，老人希望房子有高估值，而保险公司会考虑经济大势、购房需求变数等各类影响房价升值的不确定因素，做低房屋的未来增值部分。这往往导致老人及其子女和保险公司之间矛盾层出不穷，纠纷不断，影响业务的顺利开展。

突破瓶颈制约前路光明

虽然“以房养老”在试点中还存在诸多亟待解决的问题，但在全国推广的意义却不容置疑。有关专家表示，只要朝着以下三个方面去努力，就能突破瓶颈制约，迎来前行路上的光明。

一方面，舆论要引导老年人及子女转变观念。

养儿防老是中国人的传统观念。为了子女，许多老人不惜牺牲自己的幸福晚年。一些老人勤爬苦做、省吃俭用，把毕生的积累用于买房，新房让给子女住，自己住旧房，到头来房产也要留给子女，认为只要子女幸福，自己当牛做马也值得。殊不知，这会纵容子女“啃老”，一旦他们失去了对父母的依赖，或工作生活中遇到挫折，往往承受不住压力。党和政府的舆论宣传与教育，要引导老年人改变观念。

首先要让老人摒弃刻薄自己、溺爱子女的做法，倡导与时俱进，为幸福晚年而活。当退休金不够养老开支时，就应当考虑“以房养老”。其次要让做子女的知道：父母“以房养老”让晚年过得开心，不至于亏了身体而患病住院需要人照料，实际上是帮了自己的忙，可以安心工作。

另一方面，政府与行业配合激发市场活力。

据统计，目前我国老年人达到2.4亿，预计到2020年增至2.55亿，为“以房养老”提供了巨大的市场空间。业内人士分析，随着经济社会转型以及市场不断培育，三个因素会支撑“以房养老”市场实现突破。一是人口结构变迁，家庭代际关系变化，空巢与失独老人增加。二是社会养老保障水平有限，多样化养老方式亟待拓展。三是自有房比重较大，住房资产价值上升。湖南大学金融与统计学院副教授张虹认为，“以房养老”需要房地产评估、交易、公证等机构参与，政府有关部门应设定准入门槛，建立协作联动机制，保障规范公正。在发展初期，应优先考虑失独、空巢、无子女的老人家庭。

“长远来看，很多老年人名下可能有几套房，拿出一套来抵押养老有何不可?”张虹说，把“以房养老”的利好宣讲透彻，形成多点共赢局面，再辅之必要的调控手段，比如征收房产税、遗产税等，将会降低人们继承房产的热情。另外，建议在今后的推广中，逐步扩大抵押房产的范围,将其他类型的不动产如商业类房产、共有产权房、农村宅基地房产等，列入抵押范围,以便解决更多老年人的收入问题。

最后一方面，强化市场服务监管提高信用度。

“以房养老”毕竟是新鲜事物，在试点推广中，老年人普遍反映保险条款内容虽多，但看后让人感到并不十分明晰，特别是一些后续的权益问题不明晰，工作人员的解释也模棱两可。建议将服务模式标准化和精细化，提高可信度。同时，要做好顶层设计，加大政府与行业的监管力度，保障老年人和保险机构的相关权益。

国家银保监会在此次全国推广的通知中特别强调，保险机构要做好金融市场、房地产市场等综合研判，加强“以房养老”保险的风险防范。业内人士认为，“以房养老”涉及保险、房产、信贷等多个金融环节，建议健全相关法律法规，以应对在开展保险业务过程中可能出现的长寿风险和利率风险。同时，还要管控好房地产市场波动风险和房产处置风险，建立规范有序的住房反向抵押养老保险市场。

“以房养老”表面看是用房子换来持续的养老金提高生活水平，但实际上并非那么简单。在一些医院急诊室里，曾经出现过多次空巢老人急需手术却找不到家属签字的情况。

“老人的养老痛点不只是钱的问题，他们更期待的是专业细致的服务。”专家指出，这些延伸问题，需要政府与相关行业共同研究，拿出切实有效的举措，“以房养老”才有望进入发展快车道。