关于“营改增”后房地产企业税负变化的思考

朱青

[摘 要]营改增给房地产企业带来了各种税务负担上的问题，以及纳税人身份认定的困惑。房地产企业的纳税人身份分为一般纳税人和小规模纳税人，文章从两种纳税人身份的角度分析“营改增”后房地产企业的税负变化，再针对这些税负变化给予相应的措施意见。

[关键词]房地产企业；“营改增”；一般纳税人；小规模纳税人

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.36.136

1 引 言

对于房地产企业来说，其过去使用的营业税计算较为容易，相比较来说增值税的财务核算就复杂得多，给企业财务管理给予了更高要求，相应地，也带来了更大的财务压力。就实际情况来说，由于税收的抵扣上的不同，营改增对房地产企业产生了很大影响：作为一般纳税人，可以抵扣增值税进项税额，一些小规模纳税人的房地产企业虽说是能够拥有增值税专用发票也无法抵扣进项税额。文章通过分析某房地产企业“营改增”后被认定为不同纳税人进而负担不同的税务的例子，并得出结论，希望能为房地产企业提供一定的参考。

2 “营改增”对小规模纳税人总税负的影响

2.1 总体分析及假设

从“营改增”试点房地产企业的实施效果来看，小规模纳税人企业经过“营改增”后较原先营业税是获益的。以下笔者将从理论上分析小规模纳税人得益于这一政策的原因。假设Q企业为房地产企业，同时做出如下假设：其一，Q企业只负责一项业务，就是说再没有其他的额外收入，也没有递延所得税资产或递延所得税负债；其二，在“营改增”前后，企业的销售总收入额没有变化，都是E；其三，在“营改增”后，企业的销售收入包含了税收入；其四，在“营改增”后，增值税销项税额为S；其五，营业税金和附加税金只包含了税率在5%的营业税、税率在7%的城市维护建设税、税率在3%的教育附加费以及1%的地方教育附加费；其六，涉及的适用所得税其税率为25%，没有优惠政策予以帮扶，不用牵扯进其他三项期间的费用。

2.2 具体税金分析

基于上述假设，分析“营改增”后小规模纳税人总税负的变化。

（1）营业税金及附加分析。“营改增”后，房地产企业城市维护建设税和教育费附加税费率均不到销售收入的百分之一。显然“营改增”后税费率有了明显下降。因为增值税征收率的实际负担率比原营业税税率下降，因此城建税和教育费附加较原来下降。

（2）企业所得税分析。“营改增”实行后，因为增值税价税分离的缘故，营业收入的下跌比例远远低于营业税金及附加的下跌比例，且增值税不能抵减，导致应缴所得税额增加，不过增幅相对较小。

（3）净利润分析。对于小规模纳税人来说，不论是营改增前缴纳的营业税，还是营改增后缴纳的增值税，在名义上税率均是5%。值得一提的是，增值税是价外税，营业税为价内税，造成营改增后实际税率不断下滑。再加上其他税种税负间有变动，最终使得总税负减少，净利润增加。

3 “营改增”对一般纳税人总税负的影响

“营改增”政策对企业税负的影响，主要表现增值税的税额与原营业税的差异，这一改变会导致相关各项税种税负也发生相应变化，最终影响总体税负。

以被认定为一般纳税人的某房地产企业Q为例，做出如下假设：上述分析小规模纳税人的总体税负变化的假设的第一条、第五条、第六条同样作为此处的假设，另外补充的假设为：第一，“营改增”前后企业的销售收入总额均为S，税收改制以后变成增值税；第二，税改前后营业成本不变均为C，税改后的营业成本是含税成本，成本中可抵扣金额占比为R，且可抵扣进项税率主要为16%和11%。

由上分析可知，营改增对一般纳税人的影响方向具有很大的不确定性，其中起关键性作用的因素是可抵扣金额在营业收入中所占据的比重。

4 “营改增”后房地产业应对建议

不论在税收、建设费用、财务费用、企业内部管理还是资本变现、利润升降等，“营改增”后都会有实质的影响，类似的短期效应将造成房地产企业在财务管理思想上发生转变。这或许是一次机遇，同样也将会是一场挑战，尤其是对于那些刚刚起步的中小型房地产企业。因此，企业应该采取措施来处理这些问题。

4.1 健全增值税发票的建设工作

在上文中涉及的两个方面都离不开增值税发票的规定，而且还作为进项税抵扣增值税的必要证明。一般情况下房地产企业因开发周期时间较长，涉及的成本支付金额较大，故很难在短时间内收回全部增值税发票，當然这并不包括因各种原因不能提供专用发票的状况。所以，在营改增之后，房地产企业需对增值税专用发票的收回加以重视，不论是项目运行前期的建材供应商，还是设备租赁公司，更重要的是项目的总分包商，都要确认是否可以及时提供有效的增值税发票。在项目进行过程中要加强、提高部门和人员队伍建设和培训，采取相应措施，实现跨地区快速收款、收到发票后及时认证抵扣。与此同时，还要对低价非法扣减发票行为进行严厉禁止，一经发现，要给予大力的惩罚。

4.2 依据市场动向调整企业主打产品的结构和方向

为了实现住宅房地产企业的精细化装修，增加税收抵减，并考虑到市场近年来对精装修产品需求的攀升，各房地产企业一定会加大装修力度，建造高级公寓和豪华别墅，与优秀的精装修及软装等企业紧密联系，形成一条产业链。同时，要把控好装修装饰的成本总价和其对产品溢价的提升，以获得更好的收益。在中国相关的财税条例中：销售的房屋中已安装有排水、通风、照明、中央空调、家电、通信、消防等辅助设备和设施的情况下，不论核算工作处理如何，均应视为建筑物或构筑物的一部分在营业税中被扣除，因而在顺应国家有关标准和规定时适时转变产品结构、改变发展方向。这样，才能在符合规定、符合常理的情况下实现企业的战略性调整和转型。

4.3 做好不同税制和公司税会计的转移工作

在未来，房地产企业必然面临新旧税制的变革。房地产企业首先需要加强财务人员对税务政策的解读和培训，对“营改增”后会计核算认真学习。企业对接的税务单位由地方税务局发展为国家税务局，对于地方税务机关来说，会损失一些税源，但加强了税收征管工作。对于企业来说，联系单位的变化会影响财税工作环节、工作方式和工作管理。税务稽查工作如果不到位，会快速地被卷入税务风险中，从而影响之后的工作、资本变现和业务的运作。

4.4 提升财务人员的专业财税管理能力

在新旧体制的过渡阶段，大多数房地产企业都必须面对税务工作的艰难转型，这让很多企业都很难快速适应。在这种情况下，若是具有较强能力的财务会计人员，能够很快地缩短企业的调整周期，让企业在短期内更好地适应新的税收政策。由此可见，加强会计人员的专业培训是必不可少的，不论在哪次的税制改革中都能促进企业长远发展。在国内，增值税是刑法中唯一需要负刑事责任的税种。除了对单位要进行惩处外，相关负责人还将被判处拘留、监禁或无期徒刑，因此房地产企业的财会人员应增加对“营改增”的培训，更加严格地要求，确保企业健康持续发展。

5 结 论

在“营改增”之后房地产企业的总体税务负担取决于营业收入、成本（各项成本的税率）、可抵扣金额在营业收入中所占据的比重，总体税务的变化相对来说不易确定。不过可以通过相应的模型找到一个持平点，当房地产企业毛利率增加并超过平衡点时，“营改增”后纳税人总体税负增加。在这种情况下，企业可进行业务细分，为不同的业务成立不同的公司，进而享受“营改增”后小规模纳税人的益处，最终降低总体税负。

参考文献：

中华人民共和国财政部.企业会计准则 [M].北京：经济科学出版社，2006.