深圳与长沙住房价格的异质性及原因分析

谭凯玲

[摘 要]文章对典型城市深圳和长沙的住房价格进行比较研究，发现深圳房价具有“三最”：在所有城市中，深圳房价水平最高、增长最快、房价收入比最高，同时深圳房价波动也很大，而长沙的情况基本相反。与长沙相比，深圳住宅价格大幅上涨的原因，不仅包括收入、人口等因素造成的需求增加，更是由于深圳收入差距大、住宅供给没有弹性和投资需求等特殊因素造成的，这些因素的叠加，使得深圳新建住房市场呈现价格急剧上升、成交量逐步萎缩的“非平稳”局面。相反，长沙住宅的供给随着房价的上涨而增加，相对更有弹性，呈现价格缓慢上涨、成交面积也温和放大的“平稳”局面。

[关键词]房价异质性；房价收入比；收入差距；供给弹性

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.36.028

住房价格关乎国计民生，尤其是一线城市住房价格的持续过快上涨及影响因素不仅是理论和实务研究的热点问题，而且是国家领导人关注的焦点。在中央财经领导小组第十五次会议和党的十九大报告中，习近平总书记多次强调，紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排； 2017年3月5日做政府工作报告时，李克强总理也强调，加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售和中介行为，遏制热点城市房价过快上涨。那么，一线城市和二、三线城市房价的具体差异是什么？引起不同类型城市房价差异的主要因素是什么？文章将以深圳、长沙分别作为一线城市和二、三线城市的典型代表进行深入的实证分析。显然，这能够为加强房地产市场分类调控提供经验事实和理论依据，具有重要意义。文章的边际贡献体现在：已有文献主要从人口、收入、不同城市间的收入差距来探讨房价的影响因素；文章另辟蹊径，从城市内部不同行业之间的收入差距、不同城市间住宅供给弹性和投资需求等新的角度来分析深圳和长沙房价之间的差异；更进一步，文章探讨了城市内部不同行业之间的收入差距、不同城市间住宅供给弹性与住宅投机需求之间的关系、住宅投机需求与住宅价格差异之间的关系。

1 文献综述

关于我国房价居高不下持续高涨的具体原因，现有文献主要从住房供给、需求两方面进行分析。在造成不同城市房价差异的原因上，张超等（2015）[1]认为城市房价上涨的最主要推动力来源于迁移人口的新增住房需求，而随着高校扩招政策实施，在所有迁移人口中，留在城市工作的高校毕业大学生成为其中购买能力较高、人口最多、自由迁移能力和动力最强的一个群体，是造成城市房价差异的主要原因。陈斌开和张川川（2016）[2]总结了中国房价上涨“非平稳性”和地区“异质性”的典型事实：中国住房分配货币化从1998年已经开始，但住房价格直到2003年之后才出现全面上涨，即房价上涨的“非平稳性”；另外，中国住房价格在地区间的差异非常大，一线城市房价上涨速度远远超过二、三线城市，即房价上涨的“异质性”。他们认为，“非平稳性”和地区“异质性”的基礎原因是，1999年起的高校扩招所带来的人力资本的规模扩张，以及高校毕业生留在大城市工作的空间集聚。上述两篇文献从人均收入，尤其是人力资本及其聚集的角度对我国城市房价上涨提供了很好的解释。还有一部分文献从空间的角度来分析不同类别城市房价的差异，如位志宇等（2007）[3]、王松涛等（2008）[4]研究了同一区域内不同城市房价波动的协同效应以及中心城市房价的领先效应。本文将从城市内部不同行业间的收入差距、不同城市间的住宅供给弹性等新的角度分析以深圳和长沙为代表的一、二线城市房价的差异。

2 深圳与长沙房价异质性的典型事实

这一部分的主要任务是进行典型事实的分析，首先分析深圳和长沙两个城市的房价、房价收入比在35个大中城市的分布情况，或者说选择它们分别作为一线城市、二线城市代表的原因；然后分析两个城市房价的差异，最后分析可能的原因。另外，下面的分析中，均采用新建住宅的相关数据。图1中35个大中城市按照2002—2016年住房价格增长快慢的顺序排列，其中深圳房价增长最快；而且在所有年份中，深圳的房价是35个城市中最高的。而长沙住房价格增长不到3.6倍，是增长最慢的城市之一，排在35个城市的第26位。一般而言，如果房价增长得到了收入、人口等基本因素的支撑，则房价上涨是合理的，所以图1还显示了2002年和2016年的房价收入比。无论在2002年还是2016年，深圳的房价收入比在所有城市中不仅是最高的，而且是房价收入比大幅提高的城市，在2016年的房价收入比达到了惊人的36，即使在2002年也达到23.6，房价的上涨远远超过了收入。相反，长沙不仅是房价收入比最低的城市之一，而且从2002年的11.85下降到2016年的5.6。房价收入比的差异说明深圳和长沙之间的收入差距不能解释深圳房价以更快的速度上涨。综上所述，深圳具有“三最”：在所有城市中，深圳房价水平最高、增长最快、房价收入比最高；而长沙的情况基本相反。

3 深圳与长沙房价异质性的原因：收入差距与供给弹性的角度

上述分析表明，1999—2016年，由于得到收入和人口等基本因素的支撑，深圳和长沙房价均大幅上涨；但是，深圳房价上涨的速度不仅远远超过长沙，而且房价收入比也远远超过长沙，也就是说，扣除收入增长和人口增加这些基本因素后，深圳房价的上涨远远超过了长沙。因此，除了收入和人口这些基本因素外，还有更重要的因素，为此，文章将从收入分布或者收入差距的角度进行分析，需要注意的是，这里的收入差距是指城市内部即城市内不同行业的收入分布和差距，而不是两个城市之间的收入差距。与已有文献一样，利用人均收入来解释长沙这类城市房价的平稳性上涨；但与现有不一样的是，文章采用收入差距或者说收入分布的不均匀来解释深圳这类城市房价的急剧性上涨的原因。

首先利用表1来分析深圳和长沙收入分布的差异。表1是利用19个行业的从业人员和每个行业的人均收入计算而得到：住宿和餐饮业、农林牧渔业、居民服务修理和其他服务业、采矿业、批发和零售业、水利环境和公共设施管理业、建筑业、制造业、租赁和商务服务业、房地产业、电力热力燃气及水生产和供应业、交通运输仓储和邮政业、公共管理、社会保障和社会组织、科学研究和技术服务业、教育、信息传输软件和信息技术服务业、文化体育和娱乐业、卫生和社会工作、金融业。由于没有每个行业内部的具体数据，因此忽略行业内部的差异。

由表1可知，深圳19个行业收入的均值和中位数远远大于长沙，这是两个城市房价水平差异的重要原因。另外，虽然两个城市的行业收入均值都大于中位数，说明行业之间的收入分布并不均匀，而是向右偏移，存在一定的收入差距。但是，从分布不均匀的指标即变异系数来看，无论在哪种情况下，深圳远远大于长沙。以变异系数2为例，深圳的变异系数2高达0.253，几乎是长沙的2倍，说明深圳不同行业收入的均值比中位数高出25.3%，因此向右偏移非常严重，行业间的收入差距不仅体现在行业的平均收入上，更体现在收入分布的不均匀上。毫无疑问，如果考虑每个行业内部的个体收入差异，则深圳市个体之间的收入差距比长沙更大。其原因在于深圳是全国的创新中心，以华为为代表的高新技术产业都在深圳，而长沙以传统行业为主；显然，技术含量更高的行业与传统行业如住宿和餐饮业相比，不仅前者的收入水平更高，而且内部差距也更大。总之，深圳的收入差距远远大于长沙；当收入差距更大时，容易滋生投资需求甚至投机需求，这是深圳房价收入比远远高于长沙的重要原因。

图2是长沙和深圳的住宅供给曲线，其中新建住宅的供给用当年竣工面积来表示。令人惊讶的是，深圳住宅的供给基本上呈现逐年减少的趋势，从2001年的666万平方米减少到2016年的429万平方米，年均减少2.1%，其供给曲线类似于需求曲线，供给量随着住宅价格的上涨而减少；而长沙则相反，基本上呈现逐年稳步增加的趋势，年均增长率高达12%。由此可以看出，与长沙相比，深圳住宅价格大幅上涨的原因，不仅包括因收入提高而引起的需求增加，更是由于深圳住宅供给没有弹性造成的，即使需求没有增加，当供给越来越少时即供给曲线由右下方向左上方旋轉时，均衡价格会更高。相反，长沙住宅的供给随着房价的上涨而增加，相对更有弹性，因此均衡价格更低。更进一步，由上述的实证分析可知，由于长沙市收入差距更小，不存在投资需求或者投资需求所占份额很小，因此住宅需求的增加较慢，住房价格上涨幅度小，呈现价格缓慢上升、成交量也缓慢增加的局面；相反，深圳的收入差距大，投资需求占总需求的比例更大，住宅需求的增加更快，同时住宅供给随着价格的上涨反而进一步减少，供给和需求双重因素的叠加，会造成住房价格的急剧上升、成交量逐步萎缩的局面。文章认为，对于住宅这类同时具有消费属性和投资属性的商品而言，当产品供不应求时，就会存在投资甚至投机需求，这又会进一步加速房价的上涨；如果还存在很大的收入差距，就会进一步促进或扩大住宅的投资需求。其原因在于：如果收入差距很小，一般居民购房的目的是消费，也没有太多的富余资金进行投资或者投机，住房价格表现为平稳性上涨；但是，如果少数居民的收入相对于一般居民收入高，他们在满足基本的居住需求后，就可能利用富余的资金进行投资甚至投机。本来以深圳为代表的发达城市的住宅供不应求，其住宅价格比长沙这类住宅供求基本均衡的城市房价就会上涨得更快；尤其是当受到来自投资需求这种“催化剂”因素的影响时，则非常可能进一步加速上涨。因此，以深圳为代表的一线城市房价比长沙这类二、三线城市涨得更快，主要是由住宅供不应求和收入差距扩大，以及这两个因素相互叠加而造成的。

4 结论和建议

文章对典型城市深圳和长沙的住房价格进行比较研究，发现深圳房价具有“三最”：在所有城市中，深圳房价水平最高、增长最快、房价收入比最高，同时深圳房价波动也很大；而长沙的情况基本相反。与长沙相比，深圳住宅价格大幅上涨的原因，不仅包括收入、人口等因素造成的需求增加，更是由于深圳收入差距大、住宅供给没有弹性等特殊因素造成的，即使需求没有增加，当供给越来越少时即供给曲线由右下向左上方旋转时，均衡价格会更高。相反，长沙住宅的供给随着房价的上涨而增加，相对更有弹性，因此均衡价格更低。从收入差距来看，长沙市收入差距更小，不存在投资需求或者投资需求所占份额很小，因此住宅需求的增加较慢，住房价格上涨幅度小，呈现价格缓慢上升、成交量也缓慢增加的局面；相反，深圳的收入差距大，投资需求占总需求的比例更大，住宅需求的增加更快。上述因素叠加后，深圳新建住房市场呈现价格急剧上升、成交量逐步萎缩的“非平稳”局面；长沙则呈现价格缓慢上涨、成交面积也温和放大的“平稳”局面。

根据上述结论，提出如下建议，以期有助于稳定城市房价尤其是深圳这类房价、房价收入比急剧上涨的城市的房价。第一，深圳应该逐步把劳动密集型产业转移出来，这会给稳定房价带来几个好处。首先是缩小收入差距，一般而言，劳动密集型产业的行业收入水平较低，这是造成深圳收入差距很大的原因之一。其次，当劳动密集型企业转移出去后，会较大幅度增加住房土地、住房的供应，从而有效缓解住宅供不应求的局面。最后，收入差距的缩小和住房需求缺口的缓解均能减少投资需求，从而起到平抑房价的作用。第二，对于不同收入群体，应该采用不同的住房供应方式：高收入群体的住房由市场解决；对于低收入群体，政府应该采用保障房、租赁房的方式满足他们的住房需求。

参考文献：

[1]张超，李超，唐鑫.高校扩招、人口迁移与房价上涨[J].南方经济，2015（12）：90-103.

[2]陈斌开，张川川.人力资本和中国城市住房价格[J].中国社会科学，2016（5）：43-64.

[3]位志宇.长三角房价变化的生态共生性研究 [J].当代经济管理，2007，29（2）：81-85.

[4]王松涛.我国区域市场城市房价互动关系的实证研究[J].财经问题研究，2008（6）：122-129.