调控政策对房地产企业财务状况影响研究

刘子麒 许欢

本文受北京市高等学校高水平人才交叉培养计划——大学生科研创新深化项目资助

【摘 要】房地产行业发展受国家调控政策持续引导，本文梳理调控政策发展与手段和以资金管控为核心的调控思路，分析房地产企业融资受调控政策影响，并为企业提出相应应对措施。

【关键词】房地产；融资方式；调控政策

一、调控政策背景环境

1.调控政策环境

早在2004年前后房价已出现上涨苗头，2008年采取应对全球金融海啸的扩张性政策后，部分未消化资金流入房地产促使房价开始过快上涨，2009年至2013年房地产进入严格调控时期：2010年出台“国十一条”，2011年“新国八条”，2013年“新国五条”等重大调控举措针对房地产行业进行有力调控，从土地市场管控、借贷利率上升、限购住房等方式多管齐下。长期严格管控同样不利于行业持续健康发展，因此自2014年和2015年政策面相对宽松，直至2016年再次收紧。根据近几年中国房地产价格指数变动显示，房地产行业调控已初见成效。党的十九大报告指出，“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，预示着政府对房地产行业进一步调控空间与抑制房价过快上涨，促进房地产行业健康稳定发展决心。

2.多样的调控政策手段

严格调控政策涉及多种手段管控一线城市房地产行业资金流入并增加资金流出。通过上调存款准备金率冻结市场内资金，从整体上减少行业资金规模。配合上调存贷款基准利率、限制房地产企业发债与上市等方式增大资本成本，限制新增资金炒房炒地。通过土地调控政策设置准入机制限制资金竞争行为，同时增大土地保证金比例增大为购置土地使用权的资金流出，限制企业违规囤地行为。针对购房者实行限购政策以降低投机性资金流入，引导企业加强保障房建设以满足住房刚性需求。

3.管控资金的调控思路

投机性资金大量流入房地产行业时，缺乏速度规模与之相匹配的新增地产建设，会改变原有供求关系，放大单位土地投入资金规模，进而抬高地价与房产价格。而持续上涨的房价会进一步刺激投机性资金流入造成恶性循环。因此，严格调控政策以抑制一线城市房价过快上涨为目标，通过管控资金流入速度及规模来调节行业内资金保有量，进而使行业内资金增长规模与房地产建设规模扩张速度相匹配。具体到房地产企业，会受调控政策影响缺乏充足资金支持原有豪放的土地资本投入方式，進而降低土地整体价格并促进地产发展向保障性住房建设倾斜。

二、房地产企业融资受调控政策影响

2010年至2012年，我国存款准备金率迅速上升，2011年内上调6次存款准备金率和3次存贷款基准利率，至2013年才恢复平稳并逐渐回落。紧缩性货币政策调控期间企业资金链承受极大考验，每提高0.5%的存款准备金率平均可冻结3800亿元资金，使大量房地产企业很难取得贷款。

房地产企业融资结构较为单一。2010年至2016年借款占负债比重平均在30%，说明房地产企业严重依赖银行等金融中介机构进行融资，而房地产上市公司应付债券占总负债比重仅平均在5%左右，不仅金额与银行借款规模相比较小，所选择发行债券的企业数量也少。很大程度源于房地产企业自行发债门槛高，对所筹集资金有明确的使用及管理要求，不能用于购买土地，还要维持保障房项目资金比例等，使得企业这笔资金仅发挥有限作用。

其他融资途径也存在政策限制。为防止企业通过股市融资来偿还银行贷款或补充营运资本，同样作为房地产企业重要融资方式的上市融资在2010年开始被证监会严格限制，不能进行增发融资。招商地产同年因受经济环境和政策变化影响宣布撤销非公开发行股票方案。万科地产112亿元增发计划同样因此受阻迟迟没有得到批复，约30家房地产企业上市计划暂停，部分企业只能通过海外上市方式进行股权融资。

三、调控政策下房地产企业对应策略

1.采用多元化融资方式

紧缩货币政策对企业冲击十分巨大，使严重依赖银行借款的企业难以获取银行贷款，严重考验企业资金链，一旦债务违约企业信用将被断崖式下调，后续将更难生存。因此企业必须通过多种手段融资，降低对银行借贷依赖性，可以增加中期票据或融资租赁等多样化筹资方式。基于近年来房地产企业在债券市场的发行规模十分可观，企业也可利用资产证券化、可转债、可交换债等金融工具。但应注意这些新型融资工具的监管并不完善，如果使用不当只能暂时性掩盖债务风险，并为今后造成更大偿债压力和合规风险。

以房地产信托融资方式为例，相比受紧缩政策影响更大的银行贷款，信托具有融资速度快，不受自有资金不低于开发项目总投资30%约束的优势，但也面临高利率的风险。2010年中南建设，披露出一笔高达5亿元的信托融资方案而对应利息高达1.35亿元，折算后年利率为12%左右。随着国家宏观政策对房地产信托监管的加强，信托难度加大，房地产企业融资成本也随之飙升，同时房地产市场也存在着风险动荡，房产项目能否于短时间获得可观的利润来偿还信托高额利息存在很大不确定性，信托的高利率很有可能给企业未来带来更大的偿债压力，同时削弱项目盈利能力。虽然新型融资工具能够拓宽房产企业融资途径，缓解信贷政策带来的资金紧缩，但也需通过选择和组合融资结构来达到最大收益风险比。

2.增强无息负债管理水平

企业使用新型融资工具、开拓多元融资渠道，以取得市场价的资金，而降低负债利率将为企业提供更大的盈利发展空间。房地产企业根据行业特点拥有大量的向购房者预售期房的预收款，通过加强可预售房屋项目的宣传力度，将预收资金作为重要的资金来源，缓解偿债压力。企业同上游供应商合作关系良好，并且拥有较高议价能力，可以增加应付账款等融资机会。因此企业应着重提升自身商业信誉，改善自身在供应链条中的地位，并且加强预收款项等无息负债的使用管理水平，在提高盈利空间中提升自身竞争力。

3.顺应政策的战略思维

调控政策具有周期性，对于房地产企业来说既是挑战又是机遇，房地产企业首先要提高应对意识、培养战略思维，利用多元手段化解政策带来的风险。调控时期企业应建立健全整体风险防控机制，全方位关注企业资金链风险、合规风险、市场风险等内容以支持企业在调控期间战略决策，企业应完善自身多元融资结构，严守土地使用开发相关政策杜绝违法囤地等行为，按照政策导向在一线城市适当拓展保障房建设项目并在三四线城市加速去库存。要善于分析调控趋势，及早做出顺应政策方向的部署。比如自筹资金的方式应当在非调控时期使用，因为调控时期各渠道资金流入都会受到限制，不能“临时抱佛脚”。为了减小后期调控流动性缺乏的风险，应当适度引入长期借款以补充未来流动性，并且可以锁定适合的利率，降低未来的融资成本。同时应借助调控契机完善优化自身生产机构促进产业转型升级，以创新和效率驱动发展，并且要善于利用政策定向优惠措施积极拓宽业务渠道，进而全行业调控环境中脱颖而出。

四、结论

调控政策以资金调控为核心，对房地产企业资金链是严峻考验，但同时有助于房地产企业探索多元化融资结构，避免对银行借款过度依赖，提升企业抗市场风险和利率风险能力。对于房地产行业来说，借助调控政策将整体风险降低和产业结构改善，遏制了恶性竞争，抑制资产泡沫，有利于行业长期健康发展。

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