外海中央花园的“身后事”

张翠翠 秦梦琪

烂尾2年，涉及14栋楼、1392户业主，复工、适龄儿童入学等问题悬而不决：原本应于2016年10月交房的外海中央花园，将业主推进了一个反复无常的噩梦。

在多次维权、自救无果后，“烂尾”的外海中央花园是否能在政府主导和战略投资方的努力之下迎来真正的“复盘”？

事件：烂尾两年，维权86次

2014年3月，陈女士以7200元/平的价格，购买了外海中央花园二期三区11层住宅一套，依合同于2016年10月31日交房。选择外海中央花园的最主要理由，一是高铁西客站片区的黄金位置，二是其地处济微中学学区。

2016年10月31日，外海中央花园未能如期交房。陈女士与众多业主们抵达售楼处询问，得到答复“综合验收没有通过”。次月陈女士与众业主均收到延期交房通知书，其上承诺延期交房期间给予违约金作为补偿。随后业主们再次维权，收到第二封延期交房通知书，其上承诺尽快复工，并于2017年秋季交房。但此后工程一直没有复工也没有交房，业主们也没有收到过一分违约金，从未被通知登记银行卡信息。

这一年，被延期的一期、二期、三期共14栋楼的1392户业主，围绕“复工与适龄子女入学问题”多次维权，有直接统计记录的有86次，然而山东外海置业有限公司数次承诺复工，均未兑现。后来其也曾尝试引进接盘开发者，其中包括一家内蒙的开发商，但均未能复工。

此外，业主们辗转得知开发商资金链断裂的消息。据了解，外海中央花园的开发商为山东外海置业有限公司，而杭州外海集团持有山东外海置业40%的股份，法定代表人均为谭跃进。及至今年7月，杭州外海集团已进入破产清算状态。按照相关条例，一旦破产清算，山东外海置业开发的外海中央花园楼盘将有可能被当做债权处置。

為了避免购买的房子被当做债权冻结处置，8月5日业主再次维权，其目的是保住房子、尽快复工。

陈女士告诉记者，按照相关规定，开发商申请商品房预售许可前，要上缴一部分预售资金，并且预售资金应全部存入监管账户，开发企业不得直接收存房价款。但在数次业主代表与开发商以及槐荫区政府的沟通中，有关预售金去向的问题各方均语焉不详。为此，记者致电外海项目推进组，有工作人员在电话中表示，如果有商品预售资金，就不至于资金链断裂了。记者再次追问监管账户，该工作人员表示并不知情。

目前，外海中央花园前期开发的二手房产，均价在17000元/平以上，最好的楼层价格在22000元/平。与2014年预售房价6000元/平—8000元/平相比，已翻了3倍。在贝壳APP上，一套外海中央花园一期11层住房，单价20095元/平，三室两厅建筑面积在125.41平米，售价252万。

声音

杭州外海集团员工：一切都“不方便透露”，请以公告为准

8月15日，杭州外海集团一工作人员表示：“我请示了集团副总，他表示相关情况不方便透露。”当记者询问是否已收到了槐荫区人民法院的诉讼书，该工作人员表示，政府正在和集团进行沟通。当问到其法人谭跃进近况，该工作人员表示不方便透露。

山东外海置业：人员多解散，只有财务在办公

8月14日，记者在外海中央花园探访时，曾在售楼处二楼见到财务部仍有人员办公。一工作人员告知，自己仍在办理一些换发票、收取合同等工作。目前项目已由政府接手，下一步相关问题以政府公示为准。其表示，下一步，售楼处办公人员也会并入外海项目推进组负责相关工作。

槐荫区政府：已成立外海项目推进工作领导小组

8月6日，槐荫区政府宣布紧急成立槐荫区外海项目推进工作领导小组，并聘请泰和泰律师事务所作法律援助。同时发布公告称：为积极推进破产重整、加快推进复工与后期审计需要，该工作组将对延期交房的14栋楼的1392位业主进行购房情况登记，集中在房产面积、购房日期、付款情况及其目前的居住状况。该工作已经于8月8日展开。

槐荫区外海项目推进工作领导小组、槐荫区信访工作联席会议办公室于8月10日发布的《关于推进解决外海项目问题的公告》（外海项目推进公告2018年第1号），对目前复工推进工作做了详细介绍，要点如下：

一、槐荫区区委区政府积极协调推进有关债权人对山东外海置业有限公司提起破产重整的申请，槐荫区人民法院于2018年8月10日正式立案审查，并定于8月13日，由主审法官将通知送达山东外海法人代表谭跃进，山东外海在收到通知7日内如无异议，将依法进行后续程序，为新投资主体顺利接盘，推进二期三期工程完工奠定坚实的法律基础。

二、为尽快重启工程建设，根据市领导的要求，确定由政府介入并主导外海项目复工至交房。复工计划拟于2018年9月5日前公布，计划9月底前复工。区政府将倒排工期，积极推进，争取早日复工。

三、鉴于外海项目已进入司法程序，为解决适龄儿童入学和转学问题，请广大适龄儿童家长2018年8月12日上午9：00-下午5：00在济微中学本部（济南槐荫区机床二厂路1号）进行摸底登记，相关部门将根据摸底登记情况向上级部门争取政策支持，以解决适龄儿童入学和转学问题。

山东师范大学法学院副院长王德新：维权可追查商品房预售资金去向

通常情况下，楼盘烂尾最好的解决办法是开发商寻求贷款、追加投资，或者寻找合作伙伴共同开发，当地政府也可出面为开发商协调资金或撮合合作伙伴，某些地方也出现了业主众筹自救的形式。如果这些途径都行不通，最终开发商只有通过楼盘拍卖等方式变现资金了。

从业主维权的角度看，涉及几个问题：

一，按照《城市商品房预售管理办法》的规定，按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期的，就可以进行商品房预售，25%的先期投入资金的条件本身就蕴含了市场风险。

二，如果开发商最终难以筹措资金，业主最终只有通过法院申请宣告开发商破产清算，但业主作为普通债权人其购房款是很难全额追回的。

三，业主有关查清商品房预售资金去向的诉求是合理的，根据《济南市商品房预售资金监督管理办法》等规定，预售资金应存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，违反规定的将受到行政处罚。

四，业主有关落实孩子上学问题的诉求，这涉及当地教育行政部门关于学区划分等复杂的问题。如果业主所购商品房在相应学区内，凭网签的商品房买卖合同是可以办理入学的；如果不在相应学区、但开发商在预售时作了虚假宣传的，则业主可以要求退房或者索赔，但在开发商资金不足、楼盘烂尾的情况下这一诉求很难实现。