房企融资“生死劫”

宗和

随着房住不炒和监管政策收紧，房企的融资渠道越来越窄，融资成本越来越高。同策研究院研究总监张宏伟曾表示，今年房企融资难问题特别明显，将成为房企“生死攸关”的一年。

融资困境

房地产企业从拿地到盖房再到销售，都要靠资金推动。但是今年遭遇到的是融资渠道越来越窄，融资成本越来越高的窘境。

据同策咨询研究院监测数据，2018年前7个月，40家典型房企总计融资4105亿元，相当于2017年下半年融资体量。进入2018年以来，房地产开发资金来源同比增速不断下滑，5月大幅度的滑落，环比减少87.59%，6月份虽有小幅回温，7月份保持小幅上涨，但依然处于低位运行。

“过去融资渠道宽松时，银行贷款、信托、公募债、私募债、定向增发、境外发债等十几个渠道都比较通畅，如今在一个个变窄。”国内某大型房企的一位副总裁告诉记者。

据国内某大型房企副总裁介绍，2017年下半年以来，很多融资渠道对房企的“指标化”要求越来越严，负债率、企业规模、行业排名、项目具体进展，甚至包括股权结构等，都要一一审查，融资难度越来越大，而且利率越来越高，现在发债即使给到9%，也不一定能发掉。

“公司正在找融资成本较低的渠道，但是并不容易。”某房企管理层向记者透露，有些热钱虽然愿意进入房地产行业，但成本非常高。

究其原因，绿城中国执行董事、执行总裁李青岸表示，自2016年的“9·30”政策以来，房地产去杠杆是主导方向，金融监管态势有增无减，使房地产的融资渠道变得狭窄，出现融资难、融资贵的现象。

在境内融资难时，7月份同策数据显示，融资渠道中，海外银团贷款“回归”。由于国内企业能申请到大规模银团贷款的极少，多以拥有最高评级、财务状况佳的央企为主。房企不得不寻求海外融资渠道，特别是对那些中型房企来说，负债较高，想要借道海外融资的想法更强烈。

但数据显示，海外融资的成本过高，一旦海外融资闸口遭到关闭，房企資金链将再度恶化。融资成本最高的是融创中国发行的于2020年到期的4亿美元的优先票据，票面利率为8.625%。但是，国家政策正在收紧海外融资，为的就是规避风险。

针对融资难问题，绿城中国执行董事、执行总裁李青岸表示，“在目前的调控形势下，政策多变，在财务战略上，我觉得应该实现早销、快销，继续坚持‘现金流为王的思想。”也就是说，在销售端，房企更关心回款。在融资端，则需要房企打开更多渠道，为优化财务结构和发展“输血”。

资产证券化

自房企资金趋紧的情况下，租赁融资兴起，其以类REITs（房地产信托投资基金）、住房租赁专项债券、并购基金等方式发展起来。

去年10月国内首单长租公寓资产类REITs产品正式破冰，保利、招商蛇口等大型房企纷纷加入类REITs产品发行中。但国内REITs市场没做起来，因为回报率太低，目前国内租赁回报率仅有1%-2%，尚不超过银行存款利息。有银行资管人士表示，“回报率要做到5%以上”。

去年6月国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确提出“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品”，故住房租赁专项债券应运而生，众多房企“以租赁之名”发行资产证券化产品和借道房地产信托等。

上交所相关负责人表示，推动住房租赁企业发行公司债券和资产支持证券是近期交易所债券市场发展的工作重点之一。去年，重庆龙湖企业拓展有限公司申报的住房租赁专项公司债券经上交所预审核通过，作为全国首单公募住房租赁专项公司债券正式“落地”。随后万科、华夏、幸福三单住房租赁专项债券在上交所获批。但这毕竟是少数，今年5月以来，多笔房地产公司债中止审查。花样年、碧桂园、富力地产、合生创展等多家房企发债相继“中止”。

专业人士表示，在不断创新高的行业负债率与监管层推进房地产去杠杆的背景下，房企发债难度增大，“房企发债能否成功，与企业的业绩、负债、违约记录、信用评级、负债等情况挂钩，其中经营业绩和偿债能力是关键因素。”

为解决市场痛点，商业银行也开始与住房租赁专业运营机构联手，成立并购基金，收购长租公寓等资产。

今年3月，建设银行与新派公寓发起设立基于资产证券化的不动产并购基金，初期规模20亿元，后期将根据收购需求扩大规模。该基金正在发起成立过程中，采取分层设计，优先级与劣后级份额均为50%，建设银行为唯一的优先级投资人。将收购一线、二线核心城市的存量资产或是开发商合作定制长租公寓的物业。

建行相关人士表示，该并购基金面对行业周期、商业模式、证券化速度等风险，已经进行了风险评估，设计好商业模式。在风险缓释措施上，收购资产打折、安全边际的安排已有考虑。

“在选择住房租赁专业运营商上，（标的）资产价值、主体信用都要考虑，有没有专业运营能力和专业资质，然后再看项目本身。因为住房租赁比开发项目卖房子更难，看的是长期运营，对运营能力的要求强于对市场的判断。”

房企分化

记者统计发现，A股上市房企业绩正经历冰火两重天，总市值在百亿以上且现金流充裕的大型上市房企处于较为稳定的状态。

据一家在香港上市的房企融资负责人透露，今年上半年，房企融资较大，综合融资成本也有所上涨，较去年提高了约2-3个百分点。现在基本上只有龙头房企能拿到钱，融资的集中度提升将反哺规模的提升。

作为行业三巨头的碧桂园、万科、恒大又再次刷新销售纪录。今年上半年，碧桂园已实现合同销售金额4124.9亿元、万科实现合同销售金额3046.6亿元、恒大实现合同销售额3041.8亿元，此三家加起来的合同销售金额已突破万亿元。

相比之下，市值在百亿以下的上市房企处境则较悲观。上半年亏损的企业都来自中小企业阵营，其中亏损企业额度最高的是中弘股份，其在2018年上半年预亏14亿元，净利润同比下降4876.59%。

对于亏损的原因，中弘股份称：“一是融资成本费用变化导致财务费用比同期增加10亿元；二是对‘亚洲旅游的长期股权投资拟计提资产减值损失约1亿元；三是受国家房地产调控政策影响，公司商业项目销售停滞，住宅项目销售大幅下滑，房地产项目销售利润较上年同期大幅减少。”

此外，公司还面临累计43.19亿元的逾期债务本息，控股股东中弘卓业持有的公司全部股份已被司法冻结和司法轮候冻结。目前公司正常经营都成难题，欲出售资产偿还借款。

一名大型房企内部人士也告诉记者：“融资能力是房企分化一个非常大的因素，因为相对于中小型房企，大型企业在银行、交易所、交易商协会上获得资金的能力以及资金成本都是有一定优势的，房地产本身就是资金密集型企业，能融到资金就能拓展更多项目，有更多项目储备，更高的毛利率，获得更多利润。”

诸葛找房方面也认为，预计2018年下半年，在融资监管不发生改变情况下，房企融资环境仍较为严峻，融资渠道受限，房企应加快去杆杠、降负债的速度，进而使得企业稳定发展。

相关人士称，房企承受能力越来越有限，多家房企股权质押比例超过50%，已经逼近“雷区”警戒线。从近期全国土地流拍不断，本质上就折射出房企融资出了问题无奈“减粮”，再加上2018年三季度是房企资金兑付压力最大时期，债台高筑的房企还能坚持多久？短期内为了减小融资困难带来的资金周转压力，房企只能要么“割肉”甩楼，要么转让股权“刮骨”疗伤。

（文据《证券日报》《21世纪经济报道》）