境外房地产税收主要制度设计及经验借鉴

张存省

摘 要：本文通过对境外国家及地区房地产税收制度的研究，选取较有代表性的几个国家及地区，以美国、英国、香港三地房产税制度为例，进行对比分析。总结其制度设计的特点和长处，由此总结出一系列的政策建议，以期对我国全面推开房产税有所借鉴。

关键词：房地产税 制度设计 税率

当今世界，房地产行业是各国国民经济运行不可或缺的一个部分。由于各国历史、人文、环境因素的不同，房地产税税收制度也有所差异。我国房地产税起步较晚，落后于西方发达国家。通过学习这些经验，可以给我国改革一些现实的启示。

一、美国房地产税在

拥有最完备房地产税制的国家是美国，它实行分税制。房屋本身就是课税对象，房屋的产权所有人是纳税人，由于房屋和土地是直接的课税对象，加之税务机关有权将房产直接没收拍卖充抵税款，所以房地产税的征收率是100%。美国房地产税的计税依据是房屋的评估价值，以评估价值的一定比例征收，这一比例由州以下的各级地方政府核定。但税率十分复杂，通常情况下在0.8%～3%的水平，大部分地区是1.5%。现实是，各地州政府确定一个税率的范围，州以下的各地政府本着“量出为入”的原则结合上一年度财政支出和收入计算出本年的税率。它并不固定，根据当年财政支出、房屋供需关系不断变动调整。

美國房地产税的征管和房屋价值的评估是分开的，且评估有一套严格的法律。评估人员通过计算得出评估价值，为房地产交易提供一个权威标准并为税务机关征收提供依据。评估的方法主要有三种：资本还原法、市场价格法、重置成本评估法。对于个人住房的评估主要采取市场价格法。

二、英国房地产税

英国的房地产税不仅是地方主体税种，中央政府有时也会征收。地方征收的是房屋税，该税课税对象是房屋，计税依据是房屋的评估价值，评估过的房产除发生重大变动一般在一段时间内不会再被重新评估。重新评估过后的房产税总收入不会因为重新评估而增加，这是英国房地产税与其他国家的不同之处。与美国相同的是，英国的房产税税率各地不同，而且每年都会有所变动。一般都是由中央政府制定一个税率的最大值，各地政府根据每年财政收入与支出的差值确定相应的税率。各地的政府有权结合经济状况与财政收入调整房地产税税率。房产税应纳税额的大小主要受税率和房屋类别的影响。英国政府按评估价值将房屋分为8类，每类都有不同的征收比例。

三、香港房地产税

在香港，差饷是真正意义上的房地产税，物业税和利得税则是属于所得税。1845年，英国政府开始向拥有房屋的当地居民征收房产税，所收税额用来支付当地警察工资以及警局日常开销。现今，差饷的课税对象仍然是居民拥有的房屋，但其用途已经扩展到财政支出的各个部分。差饷的课税对象是土地与房屋，纳税义务人是物业所有人，或者房屋使用者。应课差饷租值是差饷的计税依据，该租值由香港差饷物业估价署每年定期重估。它是指特定的房屋被空置出租时能够获得的租金市场价。应纳差饷额是应课差饷租值乘差饷率得到的。地租的课税对象是土地，纳税人是房地产所有者或者差饷的缴纳者。地租的租金是应课差饷租值的3%，地租会随着应课差饷租值的变化而变化。如果纳税义务人既要缴纳差饷又要缴纳地租，税务机关可以将两税合并征收。

四、域外房地产税制经验对我国的启示

通过借鉴国际先进的房地产税收制度，对于进一步完善我国房地产税收制度具有非常积极的意义。以下是三个地区房地产税制对我国改革的启示。

（一）房地产税应当为地方政府提供稳定的财政收入

不论是美国、英国还是香港，地方政府财政收入中绝大多数都来自不动产税收入。近年来我国房价居高不下，许多人希望改革房地产税可以起到调控房地产市场、抑制房价的作用。决定房价的因素非常复杂，包括地段、基础设施、升值空间等等。不能把调控房价的重任寄托在对房产税的改革上。房地产税最基本的功能还是为地方政府提供稳定充足的财政收入，弥补政府提供公共服务的成本。

（二）房地产保有环节税负重，流转环节税负轻

就以上三个国家的房地产税制来看，重保有轻流转是共同特征。这样做的好处既可以提高土地的利用效率，提高房屋所有者对房屋的利用率，另一方面由于房地产持有成本增加，房产的投机者可能会减少投机行为，从而防止房价持续上涨。以美国为例，持有房产就必须缴纳房产税，地方财政收入的70%来自于财产税，而房产税流通环节的税收只占房产税收入的4%。这种重保有、轻流转的做法大大降低了土地的闲置率，促进了房地产资源的合理配置，对于调节收入分配有一定的积极意义。

（三）各国房地产税制普遍都是“税基宽、计税依据合理、税率低”

税基宽的涵义就是普遍征税，只有将所有符合条件的应税土地房屋都纳入房地产税的征税范围当中，才能实现税收的公平。税基广泛的房地产税应当是农村和城镇的土地都要交税，自住和经营的房屋都要交税，普通住宅还是高档住宅都要交税。计税依据应当是房屋的评估价格，这样才能反映房屋在市场中的真实价值。税率的设计应当与部分公共服务支出相匹配。例如，香港将差饷收入用于警察的薪金以及维持警局的日常开支。在确定税率时还应当考虑纳税人的实际能力，本着量出为入的原则，将税率设计与公共服务支出相对应。

（四）统一、健全的税源监控制度

世界上大部分国家对房地产税税源监控的重心都放在了房屋产权登记、房地产价值评估这两个环节。美国和英国已经建立起了全国联网的房地产产权登记信息库，税务部门准确掌握了绝大多数纳税人的信息，这就从源头上杜绝了偷漏税的产生。全国联网系统可以对纳税人的房屋涉税信息进行筛选、对比、查找、评估。对于房地产价值的评估更是直接影响到房地产税收。许多国家设立了房地产价值评估机构负责对房屋土地的市场价值进行评估，并定期由税务部门负责监督。这么做的好处是既体现了评估机构的独立性，由体现了税务机关的强制性和权威性。这些制度和举措都值得我国借鉴。

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