房地产开发商在工程不同阶段的安全责任与转移

郑鑫

摘要：近20年来，随着我国城镇化经济的快速发展，涌现出许多国民经济的重要产业，其中房地产行业也得到快速发展，并且为我国经济社会发展做出了巨大贡献。但是过快的房地产行业发展也带来一些安全问题，只有做好房地产项目开发过程中的安全管理以及房屋在使用期限内的所有安全保障，才是成功的项目开发。房地产项目开发具有特殊性，开发商在项目开发的不同阶段担任着不同的角色，当然也要承担不同的安全责任。房地产开发商在承担安全责任的同时也要做好责任移交工作。

关键词：房地产开发；安全责任；角色转换；责任转移

一、房地产开发商安全责任的多重性

房地产作为一项比较特殊的商品项目开发，受到各个部门的制约。房地产开发涉及的面比较广，如投资方、监理方、勘察、规划、文教、卫生、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电信、银行、消防、环境、商业、服务等。房子建设好以后还要销售给消费者，这其中任何一个环节都有安全问题存在。房地产开发商在房产项目开发的过程中是建设者、销售者以及经营者，多重的角色注定其责任也是多重的。在房子建设阶段，开发商要做好施工质量安全管理工作，在楼盘销售的时候要做好安全宣传工作，楼盘交付使用后还要做好后期服务和维修工作，开发商要时刻把安全责任落到实处。

二、房地产项目开发过程的安全问题和责任

房地产开发商身兼数职，在不同的阶段应该担负起不同的安全责任。下面根据开发商的不同角色，分析房地产项目开发的不同时期应该承担的安全责任。

1、开发商作为建设方的安全责任

开发商首先是房产项目的建设单位，所以首先要承担建设单位应该承担的安全责任。根据工程建设管理规定建设单位要承担的安全责任有：（1）建设单位要与施工单位签好合同责任书，要向施工单位提供真实、准确、完整的施工资料；（2）建设单位不得要求施工单位压缩工期；（3）建设单位要向施工单位提供用于安全生产的费用，这在前期准备阶段要做出合理的预算；（4）建设单位不得向施工单位提供不合格的劣质材料；（5）建设单位有责任为施工单位申请施工许可证，并向当地政府行政主管部门提供安全施工措施资料以备存档；（6）如有拆除需要，建设单位还应该在拆除施工前15日，把拆除施工相关资料报送当地政府行政部门备案存档。

开发商作为建设方，在安全上要做到万无一失，这是房地产项目开发的最重要的一步。只有保证楼盘的质量和安全，才可以为以后的销售和经营做好铺垫。

2、开发商作为销售商的安全责任

楼房建好后，通过验收合格，开发商作为建设方的角色就完成了。楼房建好了，就应该进行销售，此时开发商就转变为销售商。销售商的安全责任就是要宣传房子的安全使用。业主购买房子以后要对房子进行装修，销售方要告知业主不能随意拆除承重墙，并且要详细告知业主水管的走向以及电线、网线的布置，以免在装修的时候造成电线短路。楼顶在施工的时候装有防水层和隔热层，业主在装太阳能的时候不能刺破防水层，以防造成顶楼渗水。这是住宅楼在销售的时候需要向业主宣传的安全使用常识。

如果开发的房产是作为商场租赁用的大面积店铺，在装修的时候更要注意安全设施的跟进。尤其是材料的防火等级一定要严格遵循规定。对于施工建筑预留的消防专用通道以及消防器械设施，在装修的时候一定不能乱加改造和拆除。虽然房子已经租赁出去，但是开发商一样要对自己所开发的产品负有安全责任。所以，安全宣传是开发商在销售的时候必须做好的工作，商铺租赁时要与租赁者签好安全责任书，把安全问题放在重要位置。

3、开发商作为经营者的安全责任

楼盘销售结束时，住宅楼入住率达到75%以上，开发商由销售者转换为经营者。安全管理的责任都转移给物业公司，到此为止开发商已经退居幕后，其实开发商仍然要承担一切因建筑施工所带来的安全责任。如住宅楼的智能监控系统、小区内的用电系统、通风设施以及排水设施都是由开发商与生产厂家签订的购销协议，一旦出现安全问题，仍然要由开发商出面解决。如果是高层建筑或者是大型商场的公共设施，安全责任更重大。如运货电梯、扶手电梯、中央空调的设备以及地下车库出入口的智能系统、监控系统设备在施工安装的时候都是开发商选型购买的，一旦出现故障维修或更换零部件都需要开发商参与。所以，即使楼房交付使用，开发商依然要承担相应的安全责任。

三、房地产开发商的角色转换和安全责任转移

开发商开发房产项目，其安全责任是一个漫长的过程，责任纷繁复杂，开发商不可能跟在唯一的项目后面进行后续服务，而影响新的项目开发效率。开发商要做好角色的及时转换和安全责任的转移，使安全问题责任到人，有具体的单位或个人继续承担。当然，要做到安全问题无大事，必须做好前期工作。

如在建设时期要请有资质的监理公司，可以有效避免诸多安全问题的发生，有助于开发商安全责任成功合理地转移。开发商在聘请监理公司的时候要遵循“小业主，大监理”的原则，尤其是建设施工阶段，为了保证工程项目的质量，需要具有较高职业素养和业务能力的监理公司对施工过程进行监督、管控、校验和工作协调。监理工作做到位，可以有效控制工程的质量。聘请资质过硬的监理公司就可以有效实现安全责任的有效转移。

开发商由建设者转变为销售者时，要做好安全责任的有效衔接，尤其是安全宣传，住宅楼的装修注意事项，以及租赁店铺的安全协议，都要做好责任转移。大型商场的装修要注意消防级别的规定，此时的开发商要与租赁者交接好责任归属，以防安全隐患的存在。

楼盘交付使用后，开发商的安全责任要转移给物业公司，对小区内的基础设施，以及供水供电的责任，都要做好管理权限的转移。虽然从法律上讲，安全責任人还是开发商，但是业主的需要以及楼盘内的基础设施，都可以由物业公司给予维护。开发商可以把安全责任转移给物业公司，甚至一些建筑设备的合同，也可以移交物业公司，一旦出现安全问题可以由物业公司全权代理与厂家交涉。

工程项目的建设阶段可以把安全责任转移给监理公司。销售阶段要注意安全装修的宣传，并与业主签订安全协议。楼盘交付使用后，安全责任可以转移给物业公司。这样开发商可以有更多的精力进行新的项目的开发。开发商对开发的每一个项目都负有长期的安全责任，只有高度重视安全问题，才可以减少安全隐患，实现项目质量的提升。

参考文献：

[1]钱树森.浅议房地产项目开发的安全责任[J].安全生产与监督，2009（03）.

[2]邱利民，华萌.建设监理对工程施工质量的作用与管理[J].中国新技术新产品，2010（03）.

（作者单位：沈阳润置房地产有限公司）