浅谈不动产登记中权籍调查工作方法

罗进峰

摘 要：近些年，我国经济建设的不断发展，使得工程项目的数量日益增加，而不动产登记机构的成立，对于建立不动产登记系统与数据的整合发挥着重要的作用。为了完善不动产统一登记体系，从而需要保证不动产权籍调查工作的顺利进行。本文将对不动产登记中权籍调查工作的方法展开身热研究，以供参考。

关键词：不动产；登记；权籍；调查

1 前言

构建并实施以土地为基础的不动产统一登记制度，乃是我国产权管理机制的重大变革与创新。自从实施《不动产登记暂行条例》之后，我国便开展了全面、系统化的不动产统一登记机构整合工作。为更好达成不动产登记信息共享，构建更加完备的不动产统一登记体系，基于不动产统一登记工作持续推进的大背景下，不动产登记中权籍调查工作在其中发挥着举足轻重的作用。

2 不动产登记中权籍调查工作的基本概述

不動产权籍当中对于不动产的权属、位置、界址、面积、用途、等级、价格等相关内容，并结合了表卡簿册证、图件、数据进行综合记载。不动产权籍调查测绘作为不动产登记工作的重要前提，对以上记载的各项内容进行登记后才能具备相应的法律效力。不动产权籍调查测绘主要是指不动产权利人通过相关途径自行申请，政府进行统一组织安排，经由权属调查、不动产测绘，确定不动产基本情况，然后生成相对应的调查资料，为后续不动产登记、核发证书等提供技术性依据的工作[1]。

3 不动产权籍调查测绘技术的应用

3.1 数字化测图

科学技术水平的不断发展，不动产测绘技术也有了很大的改进，高科技产品在不动产测绘中的引入，极大地提高了不动产测量结果的精确性。当前，数字化测图技术不仅在不动产的测量中有着广泛的应用，在地籍测量中也是必不可少的技术手段。它主要的技术优点就是需要的人力物力资源都比较少，同时搜集的数据信息也比较准确，而且速度相对较快。根据收集来的数据信息工作人员可以大致描绘出建筑物原有的模样，这样的图像可以用于不动产的分摊以及测绘工作。

3.2 解析法

不动产测绘领域中的解析法主要应用于房屋面积、用地面积、公摊面积等面积结果的测量中，避免因面积、产权、用地等存在纠纷。作为不动产测量领域中较为准确的方法，解析法是解决纠纷性问题较为实用的一种方法。在实际测量中，主要通过界址点坐标，引用坐标解析的方法进行实际测量，从而得到更为精确的测量结果，减少误差[2]。在保证操作流程规范的情况下，引用坐标解析的方法进行方差测量，能够尽量避免误差的出现，从而取得更为精确的测量结果。为有效提高标准中面积误差限差的精度，进而控制估算中存在的误差等，采用解析法可以达到令人满意的效果。

3.3 GPS技术

将GPS信号接收器安装在系统某个节点上，通过信号接收器来收发卫星信号，实现信号数据的处理，获得实时观测数据。与此同时，此种技术还可以借助基准台控制得到相应坐标，将测绘数据输入到测图系统中实现数据的计算处理，达成房产测绘目标要求。当前的已经大部分的不动产测绘中都用到了GPS技术，通过计算GPS技术测得的数据，我们可以准确的描绘出房产的大致外形，以便用于不动产的划分。

3.4 RS影像

RS影像技术基于遥感技术展开，它的主要技术实施对象就是对空间数据的大面积采集，通过技术系统本身来为房产产权测绘部分提供立体化三维形式的测绘图。一般来说，RS影像技术会对房屋建筑产权面积进行标准规范，它的测图比例为1：500。另外，该技术还利用到了多光谱航空摄影与高分辨率遥感卫星来为系统获取图像信息，并按照影像图来精确测绘房屋产权面积比例，确保房产测绘成果高质量，此时的测图比例也可以达到1：10000 甚至以上。反映房产测绘成果的高质量，一方面也体现该设备在数据采集及计算方面的高效率[3]。

3.5 全站仪

全站仪是当前房产测绘工作中的主要数据测量设备，它通过点坐标来显示房屋面积与形状。举例来说，在某些已施工完毕的房屋内可能会存在某些不规则图形，如果仅在施工图中是找不到这些图形的，而全站仪就可以测出其图形的具体点坐标，并通过坐标来计算不规则图形面积。常规房屋面积测绘对某些边长过长的状况常常束手无策，如果采用全站仪就能为过长边长设置坐标，通过坐标联系来计算总边长结果。这主要是因为全站仪设备内部存在微处理器与测角测距装置，所以它能够对某些房屋测量较困难位置进行自动测量，同时计算出精确结果，一方面反映房产测绘成果的高质量，一方面也体现该设备在数据采集及计算方面的高效率。

4 如何做好不动产权籍调查测绘工作

4.1 规范调查，坚持调查工作利民便民

4.1.1 开展一体化调查

需要把不动产单元作为基本单位，基于地籍调查，一并开展林木、房屋、海域、土地等定着物的权属的测量与调查工作。针对一个不动产单元相应权籍调查事项而言，需要由一家调查机构为主导，来完成与实现，防止多家调查机构对同一不动产单元进行多次调查。

4.1.2 确定调查内容

不动产权籍调查需要以宗海、宗地为基础单位，对宗海、宗地及其林木、房屋等定着物构成的不动产单元状况进行调查，包含有房屋信息、宗海信息、宗地信息及林木信息等。结合登记或申请调查的不动产权利类型，始终秉持“面积准确、界址清晰及权属清楚”的原则，将不动产权籍调查内容合理确定下来。

4.1.3 明确调查的基本方法

将实地调查与内外业核实紧密连接，将不动产单元的界址、权属状况及用途等内容查清，确保不动产单元拥有明确的空间相对位置关系，界址清楚，权属清晰。对技术可能性、经济可行性、工作需求及基础条件等进行统筹考虑。真正做到因地制宜，选择与本地区实际相符的不动产测量方法。

4.2 规范调查成果

对于调查结构而言，需基于不动产单元，提交规范、统一的调查成果，包含有不动产权籍图、不动产测量报告及不动产权籍调查表等，真正做到面积准确、界址清晰及权属清楚。此外，还应尽可能保障不动产单元代码的唯一性。所得成果需要进行审核确认，对于不动产授权机构或登记机构来讲，需严格审核、把关不动产权籍调查结果。于前期行业管理过程中，针对已经产生并且还经授权机构审核确认，并且与不动产登记要求相符的成果，需继续沿用。

4.3 明确不动产单元设计规则

依据相关规则，针对集体土地所有权宗地而言，需专门设置为一个不动产单元；针对没有定着物的使用权宗地，需设置为一个不动产单元；针对有定着物的使用权宗地，于宗地内，各定着物单元与此宗地，需设为一个不动产单元。

5 结语

不动产登记中权籍调查工作是保证权籍调查准确性的重要方式，现阶段我国虽有不少规范标准对其进行控制，但是在实际的不动产权籍调查测绘工作过程中仍旧存在一定的混乱局面，直接影响了不动产统一登记工作的落实，所以在不动产权籍调查测绘工作过程中要严格遵从国家相关规章制度，研究统一的标准和方法，充分保证不动产统一登记工作的落实。

参考文献：

[1] 伍友俊.基于《不动产权籍调查技术方案（试行）》的相关问题探析[J].测绘与空间地理信息，2016（3）：211～213+219.

[2] 鲁艺玲，罗秦岭，韩丽丽.新形势下不动产权籍调查测绘解析[J].科技创新与应用，2016（29）：265～266.

[3] 李君，李树云.浅析不动产权籍调查与地籍调查的关系[J].西部资源，2015（3）：184～185.