房地产企业并购重组中的风险防范之我见

常锦坤

摘要：近年房地产企业并购案例时有发生，通过将房地产企业规模化后，能够加深房地产企业对市场的影响，同时能够扩大经济效益，因此针对房地产企业并购重组过程中所存在的问题必须要加强研究。房地产企业的发展牵涉到多个产业链，同时在产业链中占据核心地位，对国民经济的稳定有着十分重要的作用。本文对房地产企业并购重组的动因进行深入分析，同时对房地产企业并购重组的主要形式进行阐述，对房地产企业进行并购重组存在问题的原因进行深入分析，从而制定出一系列的优化措施，降低房地产企业并购重组过程中遭遇的风险，规范房地产企业并购重组流程，促进房地产市场稳健发展。

关键词：房地产企业；并购重组；风险防范

1、并购重组的概述

并购重组是现代市场经济和金融市场中衍生出来的，企业进行产权交易的形式。其目的是企业扩张，掌握并购对象的控制权，整合企业资源，将产业扩大化，以期获得利润。企业并购重组是搞活企业、盘活国企资产的重要途径。现阶段我国参与并购活动的企业越来越多，部分并购重组是经过严格的考评和测算，能有很好的预期业绩，并对企业战略性发展有良好的促进作用；还有很大一部分急于求成，缺乏系统性规划的，有可能会导致并购活动不能继续，更严重的会影响企业原本的发展状况和资金链，造成较大的财务问题，因此并购重组的财务风险得到了越来越多的关注。

2、房地产企业并购重组的优势

2.1降低外部竞争压力，提升自身实力

房地产市场竞争一直非常激烈，尤其是其中大型与中小型企业的实力差距较大，国有房地产企业的资金实力也远胜于民营房地产企业，再加上房地产市场宏观调控，房地产企业将会面临更加大的生存压力，大吃小的兼并收购情况时有发生。因此，利用并购重组能够增强自身实力，巩固房地产市场的地位，同时将房地产市场内部的不良竞争有效降低，使得房地产市场能够更加规范化的发展。从万科与深铁的合作来看，其能够有效的对房地产企业龙头地位进行巩固，将业务范围不断进行拓展，提升房地产企业市场份额以及竞争实力，最终扩大房地产市场影响力。

2.2强化资源配置，增加经济效益

目前我国的房地产市场已经达到存量房的阶段，而且去库存的概念也逐渐的适用于楼市当中，也是政府对房地产市场进行宏观调控的重要环节。从目前的房地产市场架构来看，多数房地产企业的运作都存在问题，要想确保其高质量运营的房地产企业是十分少的，所以通过房地产企业并购重组能够对落后的房地产企业进行淘汰，但是又通过并购重组将资源进行有效整合，不会形成浪费，落实房地产企业发展模式与战略调整的升级，最终形成房地产企业多元化发展的道路。目前从房地产企业通过并购重组规划化运营后，已经产生了以分享老龄化为核心的养老地产布局，以分享城市化为核心的商业地产布局等等新型的战略转型布局，通过这些布局能够加大房地产企业并购重组的经济效益。

2.3形成规模经济，使得融资约束限制减少

随着国家加强对房地产市场的宏观调控，房地产企业在金融市场上的资金借贷已经受到更多的限制。在限制贷款的压力下，中小房地产企业的发展步伐极为缓慢、艰难，其融资战略通常会受到极大的限制。因此只有通过房地产企业并购重组的形式形成较大规模的房地产企业，从而提升资信资质，才能够达到降低金融市场上借贷的压力。而且通过并购重组的方式能够引入资本，极大的缓解房地产企业沟底、建房的资金压力，同时也能够将融资渠道有效进行拓展，为房地产市场资金的融贷提供保障。

3、房地产企业并购重组过程中需要警惕的重要问题

3.1宏观经济与金融市场的政策

房地产企业是我国市场经济中十分重要的企业，因此宏观市场经济调控环境下的各种不确定性极易对房地产企业并购重组产生影响。目前我国经济正处于结构改革与产业优化升级的关键环节，使得市场环境日益复杂，而且由于政府对房地产经济泡沫的恐惧，不能够对其放松警惕，最终使得对于房地产市场的发展调控力度不断加强。因此，房地产企业在并购重组中倘若对宏观调控政策缺乏了解，不仅会无法发挥出并购重组的优势，甚至还会遭受宏观调控政策的制裁，制约其发展，同时也增加房地产企业的法律、运营等各种风险。

3.2项目管理问题

房地产企业的并购重组项目是繁冗复杂的工作，其项目规模大、金额高，同时由于房地产企业自身拥有一定的项目，相关的项目管理问题也会给房地产企业带来不小的损失。一旦无法对房地产企业的项目管理进行有效的解决，就极易形成资源的浪费，无法进行优势互补，也无法将资源的整合优势发挥出来。这也就对房地产企业的项目管理提出更高的要求。

3.3内部整合困难

房地产企业并购重组的过程中，必定会对房地产企业的各项规章制度进行调整，所以其必定会面临各种内部整合问题。主要就是管理模式的轉变会给原有房地产企业人员形成一定的抵触，需要花费一定的时间来适应新的管理模式；还有就是企业目标的转变，无法快速的接受新的企业文化。此外，由于企业文化的冲击会，也会使得人力资源整合方面有所欠缺，会消耗大量管理人员的时间精力。

4、房地产企业并购重组中的风险防范和对策

4.1拓宽市场预测能力，警惕系统性的风险

在房地产企业并购重组过程中，首先应对宏观大环境进行合理分析，详细的收集市场风险信息，拓展风险识别的范围。由于房地产市场关系到国民经济的稳定发展，因此，必须结合我国政府宏观政策和发展规划，洞悉系统风险，提高对市场风险水准的预测能力。尤其应该关注的是金融市场中的调整，收集货币政策、信贷基准等基础信息，密切关注从金融市场中能否获取充足的资金支持，满足其大规模、周期长的融资需求，平衡资金需求与融资风险。

4.2结合行业发展态势，密切关注政策调整

房地产企业应该结合自身业务分布的地理区域和各地楼市政策，做好风险应对预案。一方面，房地产企业应在政府部门及各类中介咨询机构研究的基础上，提高对我国房地产行业发展趋势的认识程度，提高风险辨识能力，做好与行业发展趋同的战略规划，警惕行业发展过程风险；另一方面，房地产企业应该密切关注各地政府对楼市政策的调整，通过建立对政策动态的内在研究，健全风险预案和应急处理方案，避免对刚性的政策调整缺乏有效的应对机制。

4.3选用混合支付的方式

现金支付虽然简洁快速，但是重组对资金量的需求非常巨大，对兼并方可能会造成较大的短期资金压力；通过对外举债的形式虽然可以缓解现金支付带来的资金压力，但是会造成企业资本结构偏离既定目标，资金成本较高；股权支付方式有可能会造成企业股权分散，容易造成股权稀释或者控制权转移，给今后的经营管理带来障碍。因此在实践中，应当采用混合支付的方式进行重组，这样可以有效避免上述单一支付方式所带来的风险。

4.4提高项目管理水平，增强资金营运能力

首先，房地产企业在并购重组过程中，应该结合自身战略需求谨慎决策，对并购重组方式、合作方及相关成本费用等信息进行广泛的收集，在信息化技术和专业人员分析的基础上，进行全面的可行性分析，避免决策失误造成项目失败。其次，房地产企业应该仔细衡量并购重组项目的资金需求量，结合自身的融资能力合理筹划融资方式、规模和时间，采用分期付款、交叉持股等方式缓解项目融资约束，减轻房地产企业的资金压力。最后，提高与合作方的沟通和协调，做好项目计划和职责分配，避免后续管理出现混乱，通过积极有效的交流及合作形式的书面确认，減少后期管理障碍，避免整合难度的上升。

4.5自上而下推进整合，发挥文化融合效用

房地产企业要有效规避内部整合风险、减少摩擦。首先，从管理文化入手，推进目标认同，结合管理层上推下行及多方管理层级融合，促进兼并收购后主体内部的文化建设，从而提高凝聚力和向心力。其次，从管理方式上改进，在过渡时期把握好改革节奏，循序渐进，密切关注原有职工心理和行为变化，减少人员敌对和管理摩擦。最后，从资源整合上优化，切实发挥各方的优势，促进对人才、管理方式、资金实力、政策优势等各种资源的整合优化，识别关键资源，构建内在核心竞争力，发挥并购重组后的规模优势、资金优势、管理优势等，巩固和提高市场地位。

5、结语：

综上所述，当前阶段，房地产市场并购重组已成为发展大势，通过并购重组能够不断淘汰落后产能，减少房地产的存量，促进我国楼市向规范、健康的方向发展。但并购重组中房地产企业面临的风险种类多、性质复杂，尤其是全球化并购和跨领域的并购重组屡见不鲜，房地产企业在并购发展的过程中，必须进行风险管理，提高风险识别能力，做好风险防范工作，从而有效发挥资源整合的优势，增强自身的竞争实力。

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