城镇基准地价更新工作的必要性及更新技术剖析

孔令伟

摘 要：随着我国社會经济的不断发展，城市化建设步伐逐渐加快，城镇土地区域的经济发展差异逐步加大，所以要采取科学的方式，全面的对城镇土地价格进行综合评价，同时也是不断规范化土地市场的价格，更是城镇发展的必然趋势。当下，针对城镇基准地价的管理方式和预算方式，必须要加以更新和完善，逐步完善地产市场和土地交易。城镇基准地价的更新是当下政府部门首要工作之一，也是为了促进社会经济的发展和问题。本文重点分析城镇基准地价更新的必要性，让后详细介绍基准地价更新的基本原则，最后针对城镇基准地价更新技术进行全面介绍。

关键词：城镇基准地价；更新；必要性；更新技术

随着城镇经济的不断发展，各项规章制度都在不断的完善和更新，从而全面适应经济发展的需求。那么在城镇基准地价上，仍是传统的标准，从基准地价上，无法了解当地地区经济发展状况和未来的趋势，已经完全不能满足当下的需求，所以在城镇基准地价上，也要学会与时俱进，顺应时代发展的需求，不断进行更新，逐步完善，对城镇基准地价进行更新势在必行。

1 城镇基准地价更新的必要性

城镇土地价格的变动是根据基准土地价格为依据，然后根据市场行情进行合理的制定土地价格，同时政府部门对土地价格进行干预时，也是通过基准土地价格为基础展开相关活动，基准土地价格对一个地区的经济发展具有重要的影响，关系到当地的社会秩序和土地价格的管理[1]。政府部门对土地价格管理方式主要就是通过不断更新基准土地价格。基准土地价格更新，有利于市场制度的完善，保护土地以及人民群众的合法权益，规范土地市场交易，适当的调节市场，保证市场和谐稳定。另外基准地价更新，还能有效的控制地价波动，避免发生较大的价格差异，有利于土地的合法使用。最后基准地基不仅是土地税制定的依据，还是企业改革清算的依据。基准地价的更新是不断完善市场经济体制，还是不断完善土地制度的重要措施。

2 基准土地价格更新的基本原则

土地价格的影响因素不仅仅是当地的经济发展状况，还有地理位置和人文环境等等，总之影响土地价格的因素较多。基准地价表示当地土地的可利用价值，合理的基准地价和更新有利于充分发挥土地资源的效益，使土地资源得到合理利用。随着经济的不断发展和人们的需求增加，那么土地价值也会因此而发生变化，那么就需要对基准土地价格进行实时更新[2]。基准土地价格更新并不是随意更新，需要参照一定的原则进行。

2.1全面分析原则

在进行基准地价更新时，首先要分析当地的社会环境和市场环境，综合考虑所有因素。因素包括当地城镇的市场经济水平、自然环境、人口分布等等，对这些因素进行全面统计和整理，最后全面分析，让后将分析的结果为依据对基准土地价格进行及时更新。这样会让基准地价更具有市场价值。

2.2主要因素原则

前面说过影响城镇土地价值的因素较多，对更新基准地价的影响因素同样也多，那么面对较多因素中首先要对众多因素进行分析，确认影响土地价值最大的因子，然后把影响最大的因素作为更新基准地价的主要因素。

2.3地域差异原则

影响地域差异主要有社会影响因素和自然影响因素，然后把这两者影响因素进行不同组合就会出现不同的地域分异，也就详细的表达出不同的土地有不同的价值。那么在更新基准地价时，就需要充分考虑到该地区的特征和条件，然后进行综合分析，确认其中的组合规律，分析出不同地域的土地价值分布规律。

3 城镇基准地价更新技术措施

3.1技术路线

土地定级之前要对影响土地因素进行科学合理的计算，确认影响土地因素的分步规律。然后请相关专家对此全面进行评价，把每个影响因素的作用值进行累计，以累计后的值，对不同类别的土地进行级别划分，最后还需要验证土地级别划分是否合理和正确，最后得出正确的土地级别分类规律[4]。

土地级别分类后，还需要确认市场交易的全部详细信息，比如地价检测和交易地点，然后再进行全面的科学的分析，并结合当地的市场经济发展规律和城市发展规定等因素确定基准地价更新的价格。这就是基准地价更新的技术路线。

基准地价更新还需要使用电子信息技术，需要全面了解该地区的规划和编制等方面的详细资料，并进行收集和整理所有资料，然后把这些数据全部输入到计算机内，形成相应的图表并进行保存，实现计算机信息化管理。

3.2技术方法

要想准确的确认该地区的土地质量，就必须全面考虑影响土地价值的影响因素，然后在把这些影响因素对土地进行判定。使用评定各影响因素的技术方法确认每个地区的土地质量差异。一般情况下都是采用特尔菲法对各个影响因素、因子和权责进行确认[5]。土地质量的级别划分基本上都是采用距离递减法和相对值法，定级单位划分方式采用的是网格法，定级单位的分值计算方法采用的是加权分值求和法，土地级别确认方式采用的是总分频率曲线法。

4 结语

对于城镇规划和地产市场的发展来说，城镇基准地价及时更新非常重要。那么在基准地价更新时必须要全部遵守基本原则，同时还要采用信息技术和土地定级等技术路线，并采用相应的技术方法对城镇基准地价进行更新，这样才能保证更新的基准地价更为准确和科学。

参考文献

[1] 万齐锦，安放舟.城镇土地定级与基准地价更新调整研究——以察布查尔锡伯自治县为例[J].安徽农业科学，2016，（12）：268-272.

[2] 黄海，刘学，鲜玲.基于GIS技术的城镇基准地价评估[J].技术与市场，2018，（6）：115-116.

[3] 李莹.推进城镇基准地价科学化评估的探究[J].赤峰学院学报（自然科学版），2017，（23）：78-79.

[4] 顾一峰.关于城镇基准地价更新工作的探讨[J].魅力中国，2016，（28）：67.

[5] 韩娜娜.城镇土地基准地价更新调整若干问题探讨[J].建材与装饰，2015，（37）：291-291，292.