无锡市住房价格变化对居民生活的影响机制研究

张易航 余旭港 宗海婧 潘菡清 陈俊安

摘 要：基于近年来江苏省无锡市房价大幅上涨的现状，本文根据“永久收入—生命周期”假说，结合住房财富效应、抵押贷款效应、挤出效应，运用文献研究法、问卷调研法、跨学科研究、定性与定量分析等，一方面利用宏观总体数据构建房价变动对消费影响的多元线性回归模型，研究其对居民消费的总体影响；另一方面，利用微观调研数据对不同居民及家庭的异质性分析，为居民决策提供参考，并提出住房价格相关可行性机制。

关键词：房价变化 居民生活 消费 财富效应 线性回归

一、绪论

2012—2016年，商品房销售额占国内生产总值的比重均超过10%且有逐年递增的趋势，房地产行业已经成为我国经济发展的支柱性行业；21世纪以来，高房价和消费不足成为我国宏观经济表现中非常突出的两大特征。近年来，房价同比涨幅超过30%的城市有13个，无锡市位列前十名之一，尤其是在2016年8—10月，无锡市房价增幅巨大。在这一背景下，研究房价上涨可能对人民生活、消费倾向等带来的影响，一方面，可为后续学者深入研究房价与消费间的双向传导机制提供借鉴；另一方面，可为保障居民吃穿等基本生活需求的政策制定提供参考。

陈婷等通过构建SGVAR模型分析了房价、居民收入、宏观政策等对消费的传导效应的非线性影响，发现房价受到冲击后对居民消费具有多重影响。顾晓芸采用ADF单位根检验、Granger因果关系检验等方法进行总体时间序列分析，探究住房价格对总体消费的影响及对不同收入阶层居民消费的影响。李剑研究发现房价上升对城镇居民的消费有较小的财富效应，在预防性储蓄等非直接渠道下，财富增长降低消费对当期收入的敏感性。国外目前从理论的角度来解释房价对居民日常生活消费的影响通常依赖于消费函数理论等。Burrows针对房价如何影响家庭消费的问题，需要关注其对抵押权益的提取和家庭储蓄的影响。Glaeser讨论了住房价格发展变化的主要影响，即家庭财富模式和对高工资、高生产率地区的搬迁激励。Balcilar，Mehme等着手研究美国房地产价格的增长，通过房价爆炸性增长的时期比较对不同历史时期的居民生活的影响。Duan研究证明宏观经济状况与住房价格变动的方向和幅度息息相关，这种效应在通常情况下会被高估。Iacoviello采用美国1952—2008年的季度时间序列数据，通过回归分析发现住房对消费存在财富效应。

综上所述，国内外已有大量关于住房价格变化与居民消费之间以及宏观经济状况的相互影响方面的研究，但现有的研究仍然存在着问题：首先，注重理论和宏观方面的研究，微观调查数据不足。其次，部分研究的样本只考察了户口在城市的居民，没有同时考虑到城市和农村的居民人口。基于以上的问题，本文通过样本数据的微观调查和宏观数据的搜集，进一步采用建立多元线性模型等方法，进行无锡市住房價格的变动对居民生活的影响机制的一系列研究。

二、基于无锡市住房价格变动对居民生活影响的模型构建

（一）变量选取

根据国内外已有研究，一方面，住房价格变动对居民生活消费的影响会通过财富效应得以体现，财富效应来源于Friedman提出的永久收入假说，即消费者的消费支出由其永久收入（包含劳动收入及财产收入两部分）决定，这与Ando和Modigliani的生命周期理论一致，即居民积累和消耗他们的资产来平滑一生的消费，而消费者的财富资产主要由金融资产和实务资产（包括房产）两部分构成，当房价上涨，居民的财产发生了非预期的增加，且在金融市场环境较为稳定、房地产市场制度较为完善、各种消费借贷机制较为健全的情况下，根据持久收入假说的理论，将房价上涨带来的一切利益看做是持久性的，进而带动了居民的消费。但也有学者对财富效应持怀疑态度，如Buiter（2009）指出房产不只是一种财富，还是一种消费商品，因此财富效应是微弱的。对于财富效应在无锡市是否适用也是本篇论文接下来所需要研究的重点。

另一方面，住房价格变动也会通过购房支出压力效应对居民消费造成影响。对于尚未购房且有购房意愿的居民而言，房价上涨促使其增加储蓄，使其能够在未来足以支付住房的首付，同时减少消费支出。而与之相反的，也有一部分无房消费者会选择放弃买房，同时面临更高昂的房租，住房成本提高，减少其余消费支出，即房价上涨体现为对消费者消费支出的挤出效应。

根据现有研究，本文主要基于住房资产的财富效应，着重研究无锡市房价变动、人均居民可支配收入这两个因素对居民生活消费产生的影响，同时，考虑到无锡市不同年份经济发展程度的不同、城市化水平的不同（城镇居民消费倾向往往高于农村居民）、存贷款利率的不同（居民通过信贷渠道平滑一生的消费）等亦会对居民消费支出带来影响，故论文另外引入无锡市人均国内生产总值、城市化率（城镇常住人口数量与总体常住人口数量的比值）和贷款基准利率这三个变量。

（二）模型构建

为了检验无锡市住房价格变化对居民生活及消费的影响是否符合住房财富效应，本文考虑构建计量经济模型，结合国内外相关研究（如万晓莉2017，杜莉2010），本文使用时间序列多元线性回归计量模型考察，且考虑到时间序列数据进行对数处理后更容易得到平稳序列，故对变量分别取对数，模型为：lnCONt=β0+β1lnHPSt+β2lnPGDIt+ut

其中，t表示年份（t=2003，2004……2017），β0、β1、β2为待估参数，ut为随机扰动项。CONt表示第t年的居民人均消费支出，模型的关键解释变量为房产单位价格HPSt，本文选用各类型商品房的平均价格这一指标（各类商品房总销售额/各类商品房总销售面积所得）来表示，本文重点关注β1这一系数的符号、大小以及统计上是否显著，即房价的对数每变动一个单位，居民消费支出的对数因此变动的量，PGDIt表示第t年无锡市居民人均可支配收入。另外，本文将在上述模型的基础上，逐步引入无锡市人均国内生产总值、城市化率和贷款基准利率这三个变量，分别用PGDPt、UBRt、It表示。

三、實证分析

2016年8—10月，无锡市房价增幅大，8—10月市均增长分别为9.45%，11.37%及7.35%。如图1，近15年来，无锡市商品房平均售价逐年增加，居民人均生活消费支出也呈现增加趋势。

本文采用宏微观相结合的方式实证研究无锡市住房价格变动对居民生活及消费的影响机制，宏观侧重于无锡市的总体数据研究，研究居民平均情况；而微观采用的是通过发问卷回收的341份调研数据，对于不同学历、年龄段、家庭财产情况的居民进行异质性的研究，宏微观分析相互补充，使结果更具客观性。另外，鉴于数据可获得性和有效性，宏观部分的总体数据将应用于计量模型中进行实证分析，而微观部分的调研数据将不被引入计量模型。

（一）总体数据研究

宏观研究部分，本文选取2003—2017年的数据进行研究，数据来自无锡市统计局及中国人民银行（统计局网站的季度数据存在大量缺失的情况，鉴于数据的可获得性，本文选取年度数据），所获得的年份（year）、居民人均消费支出（con01）、居民人均可支配收入（pgdi）、商品房平均售价（hps）、人均国民生产总值（gdpp）、城镇化率（ubr）、利率（i）如表1所示：

共有2003—2017年15个观测值，进行LM检验后，我们发现模型存在自相关（本文α=5%），故我们引入AR（1）对模型进行修正，最终输出结果如表3所示：

再次使用LM检验，此时模型已不存在自相关。故模型表达式为：lnCONt=-0.862780-0.219499lnHPSt+1.228616 ln PGDIt+e（t）， e（t）=0.645832e（t-1）。根据输出结果，调整后R平方的数值说明样本回归直线的解释能力为99.16%，即居民消费支出变动的99.16%可由平均住房价格及居民人均可支配收入作出解释，回归直线拟合观测点较为理想，方程P值为0，说明回归模型总体是显著的，住房价格变动及人均可支配收入的共同影响是显著的。

从单个解释变量来看，lnHPSt前系数β1的值为-0.219499，符号为负，表示住房价格的对数每增加（或减少）1%，居民平均消费支出减少（或增加）0. 219499%，负相关，与财富效应理论不符，lnPGDIt前系数β2值为1.228616，符号为正，表示住房价格每增加（或减少）1%，居民平均消费支出增加（或减少）1.228616%，呈正相关，且两者的P值均小于0.05，在5%的显著性水平上，均通过检验，两者对无锡市居民消费支出的影响都是显著的。

在此基础上，本文逐步引入PGDPt、UBRt、It这三个变量，发现回归直线拟合度仍然较为理想，但均无法通过显著性检验，故剔除这三个变量。

通过以上总体数据的实证分析可知，无锡市房价变动对居民的消费支出具有抑制作用，这与财富效应理论不符，且与美国等国家的情况也有显著差异，我们认为主要原因在于无锡市居民中，无房产的居民占据消费总群体较大比重，“购房支出压力效应”使有意愿购房者减少消费、增加储蓄以备未来支付首付，“挤出效应”使租房者住房成本提高、用于非住房消费支出的部分减少。

（二）微观调研数据研究

按满足人们需要层次分，消费资料可分为生存资料、发展资料和享受资料，在2016年8—10月无锡市房价上涨的背景条件下，我们团队在无锡市各个区发放了341份问卷，根据问卷调查显示：

1.无锡市大多数居民对生活必需品的支出轻微减少：73.3%的居民在饮食支出方面基本无变化，在饮食方面增加或减少支出的居民所占比相近；在服装等生活必需品方面，76.6%的居民的支出基本无变化，16.7%的居民在此方面支出减少；

2.在发展资料方面居民倾向于增加支出：59.5%的居民在电影等文娱活动方面支出基本无变化，26.2%的居民在此方面支出减少；58.7%的居民在教育健身方面支出基本无变化，25.9%的居民在此方面支出增多；

3.在享受资料消费方面消费支出明显减少：39.0%的居民在旅游度假方面支出基本无变化，而47.3%的居民在旅游度假方面支出减少；52.2%的居民在奢侈品的购买方面支出减少。

无锡统计年鉴上不包含住房自有率的信息，而调研结果显示，大约有72.55%的人尚未拥有属于自己房产，其中22.55%的人正在租房，32.35%正在和父母居住，有40.2%的人尚未购房。13.73%的居民表示房价太高无法接受，部分居民疲于首付和偿还房贷，甚至会抑制消费。由此从一定程度上证实了“购房支出压力效应”及“挤出效应”对居民消费支出的影响。

四、结论

基于近年来无锡市房价大幅上涨的背景，本文从宏微观两个角度研究无锡市住房价格变化对居民生活的影响机制，宏观层面通过使用多元线性回归模型对2003—2017年无锡市房价、居民可支配收入、消费等进行了实证分析，我们发现在无锡市房价对消费并不存在“财富效应”，房价上涨一定程度上抑制了居民消费，收入仍然是影响消费的核心因素，分析原因可能是无锡市住房自有率较低，住房价格上升主要通过购房支出压力效应及挤出效应对居民消费支出产生影响，并通过分析微观调研数据证实了这一原因。本文也存在不足之处，微观调研数据可以更具普遍性，这也将成为本文后续研究完善的重点所在。

为了有效改善居民的生活、减少房价过高对居民消费产生的抑制作用，无锡市政府可以推出一系列优惠住房、租房政策以满足无房居民尤其是外来务工人员的基础住房需求，把征收房产税作为收入再分配的一种手段，抑制住由于政府搬迁导致对局部地区房价的一次大幅促进以及来自其他城市的部分住房投机者的投资需求等。

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