浅析房产测量的意义和加强技术优化的必要性

杨芳

摘 要 我国房地产目前基本实现了商品化，房屋价格主要由房屋建筑面积来定，房产测量作为对房屋建筑面积进行测算的具体形式，其市场和技术发展遇到很好的机遇，逐渐走向了市场化。我国目前房产测绘工作尚处在专业化和规范化的起步阶段。本文概述了房产测量的意义和技术手段、集中分析其存在的问题，并对未来的发展进行了描述。

关键词 房产测量；意义；问题分析；措施

随着近年来商品房价格的持续走高，房产测量日益受到广大的业主的重视，其测绘成果的准确性直接关系到当事人的切身利益。本文首先概述房产测量，然后分析房产测量的意义，重点归纳存在的问题，最后重点探讨改善我国房产测量的措施和房产测量产业发展前景。

1 房产测量概述

房产测量是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。

房产测量与房地产权属管理、交易、开发、拆迁等紧密相关。不但具有基础测绘工作所特有的技术性，而且具有很强的法律性，其测绘成果的真实性、可靠性直接牵涉到每个地籍、房产主的经济利益。

2 房产测量的意义

房产测量作为对房屋面积进行测算的具体形式，在当前有着重要的意义。有以下几点：

2.1 房产测量可以为房产产权人提供法律保护依据

房产测量的结果一经房产管理部门确认发证即具有法律效力，是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据，同时也为调处房屋所有权和土地使用權的纠纷、审核违章建和违章占地提供了可靠的凭据。

2.2 房产测量是城市建设、规划和管理的重要依据

房产测量按照国家有关部门制定的房地产测绘技术标准获得的这些数据是核发房屋所有权证和土地使用权证的重要组成部分，也是建房地产档案的原始资料。因此，房产测量是进行城市土地资开发利用，城市规划建设管理必不可少的基础资料[1]。

2.3 房产测量是检验商品房买卖面积是否缩水的重要手段

商品房价格居高不下，部分开发商在利益的驱使下时常会打起面积的主意，推广和进行房产测量有利于保证买卖双方的利益，有利于维护正常的市场秩序。

3 我国房产测量主要的测量技术

房产测量技术经过多年的发展，目前常见的测量技术主要有：

3.1 房产数字化测图技术

数字化测图是采用现代化测量仪器采集有关的信息，通过计算机数据处理，生成房产数字化图形，最后经数控绘图仪或其他输出设备，绘制成房产图。数字化测图技术目前在房产地形测量、地籍测量中得到了广泛的应用。房产测量中一般碎部测量采用全站仪或RTK。

3.2 坐标解析法进行房产测量的计算

房屋销售面积测算可分为房屋面积测算和用地面积测算。在商品房销售过程，房地产界址和房产面积纠纷时有发生。因此，用坐标解析法科学明确地反映房屋面积测量结果准确度[2]。

3.3 GPS技术在房产测量中的应用

GPS技术是当前快速发展的数字定位测量技术，房产测量中平面控制采用GPS平面控制，精度可以达到末级相邻控制点的相对点位中误差不大于2.5cm。

4 目前房产测量中存在的问题

我国颁布的GB/T 17986《房产测量规范》，个别条文不明晰，现代特殊建筑层出不穷。在实际测算中有偏差，容易引起纠纷。

4.1 房产测量市场发展不完善，行业监管不到位

房产测量作为一项专业技术服务走向市场，实行政企分开、纳入竞争和监督机制，但有关房产测量成果的质量保证体系和监管体制以及相关法律法规还未完善，测绘行政管理部门缺少对测绘企业的资质审查和技术指导，对测绘成果质量监管和检验不到位，不利于保护产权人的合法权益。

4.2 房产测量技术有待规范

我国房产销售多以单价合同为主。在预售阶段，每平方米价格是确定值（合同约定），建筑面积却是不定值（以房产测绘数据为准），建筑面积=套内面积+公摊面积，公摊面积的不确定性，以及公摊面积产权的不明晰，势必把房产面积的计算者推到风口浪尖上。

①开发商在计算结果的基础上加大面积出售。部分房地产开发商在出售商品房时，在应分摊的共有建筑面积上不按有关规定执行，任意多加共有建筑面积。②期房建成后与建筑图纸设计面积相差很大。期房预售时，商品房尚未建成，在施工建设过程中，开发商对房屋的结构、尺寸进行局部变更，造成竣工商品房面积与预售时面积不一致。

4.3 从业人员素质水平不均

目前在一些二线城市和很多县一级房产测量部门，从业人员基本素质普遍偏低，专业技术人员非常缺乏，房产测量工作水平较低。

5 房产测量技术优化和未来发展

房产测量主要以测量技术和政策路线为主，实际测量中应注意其政策性、系统性、实用性以及可操作性。

5.1 房产测量技术和手段优化

目前国内市场房地产测绘软件多是基于AutoCAD，运行效率低，建设部要求充分利用GIS图属互联的思想设计开发新的房产测量绘图系统，再与城市基础地理信息数据库融为一体，建立房产测量信息系统平台，加强测绘部门和房产管理部门的交流与合作。既规范房产测量行为，又能确立房产测量成果的权威性。

5.2 制定房地产测量市场管理的法律法规

房地产测量的市场化只在《测绘法》和建设部一些文件中提及，房地产测量部门要同房地产管理部门完全脱钩，彻底打破市场的垄断行为，这样有利于提高房产测量行业测管服务质量，纠正行业不正之风。

5.3 加强业务培训，提高房产测量上岗人员的专业素质

一名合格的房产测量从业人员不但应具备测量的专业知识和相关的房地产知识，还要具备高度的责任心，严格按照《房产测量规范》和有关法规开展房产测量工作。对于测绘人才欠缺的地区更需加大扶持力度，提高上岗人员专业素质。

6 结束语

综上，房产测量技术具有很强的法律性，既是房产产权登记和产权转移的重要依据，也是处理房产产权纠纷的重要法律凭证。房产测量成果涉及民生的大事，稍有不当，势必影响到房产测量部门的声誉，甚至产生法律上的纠纷，因此，在制定房产测量规范时应当从严把握，保证测量精度留有余地，测量方法正确可靠。

参考文献

[1] 连俊生.浅谈房产测量中存在的问题和解决方法[J].中国集体经济，2011，（28）：185-186.

[2] GB/T17986，1-2000.房产测量规范[S].北京：中国标准化出版社，2000.