浅谈如何完善房地产行政管理

崔萌萌

摘 要：自从2008年金融危机以来，房地产市场开始逐渐火热，炒房者如雨后春笋般涌现，房子的功能貌似由“住”转炒。基于此，国家出台了一套系统的管理政策保障房地产市场的高效运行。本文，初步论述了行政管理的重要作用，并揭示了其中积弊已久的一些问题，进而尝试提出了一套解决这些问题的有效措施，以期能够助力行业的健康发展。

关键词：房地产；行政管理；有效措施

2008年金融危机以后，国家出台了“四万亿”救市计划，却不曾想引爆了房地产行业，当时银行加大了贷款额度，直接导致贷款总额比07年多了十万亿元，而这十万亿元当中绝大多数流入了房地产市场，投机性炒房高速推动房地产市场这艘巨轮，它想不前进都不行。目前虽然房地产市场在国家的有效调控下渐趋冷静，但是很多相关外国企业纷纷进入国内市场，加剧了房地产市场的竞争，于是房地产市场的问题也层出不穷，西墙没有补完，东墙又倒了；南墙没有补完，北墙又倒了。诸多投机行为与不规范操作深深地伤害了购房者的心，也大大扰乱了房地产市场的秩序。因而，如何在使居民住房权益得到保障、房地产拉动国家经济增长的情况下让房地产市场日趋规范、日益成熟就成为了引人深思、令人关注的问题，更给房地产行政管理带来了潜在思考。因此，规范房地产市场秩序、增强行政管理对房地产市场的牵引作用大势所趋。

1 行政管理的重要功效

伴随国民经济的快速发展，房地产行业在国民经济扮演的角色越来越重要，所谓“擎天一柱”也不为过，在此过程，加强房地产行政管理也就显得非常关键。

1.1 房地产行业发展重要推手

经济转型与升级的过程中，房地产业也会跟着进行各方面的调整，这个过程非常容易出乱子，管理部门必须深入一线房地产市场，弄清楚主要矛盾和次要矛盾，做好调研并整理成调研报告，以备制定相应制度，“没有调查就没有发言权”，各级行政管理部门只有在准确的调查基础上制定出来的政策与制度才能成为房地产行业发展的推动力。

1.2 实现政府管理的有效手段

房地产事业是一个大转盘，需要强有力的推手，而政府便充当这一角色，行政管理部门制定相应政策来规范房地产市场，保障其有效运行，从而实现国家的宏观调控，倘若使之放任自流，房地产行业的发展将会像藤蔓恣意生长一样，没有秩序、没有规范，最终造成严重的灾难。

1.3 权益保障的安全锁

我们都知道，国家、集体和个人的房地产权益的保障很大程度上源于房地产行政管理的效果，因为房地产涉及的金额比较大，所涵盖的经济活动纷繁复杂，背后的利益错综交织，关系到当事人的财产权，处理失策就会导致纠纷。因而，就需要行政管理部门有效地出台政策和规章来保障各项工作的顺利进行，较好地协调各方的利益，保障当事人的合法权益。

1.4 住房商品化的重要手段

住房制度相较于其他制度来说更具有敏感性，它的制定关系千家万户的切身利益，动一发而牵全身，并且具有很强的政策性和群众性，正因为如此，住房政策的改变、施行才需要照顾到各方利益，需要行政部门亦步亦趋，并通过调动各方的积极性，充分发挥其相应职能，最终实现住房商品化。

2 房地产行政管理存在的问题

2.1 政府管理出现错位

一般情况下，政府是公共利益的坚定维护者，城市土地管理的目标是土地资源在社会、经济以及环境综合效益的最大化，而政府在实际的社会实践中有时候会偏离轨道，片面追求经济效益最大化，全然不顾其他方面的协同效益，其中原因可能是由于政府凭借对权力的把控。这种政府管理的错位在社会实践中屡见不鲜，具体表现为设立园区的盲目性，进而造成土地资源的严重浪费：低价出让土地协议，直接导致国有土地的不断流失；强行征用农用土地，美其名曰改造就有土地，致使民情激愤，激化社会矛盾。

2.2 政府管理出现越位

政府的权力在市场经济机制下，扮演着双重角色——公平的坚定维护者；市场缺陷的校正与弥补，准确地来说，是一种服务。但是我国房地产业在发展过程中，却出现了政府对市场正常运行机制强行干预的行为，本来利于购房者出台的落户政策结果倒成了间接帮助开发商售房的越位管理。这种现象具体表现为：人为提振房价，直接致使房价大幅跃升，使得普通收入的老百姓根本没钱买房；政府鼓励商品房外销，此举阻碍了房地产行业的良性循环，破坏了房地产业的良好生态；维护有钱人的利益，房地产行业成了有钱人的蜜罐，这样便大大阻碍了城市的和谐健康发展。

2.3 政府管理出现缺位

房地产行业是个大金山，在发展过程中存在巨大的投机，与之相应的是市場管理更是一个非常容易引发投机的环境，不完善的市场管理会成为孕育投机倒把的温床。

政府所出台的一系列行业管理政策都应该是投机行为的“杀虫剂”，使得投机行为在源头就被消灭，但是由于许多城市的政府处于下面两种缺位状态从而导致了不良状况的发生——睁一只眼闭一只眼，对于投机行为放任自流，好似这些行为会乖乖地自身自灭一样，后果就是引发房地产业的经济泡沫，害人害己；在管理保障性住房建设方面严重缺位，造成低收入家庭入住困难甚至无家可归的悲惨情况发生。

3 房地产行政管理的有效措施

3.1 转变政府职能

随着国家和社会需求的转变升级，行政管理部门的职能也要随着时代发展而与时俱进，在符合房地产市场运行规律的情况下，使用一切合理手段从而令管理透明化、审批程序简单化、审批规程严格化，从而避免暗箱操作等诸多不规范甚至不合法的行为。与此同时，开设投诉及建议电话或者其他有效社交工具，并责专人负责收集处理这类信息且进行有效反馈，广泛施行政务公开制度，让公众对房地产行政管理部门产生真正的信任，让房地产市场真正健康有效运行。

3.2 加强行政风气建设、规范市场秩序

权力是腐败滋生的温床，行政管理部门拥有较大的权力，因而也是腐败现象非常容易产生的地方。因此，必须对行政管理部门进行整改，建立有效的一整套监督权力机制，从源头减少乃至杜绝腐败现象的产生，管理部门的领导更要起到带头作用，树立廉洁公正的社会风气。

此外，要对所有房地产行政管理部门进行整合，把尸位素餐和工作效率低下的饭桶全部踢出去，以此提振行政人员的工作士气，让他们心里存在危机感，并激发积极性。责任到人的制度也要实施，增强行政人员的责任感，让他们能够严格遵守规章制度，老老实实办事，干干净净做人，例如，必须做到严格审批程序、绝不能打政策的擦边球等。

3.3 加强合约管理

合同的制定必須严格依照《商品房买卖合同示范文本》来进行，凡是不遵守、违背合约的欺骗行为都必须加以严肃处理。该范本具有很强的参考意义，它涵盖了各个方面诸如制定合同的内容、解决合同的纠纷以及保障购房者的合同权益。各地行政部门可以将范本推广开来，让下级行政部门参照范本加以制定。倘若房地产企业制定的合同与范本背道而驰，那么行政管理部门应当在严格检查后予以警告处理，处理之后再不遵守的，就可以拒绝发放预售许可证。按照这样的办法进行，合约管理才会有效。

3.4 加强房地产广告管理及对中介的监管

近年来，房地产企业屡屡钻空子，利用法律的漏洞制造擦边球的违法广告，侵犯消费者的合法权益，但却逃脱了法律制裁。行政管理部门应当予以重视，制定完善的法律以期约束地产企业的违法广告行为。所谓违法广告即房地产企业，以各种理由搪塞消费者，让消费者哑巴吃黄连有苦说不出。行政管理部门可以对类似行为责令地产企业限期修正，如若不能完成整改，一律对其资质进行降级处理或者注销资质证书，从而起到敲山震虎的效果，使得开发商与购房者的权益都得以保障。

与此同时，还必须对中介行为进行时时刻刻地“关怀”，一旦发现离证上岗，立即开除，对于开除之后又予以召回的，再次责令开除并给予警告处分。中介公司不得伪造、修改相关证件，房地产行政管理部门一旦发现类似行为，立即吊销中介人员的资格证书并进行相应处罚。

3.5 房地产行政管理范围的拓展

房地产行政管理要不要拓展到农村已经成为当下一个亟待解决的问题。当然，目前让房地产行政管理渗透到农村有许多意想不到的困难——农村房地产业法律规范欠缺；没有政策支持和宏观导向；受制于农村产业升级以及职能定位；农村房地产行政管理更为错综复杂。针对这一情况，行政部门需要做好以下几项工作：首先，房地产行政部门需要深入当地，与当地主管部门建立良好的协作关系，明确管理的权限问题，不要出现“两头管理”、令下级部门无所适从的情况；其次，政府高层可以着手制定适宜农村房地产市场行情的法律，并令下级房地产行政部门遵照实行，让各项行政管理工作做到有章可循、有法可依；再次，房地产行政管理部门应当与当地政府一起做好农村产业升级和职能定位的工作，准确预测农村房地产业未来在农村经济发展中扮演的角色；最后，用好宣传工具，把房地产行政管理的信息积极地在农村加以宣传，奠定良好的群众基础，为政策的实施打下铺垫。

4 结语

总之，在房地产行业的快速发展中，必须遵循社会效益与经济效益两者相结合的原则，绝不能为了经济效益而舍弃社会效益，也不能抛弃经济效益而空谈社会效益。为了使房地产业更加健康、避免畸形发展，使房地产业真正成为“擎天一柱”，必须考虑行政管理不可或缺的辅助作用，并切实地发挥其作用。各地各级在行政管理部门必须卓尔有效地加强房地产行政管理，确保房地产市场健健康康、稳健有效地运行。

参考文献

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