限购政策下房屋买卖合同的法律问题

晁瑞蔓

【摘 要】房产交易政策的变化一直深受广大购房民众以及政府关注，自北京颁布了《国家十条规定》的实施细则，首次规定“每个家庭只能购买一套新的商品房”起，截至2017年3月，以北京为首20多个地方相继加强对房地产的调控政策。在此情形下，限购政策下房屋买賣合同是否有效，以及限购政策下该合同的履行问题是现下值得探讨的问题。

【关键词】限购政策；情势变更；合同效力

一、案例浅析

王先生是外国户口不符合在上海买房的条件，赵先生是其上海的好朋友，两人签了销售合同，王先生一次性缴纳清房款，但双方约定先不签房子。待王获得购房资格后，进行转让合作，以委托出售的名义，赵先生购买后最终将房屋转移过户到王先生。该案中，值得探讨的就是这份房屋买卖合同是否有效，以及限购政策下该合同的履行问题。

在这种情况下，王和赵二人签订的合同是双方真正含义的表达，是合法和有效的，故不能因为限购政策的存在而被视为无效。若王先生已获得购买资格，则根据合同，他可以在线完成过户。如果王先生未达到购买条件，根据合同，在两人之间的良好关系的前提下合同也是可行的。但是，一旦赵先生想从一套房子和两套房子中获得更多的收益，由于没有所有权转让，赵先生完全出售了自己的房子，从而导致了与王先生的纠纷，风险相对较高。本文认为，购买限制政策属于地方性法规，不属于国务院制定的行政法规（强制性效力规范）。买卖双方违反限购令，并不一定绝对导致合同无效，但会产生房屋所有权纠纷影响转让，使合同不能正常执行。若有类似本案中的合同时，我们可以将抵押贷款和房屋抵押给王先生，这样他就可以在一定程度上降低风险，同时设立明确的违约条款来保护王先生。

二、限购政策下购房合同问题的思考

1、限购政策属于“情势变更”

根据《最高人民法院对合同法适用若干问题的解释》第二十六条（二）：“合同成立后，客观情况发生了重大变化，不是不可抗力引起的商业风险，可以当事人在订立合同时不能预见，继续履行合同属于当事人一方的事项。当事人明显不公平或者不能达到合同目的的，请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则和实际情况，决定变更或者解除合同。“虽然现在限制在理论和实践中是“不可抗力”或“实质性不利变化”有一个争议，法律还不清楚，。但房地产限购在司法实践中不应被视为《合同法》第一百一十七条规定的不可抗力。笔者认为，限购政策应界定为“情势变更”更为恰当。政府的购房限制不是自然灾害，不是人为的，所以也可以认定限购政策并非不可抗力，而是客观环境发生了变化。事实上“限购令”的出台，属于买卖条件的严重变动，在这种房屋限制购买条件的情形下，买方的购房资格受到限制，很可能将不再具备购房资格，这通常导致房屋买卖合同无法继续履行，最终合同目的不能实现。[1]对此，买卖双方当事人均可请求法院变更或者解除合同，秉着公平原则，法院应结合案件的实际情况决定变更或者解除合同。在司法实践中，法院基本上会从公平和正义的角度和社会公共利益，认为它属于不应由买方和卖方，合同任何一方原因不能履行决定取消合同，卖方需将买方已支付的购房款退还，并且买卖双方均相互承担违约责任。在起草合同时，中介公司在合同中应明确约定，由于政府的有限购买政策，交易不能处理，以减少纠纷和纠纷。

2、限购政策对合同效力的影响

购房限制政策的出台对房屋买卖合同的履行有一定的影响，如果购房条件不符合，将导致不转让。但需要澄清的是，限制买卖合同的有效性。《合同法》第五十二条明确规定了五种合同无效的情形。限购政策只是政府的对于市场的临时干预政策，并不属于合同法五种无效所属的情形。因此，无论是在引入购买限制政策之前还是之后签订合同，都不能因为购买限制政策而声称合同无效。

3、限购对合同履行的影响

房屋买卖合同中合同的履行主要涉及付款、过户与交房三个事项，限购政策在其合同纠纷中影响的主要是过户这一项。[2]合同中普遍认为，如果贷款不够，将在转让前以现金形式补充。在实践中，买家可以通过其他方式凑足购房房款，也可能在转会到期付款前的房间，不影响限制在一个房间，只要买家和卖家达成共识即可。如果卖方被要求退还购房或收到的定金，他的要求可以得到支持。

4、限购之前签订合同的情形

如果在订立购买限制政策之前签了合同，而在订立购买限制政策时没有履行合同，则可以分为以下情况。限购政策出台是还没进行网签，则双方不能顺利转移。在这种情况下，合同的实际履行不能归因于当事人。买方和卖方可以在买方满足要求后协商签订、转让或终止合同。如果一方当事人未能通过协商提出终止合同的诉讼，法院一般会支持终止。另一种情形则是限购时已经网签但还未过户，这种情形下一般只会对房屋的所有权归属产生纠纷，如果买房坚持向法院提起诉讼，一般法院会判决合同不受限购政策影响，买卖双方继续履行合同，转移房屋所有权。

5、限购之后签订合同的情形

自购买限制政策出台后，就买卖双方签订的销售合同，过户要求更加严格，条件无法达到购房标准，房屋所有权即无法进行过户。在买卖双方明知买方不符合限购条件仍签订合同，此时合同虽然为有效合同，却无法在法律层面履行合同。如果买卖双方就此类合同发生纠纷，可以协商将合同取消，一旦进入诉讼程序，法院会认为双方都有错，责任共同承担。也有买家隐瞒事实向卖家购房的情形，买方通过对卖方隐瞒不符合限购条件的事实签订合同的情况，属于买方违约，买方需要承担违约责任。同时，卖方可以要求法院变更或者解除合同，同时，买方应当承担相应的违约责任。

6、借名买房

借名买房通常是指买房人不具备购房资格时，如当地政策对购买商品房有户籍、社保缴纳等要求时，一些买家为了避免政策，更倾向于选择拍卖行的房子，公司的名字买房子购买方式等等。实践中对于“借名买房”这一现象，法院一般认为违反政策的协议属于无效合同，但规避限购限贷的协议有效。买房子的名字往往涉及签署购买协议。根据北京市高级法院出具的准则，考虑到为了避免购买信贷政策的限制，借钱买，借名人享受房屋净值，要求名人的房屋所有权转移登记才给与支持。[3]但是，如果购房者在法院审判结束时仍然不符合购房条件，法院也不会突破购买限制政策将房屋转让。

三、小结

房屋“限购令”的出台是顺应时代要求的一项符合大多数人的利益的政策，调控政策下的楼市买卖并非不能预见、不能避免、不能克服。所以在看到因它产生的房产纠纷时，我们也应肯定“限购令”作用。本文在“限购令”出台后商品房买卖领域产生的各种纠纷和问题的基础上，希望能为实践当中纠纷的解决提供一点建议，从而促使“限购令”的顺利进行。中央和地方出台调控政策是一个长期发展的过程，合同当事人在签订合同时，对各种风险须有一定程度的预见和判断，对逐渐加强的调控政策须具备一定心理准备。

【参考文献】

[1]政府出台限购政策，导致房屋买卖合同无法履行将如何处..._爱问知识人，链接：https：//iask.sina.com.cn/b/6d5KBmVsx2j.html

[2]标题：限购政策下房屋买卖合同的履行问题_周是圆非_新浪博客，链接：http：//blog.sina.com.cn/s/blog_6944e5200102wz3a.ht

[3]重要： “借名买房”法律风险与应对，链接：https：//baijiahao.baidu.com/sid=1563891332197401&