广西中小型房地产公司营运资金管理研究

陈广丽 瞿晓龙 周衡星

摘要：作为广西本地一家主营房地产开发业务的中小型地产公司，受宏观调控及经济放缓的影响，A房地产公司（以下简称A公司）的地产销售状况很不理想，资金也面临着收不回来的风险。因此，为了研究中小型房地产公司营运资金管理的情况，选取A公司为案例背景进行研究。文章在研究过程中，先是论述了A公司营运资金日常管理的现状，接着在营运资金管理现状的基础上得出A公司营运资金管理存在的问题。再针对存在的问题，提出改善的措施。通过对A公司营运自己管理的研究，以期为其他中小型房地产公司提供一定的参考。

关键词：营运资金；管理；研究

随着经济的发展，企业越来越重视财务管理工作。企业财务管理又分为筹资管理、投资管理、营运资金管理和利润形成及利润分配管理。而据调查，财务经理们几乎将三分之一的时间花在营运资金管理上，由此可见，营运资金管理在企业财务管理中占据了重要地位。房地产业是资金密集型企业，营运资金管理在企业管理中的作用就更加重要。但是，受经济放缓影响，目前很多房地产公司的资金被严重占用，出现了营运资金管理不善的问题。因此，本文致力于提出改善房地产公司营运资金管理的建议，为房地产公司的持续发展献言献策。

一、营运资金概述

研究房地产开发企业营运资金管理，首要工作就是要先了解企业的营运资金。营运资金又称营运资本，是企业用来维持日常活动正常运行所需要的资金，是指企业在正常的经营活动过程中在短期资产上所占用的资金。传统的营运资金概念有狭义和广义之分。狭义的营运资金指企业一定时期流动资产与流动负债的差额，并没有特指某项资产，而此差额的确定，完全要视企业一定时期的经营和财务状况而定，因此狭义营运资金是一个抽象的概念。广义营运资金是企业所有流动资金的总额，是由企业一定时期持有的现金和有价证券、应收和预付款项及各类存货资产等构成。相对的，广义营运资金是一个具体的概念。

随着时间的发展，学者们对营运资金概念有了更深入的理解。有学者提出营运资金应是企业一定时期流动资产和流动负债的统称，也就是说企业营运资金管理既包括流动资产的管理也包括流动负债的管理。为了对营运资金进行全面的管理，本文的营运资金为流动资产和流动负债的统称。

二、A房地产公司营运资金管理现状

1.A公司概况

A公司是一家2009年在广西南宁市注册成立的房地产公司。A公司主营房地产开发业务，同时兼营建筑、装饰材料、矿物质商品、五金交电等业务。A公司目前在南宁市、戊市和丙市都有房地产项目，但是受宏观调控及房地产市场低迷的影响，A公司房地产项目建设部分工程、代建工程进展缓慢。而且，近年来随着各大公司的区域化发展，外地大型房企纷纷涌入广西争夺市场份额，比如万科、保利、碧桂园、中海、华润置地、绿地等房地产的龙头企业都纷纷进驻广西。这些企业或者品牌效益强，或者资金雄厚，或者管理经验丰富，或者商品价格低廉，这些企业的进驻使得A公司的销售受影响。目前A公司地产项目销售遇冷，去库存压力增大，A公司生产经营情况堪忧。

2.A公司营运资金的日常管理现状

为了反映A公司营运资金的日常管理现状，本文从营运资金分项目的管理和营运资金的持有管理两个方面着手来进行说明。

（1）A公司营运资金分项目的管理

营运资金分项目的管理主要包括对现金、应收账款、存货和应付账款等的管理，但是由于A公司其他应付账款的金额很大，为了真实反映A公司营运资金分项目的管理情况，本文在原有项目管理的基础上加入其他应付账款的管理。

从上表2-1来看，A公司2015年不管是现金、存货、应付账款还是其他应付款，都比2014年有所增加，不过2015年和2014年一样，都没有应收账款。各个项目中，增长最大的是现金，这是因为2015年A公司的地产项目开始预售，所以现金大幅增加。存货增加说明A公司项目还没有完工，还在持续投入资金。由于项目没有完工，所以其他应付款也相應增加。2015年应付账款有所增加，虽然金额还是不大，但是说明A公司利用商业信用来融资额增加。总体而言，2015年还是存货占用资金最多，存货虽然是流动资产，但是它的变现能力不及应收账款等流动资产。因此，A公司应加强对存货的管理，降低存货的占用额，同时注重对其他应付款的管理。

（2）A公司营运资金的持有管理

从上表2-2可知，A公司2015年流动资产增加了21390.63万元，增长15.72%。流动资产增加，说明资产的流动性变强，但是获利能力却有所降低。2015年流动负债增加了22395.52万元，增长16.44%。流动负债增加，负债筹资增加，说明A公司资金需求大，但是负债增加短期偿债能力下降，财务风险增加。

3.A公司营运资金管理存在的问题

（1）流动负债太多

房地产企业是资金密集型企业，每投资一个项目都需要大额的资金。但是房地产企业本身自有资本很少，大都是负债，A公司也不例外。A公司2014年-2015年自有资本和负债资金情况如下表2-3所示：

由上表可知，与2014年相比，A公司2015年自有资本占比虽有所增加，但是负债总额却增加。目前房地产企业采用最多的负债筹资方式仍然是银行贷款，但近几年由于房地产泡沫加大，银行开始压缩放贷规模，再加上中小型房地产企业始终摆脱不了资金不足、信誉差、竞争实力比较弱等一些观点的影响，中小型房地产企业很难从银行取得借款，只能通过其他方式筹集资金。这几年A公司开发了几个大的房地产项目，随着项目的进行，所需资金越来越多，A公司从母公司处取得的资金也越来越多，导致负债特别是流动负债越来越高（如下图2-1所示）：

由上图可知，2015年不管是流动负债还是负债合计都比2014年有所增加。由于流动负债期限短，过多的流动负债加剧A公司的财务负担，还本付息压力增大，偿债风险增加。

（2）资产负债率过高

随着经济的发展，房地产融资也变得多元化，除了向银行借款外，还可通过信托项目融资、发行企业债券、发行股票和产业基金等方式筹集。随着房地产开发企业经营规模的扩大，所需资金越来越多，根据融资优序理论，房地产企业优先选择债务融资，从而导致资产负债率越来越高。资产负债率是衡量一家企业长期偿债能力常用的指标之一。一般情况下，资产负债率越大，表明企业的长期偿债能力越弱，资不抵债的风险越大，这几年国内房地产企业的平均资产负债率维持在75.2%～77.7%之间。相比较而言，A公司的资产负债率远高于平均水平。A公司从2012年开始大量举债，导致A公司的资产负债率越来越高，2015年的资产负债率更高达101.00%，远高于房地产行业平均水平，已经资不抵债。对于A公司来说，如此高的资产负债率，将会给公司带来非常高的经营风险，如不能尽快解决目前的状况，A公司可能会有被并购或者倒闭的风险。2014年-2015年房地产行业平均资产负债率和A公司资产负债率如下图所示：

数据来源：A公司各年年报和《营运资金管理发展报告》。

（3）存货积压

房地产企业跟制造业一样都是生产产品，但是所不同的是制造业生产的产品生产周期短，耗费资金少，易售。而房地产企业生产的产品从取得土地开始就需耗费大额的资金，生产周期长，销售周期也长。一般制造企业，固定资产所占资产的比重比较大，而房地产企业存货所占比重比较大。所以，一旦房地产企业生产的产品销售遇冷，就会导致存货积压，资金沉淀严重。下表和下图是2012—2015年这4年间A公司的存货：

由表2_4、图2_4可知，2012-2015年A公司存货都在增加，2015年最多，存货占流动资产的比重也逐年增加，2015年存货占资产的比重甚至高达94%，也就是说资产中几乎都是存货，金额巨大。而从图2-3可知，2012年和2013年，A公司存货中有部分已完工的开发商品，2014年和2015年存货完全是开发成本，这就意味着A公司目前的项目都没有完工。这些项目都是2013年开始开发的，但是到现在都没有开发完成，这也从侧面反映了房地产项目的开发周期长，资金沉淀严重。总的来说，A公司存货太多，过多的存货占用过多的资金，由于存货相较于现金、应收账款等流动资产，流动性较差，存货积压会造成A公司资金沉淀严重，面临资金短缺的风险。

三、A公司营运资金管理问题原因分析

1.宏观调控太多

2017年1月14日，万达地产董事长王健林在万达2016年年会上宣布万达退出房地产开发。对此，他解释说，“万达退出不是对中国房地产看空，只是中国房地产开发的周期性太强，这个周期性可以说全球罕见。我从事地产行业28年，再两年就30年了，被调控了十来次。中国地产好年景没有持续四五年的时候，基本上三年左右来一回调控”。作为中国商业地产第一品牌的万达地产，都不堪调控之扰，何况其他中小型企业。

确实，中国房地产发展以来，就不断受到调控的影响，房地产市场宽松了调紧，紧了调宽松，房价高了调低，结构不合理了调合理，库存高了去库存。各种土地政策、信贷政策、税收政策和保障性住房政策层出不穷，很多房地产企业特别是中小型房地产都不堪其扰。

2.融资渠道单一

房地产融资渠道有限，是造成流动负债过多和资产负债率高的原因。A公司项目所需资金主要来源于以下方面；自有资金、银行及其他金融机构贷款、母公司拆借资金以及预售房款。A公司成立之初，主要以银行借款的方式取得资金，不过随着银行对房地产企业贷款要求的提高，中小型房地产企业要想从银行取得贷款越来越难，因此目前A公司主要以资金拆借的方式从母公司筹集资金。A公司与大部分房地产企业一样都采用预售的模式，预售房款由于收到时未满足收入确认条件，因此记入预收账款科目，而预收账款属于流动负债，再加上A公司从母公司所筹集到的资金计入其他应付款，也是形成流动负債，致使流动负债越来越高，最终导致了该公司高的资产负债率，下表3-1为2015年A公司的开发资金来源：

从上表可以看出，A房地产公司的资金来源大都是其他资金来源，A公司的其他资金来源主要指的是母公司的拆借资金，这部分资金计入流动负债中。可见，融资渠道比较单一。A公司融资渠道单一造成流动负债过多，由于A公司长期负债较少，流动负债高使得负债总额也高，从而资产负债率也高。资产负债率过高导致企业不能够按时还本付息的风险增加，进而资金链断裂的可能性也随之加大。

3.开发成本大幅增长

A公司的存货逐年增加，资金占用严重，其中一个原因就是开发成本大幅增加。2009年之后，资本纷纷流入房地产企业，房地产市场价格持续走高，各大房企争相拿地，投资房地产一时成了香馍馍（如下图3-1所示）。

正因为市场环境良好，所以A公司在2012年通过竞拍取得了在南宁市、戊市和丙市的地块。土地实行招拍挂制度之后，开发商需通过竞价的方式取得土地，土地的价格愈演愈高，这意味着某一个开发商想取得某块土地就得付出高额的资金。因此，A公司南宁市、戊市和丙市的地块在未开发前已经支付了大额的资金。南宁市和戊市地块经过2013年的前期准备之后在2014年正式进入开发阶段，前期准备需支付征地拆迁费、勘察设计费、“三通一平”等前期费用，开发过程需支付材料费、人工费等费用，随着材料及人工费用的上涨，开发成本大幅增加。如根据《广西关于调整建设工程定额人工费及有关费率的通知》（桂建标[201515号），建筑一类工由此前的48元/工日调整为现在的56/工日，调增16.67%，建筑二类工由此前的56元/工日调整为现在的66/工日，调增17.85%，人工费大涨，造成开发成本大幅增加。而A公司在丙市的地块，由于征地拆迁工作一直无法完成，导致项目一直没能开工建设。由于开发成本占用资金多，从而使得存货资金占用多。

4.房地产销售不理想

A公司存货积压的一个原因是房产销售不理想。A公司在南宁市和戊市的项目虽然在2015年都拿到了预售许可证开始预售，但是销售不理想（如下表3-2所示）：

A公司销售不理想，除由于房地产市场低迷外，还因为以下两个原因。一是A公司正在预售的项目没有特色，项目所在地理位置也没有吸引力，且宣传不到位，没有多渠道地进行宣传，项目的销售代理商销售能力也不行。另一个原因是A公司的商品缺乏竞争力，近年来随着各大公司的区域化发展，外地大型房企纷纷涌入广西争夺市场份额，比如万科、保利、碧桂园、中海、华润置地、绿地等房地产的龙头企业都纷纷进驻广西。这些企业或者品牌效益强，或者资金雄厚，或者管理经验丰富，或者商品价格低廉，或者商品比较有特性，因此很多顾客都青睐这些大牌房企。这些企业的进驻使得本土企业特别是中小房地产企业夹缝求生。由于存货销售遇冷，所以也造成存货积压严重。

5.管理层经营管理不善

A公司营运资金管理效率低下跟公司管理层经营管理不善有很大关系。一方面，A公司作为一家中小型企业，由于名气、实力和福利待遇不如大企业，自然难以聘请到优秀的管理人员，而有研究表明高管人员的学历、性别等会对营运资金管理效率造成很大影响，由前面A公司情况介绍可知A目前的高学历职员很少，大部分是专科以上职员，因此管理人员的能力有限，管理经验不足，管理效率低下。另一方面，A公司的管理层在经营管理过程中，为了做大做强企业，在看到房地产有利可图时，不考虑企业的战略要求和阶段特点，不对市场环境的变化进行分析就盲目投资，结果项目太多，导致无法对营运资金进行匹配性的策略安排，从而项目管理混乱。此外，A公司的管理层没有处理好项目开发过程的各个阶段出现的问题。本来买地、融资、开发、销售、回款就会出现不同步的现象，公司管理层又没有要求公司各部门之间加强协调，各部门各顾各的，各个都有问题，自然会造成营运资金周转缓慢、低效，在大环境发生变化的情况下，营运资金管理效率自然低下。四、改善A公司营运资金管理的措施

1.经营多元化

中国房地产发展以来，一直受调控的影响。就像万达地产王健林在万达年会上说的，万达从地产开发退出不是对中国房地产看空，而是中国房地产调控太多。这说明，国家对房地产的调控已经是一种普遍现象，只要是房地产公司都会受到影响，房地产公司若想有所发展，只有适应各种各样的政策，或者退出房地产开发，或者往多元化方向发展，减少调控的影响。例如，莱茵置业从原本的房地产业退出，进军体育和清洁能源产业，形成“一体两翼”的战略布局。不过鉴于A公司目前还有尚未开发完成的项目，且估计还得3-5年才能开发完成，所以现在退出是不可能的。因此，以A公司目前的情况，要想持续经营下去，只有往多元化发展，弱化调控的影响。而A公司往多元化方向发展还有以下两个好处：一是目前房地产市场发展低迷，房地产市场的繁荣期已过，如果A公司往多元化发展，可减少经营风险；二是A公司目前库存高企，过多的库存占用了过多的资金，且一时难以收回，往多元化发展，能给A公司带来新的现金流，弥补由于库存造成营运资金不足的问题。

2.扩宽融资渠道

前面已述及，A公司融资渠道单一是导致A公司流动负债过多和资产负债率过高的原因，因此A公司应积极扩宽融资渠道，以解决资产负债率高的问题。A公司应从自身出发，寻找适合本企业的融资方式，扩宽融资渠道。考虑到A公司是一个中小型房地产公司，因此建议A公司还可采取以下方式融通资金。

（1）信托项目融资

房地产信托是一种与房地产行业有关的信托行为，是房地产企业作为委托人将资金或房产交给信托公司进行经营管理，信托公司将经营管理获得的信托收益交给受益人的一种融资活动。这说明，采用房地产信托融资，需要转移财产权，这种融资活动，委托人与受托人之间需要有充分的信任。

与银行贷款相比，房地产信托具有以下两方面的优势：一是资金上的优势，房地产信托融资具有显著的成本优势，能够给房地产企业在项目开发初期就带来稳定的资金来源，给房地产资金的持续应用及公司的发展提供了保证；二是主体上的优势，作为专门从事房地产业务的金融机构，房地产信托机构不论是经营管理能力还是技术操作、获取信息的能力都非常值得信赖，能够充分合理地运用资金，最大程度地为委托人获取收益。房地产信托具有融资与投资、管理与咨询的职能。

（2）众筹融资

作为一种新型的融资模式，众筹融资模式从诞生即飞速发展。房地产众筹始于美国，与其他众筹模式一样，兼有筹资、筹客、筹智的功能。虽然房地产行业向来以大资金需求为导向，但房地产众筹能够化整为零，房地产众筹使小额的、分散的资金也可以投向房地产市场。随着P2P、互联网金融等概念火起来。该融资模式也开始被房地产行业所应用。与其他融资方式相比，众筹融资具有融资门槛低、融资效率高和融资规模可大可小的特点。2014年下半年国内开始出现房地产众筹平台，之后平台数一直在增长中，但增长期主要集中在10-12月份。2015年5月29日，由平安好房、万科以及绿地等数十家金融企業、知名房企共同发起的中国首个房地产众筹联盟正式宣告成立。该联盟的成立意味着国内房地产众筹的黄金期已到。可见，地产众筹已成为目前很多房地产企业青睐的筹资方式。

综上所述，每种融资方式都有各自的特点，A公司应根据自身发展规模及经营需要选择适合自己的融资方式。鉴于A公司的资产负债率已经很高，为了优化资本结构，A公司可选择信托项目融资或众筹筹资方式，或者采用组合的方式融资。

3.解决库存占用资金问题

对于A公司来说，南宁、戊市的项目预售不理想及丙市的土地开发受阻造成了目前高库存的状况，高库存严重占用资金，资金短缺造成经营不善，所以目前急需解决的问题是去化库存。

（1）解决丙市地块的问题

A公司早在2012年的时候就通过竞拍的方式取得了丙市的土地，但是由于征地拆迁工作一直没有完成，项目迟迟未能开工建设，因此丙市国土局在2015年底对A公司发出了闲置土地通知书。根据丙市国土资源局发布的《丙市2009-2013年供應土地闲置情况台账》，A公司取得的地块部分被要求限期内开工建设，部分将被收回。在取得土地及在等待征地拆迁完成过程中，A公司已经耗费了大额资金，因此A公司应尽快解决丙市地块的事情，以尽可能降低损失。对于将被收回的土地，A公司应就责任方原因积极与丙市政府协商赔偿适宜，拿到赔偿款；对于被要求尽快开工的地块，A公司应积极督促并协作政府部门尽快完成拆迁工作，以尽快开工，同时积极寻找转让方以将地块转让或寻找合作开发方合作开发土地。虽然对于已经付出的成本，估计很难全额收回，但是要尽量减少库存占用资金。

（2）更换销售代理商

目前A公司房地产项目可售面积103900.56平方米，已售11650.00平方米，销售率仅为11.21%，销售很不理想。销售不理想的原因，除了项目本身的原因外，还有一个原因是销售代理商的问题。项目的原因，已无力改变，只能寻求营销好的公司来提高销售率。所以为了提高销售率，A公司应尽可能地找到营销能力强的代理商。A公司可通过公开招标并适当提高代理费的方式来选择好的销售代理商。

（3）互联网营销

随着互联网的发展，“互联网+”已经成为各行各业的各个企业青睐的营销模式。借助互联网，房地产企业能够获取各类数据并对数据进行分析，从而准确把握需求信息，实现精准营销。房地产企业应积极运用网络等新型的销售渠道，通过网上下单，努力缩短销售渠道，降低营销费用，增强竞争实力。2014年，房地产商们纷纷开始尝试采用互联网模式营销，并且取得不错的市场反响。例如，万科、保利等都开始采用互联网的方式售房。对于房地产企业而言，互联网营销不仅是一种营销方式，它还给企业带来了新的营销理念。A公司应尽快建立信息系统平台，借助互联网，实现精准营销，以提高销售，降低库存。

（4）以租代售

万达地产董事长王健林在万达2017年年会上说到：“万达地产2016年地产收入1122.7亿元；租金收入195.8亿元，同比增长29.6%；租金收缴率99.99%。虽然地产收入仍大于租金业务，但预计租赁业务净利润占比约55%，以租金等为主的非地产净利润超过了地产开发净利润。”可见，对于房地产公司而言，不一定通过销售来实现利润。A公司目前可售的项目中，有销售不理想的农产品批发市场和商铺，销售不理想，开发成本就无法收回。对于这些项目，可转换销售模式，实行以租代售，以增加收入，减少资金占用。

A公司应根据不同的存货类型，选择不同的去化方式。不过无论以何种方式，以目前A公司如此高的存货来说，这将是一项任重而道远的任务。

4.提高管理人员管理能力

虽然中小型房地产公司由于名气和实力不如大企业而很难聘请到优秀的管理人员，但是一旦聘请到，应尽可能给他们提供好的平台，以提高他们的管理能力。比如通过给予他们合理的福利待遇，保证一流的员工有一流的待遇并进行人性化的管理，并且营造积极向上的企业文化，以此来留住人才。此外，还给他们提供系统化的培训机会，派遣到优秀企业学习来提高他们的管理能力，如到恒大地产学习，学习恒大地产超强的执行力；到碧桂园学习，学习碧桂园先进的管理模式；到万科地产学习，学习万科丰富的管理经验；到中海地产学习，学习中海地产的融资模式。通过给予管理人员好的平台，给他们提供学习和培训的机会，相信A公司的管理效率会有所改善。

五、结语

作为资金密集型企业，营运资金管理的好坏决定着企业经营的好坏。A公司要改善经营状况，需首先提高营运资金管理水平。