从长租公寓“租金贷”观房屋租赁法律风险

余庭

当下快速飙升的房租早已让人们感叹“租不起”，而在租金暴涨的背后，是长租公寓等中介平台通过“租金贷”等融资方式激进式的扩张。虽然长租公寓推出的“租金贷”业务为经济条件并不宽裕的年轻人减轻了“押一付三、半年付甚至全年付”的租金支付压力。但也正是“租金贷”这种新型融资方式直接导致了许多长租公寓因资金链断裂、一夜爆雷，进而引发了众多中介平台、产权方、租赁方的法律纠纷。

一、“租金贷”——长租公寓给租赁市场埋的“爆雷”

什么是“租金贷”？租金贷是金融机构、金融消费平台为租客提供的房租分期付款的服务，让租客告别押一付三、半年付、年付等传统的交租模式。

“租金贷”的交租模式通俗来说，是长租公寓向房东承诺长期包租，租金由长租公寓按期支付，房东为了避免亲自收租的麻烦，就将收租事宜交由长租公寓统一包办，且长租公寓代管租赁房源；然后，长租公寓通过“押一付一甚至零押金、低服务费”等噱头来吸引租客，再假借“交租APP”等名义层层诱导租客签下贷款合同。实质上，是长租公寓以租客的名义进行贷款，在过程中哄骗租客绑定了身份证和银行卡，租客每月通过“交租APP”等平台直接向金融公司还租，同时还支付一定比例的“服务费”。此时，租客和金融公司已构成借贷关系，并已欠下了金融公司长期租金贷款。而长租公寓却一次性收取了金融公司全部贷款，但并不全部给房东，而是按月或按季度交租，剩余款项则用于投资、扩大经营规模。

可见，上述“租金贷”无本套利的模式与P2P非常类似。长租公寓将通过手中扣下的租金，疯狂抬价抢占房源，使得公司规模如滚雪球般迅速膨胀。只要租房市场处于上行期，且有持续的新房源和源源不断的新客户入场，長租公寓的资金自融链就不会断。但是一旦房租停止上涨甚至下行，长租公寓的资金链就很有可能断裂，无法继续支付房东的租金，从而导致全行业的大崩盘，引发严重的法律问题。

二、长租公寓“租金贷”法律风险提示

1.长租公寓“租金贷”模式涉嫌民事欺诈、违约，一旦资金链断裂拖欠房东租金，房东可要求解除原租赁合同，与租客之间的转租合同也将难以继续履行，面临巨额民事赔偿责任。

如长租公寓未依约给付租金，房东享有合同解除权。房东解除与长租公寓的租赁合同后，租客相对于房东成为无权占有人。一方面，房东可向长租公寓主张违约责任；另一方面，房东还可向租客行使返还原物请求权，要求租客搬离房屋。除非房东与租客就继续履行合同达成一致，由租客代长租公寓支付到期租金，否则租客要求继续履行合同的主张不能支持。如租客强行占用房屋，不配合搬离，房东还可诉至法院要求租客支付房屋占有使用费。对于租客来说，遇此情形仅可向长租公寓主张违约责任，在代为向房东清偿拖欠房租后，向长租公寓追偿。为了规避法律风险，建议租客在签订合同时就约定解除租赁合同时则同时终止借贷协议，并停止向房租分期平台还款。如此约定可以有效避免租赁合同解除时仍需还款的风险，避免房财两空的情况。此外，租客还需看清合同所约定的利息及违约条款，避免在不知情的情况下对自己造成影响。

2.长租公寓通过“租赁贷”恶意强占房源，致使房租爆涨，涉嫌操纵市场价格，面临反垄断行政处罚。

根据《反垄断法》第17条规定，禁止具有市场支配地位的经营者从事滥用市场支配地位的行为，其中第一条即为以不公平的高价销售商品或者以不公平的低价购买商品。个别大型的长租公寓通过“租赁贷”融资方式垄断海量房源，形成了市场支配地位，明显涉嫌“操纵市场价格，损害其他经营者或者消费者的合法权益”。房东、租客如有发现都可随时向主管部门举报，由执法部门对其采取反垄断行政处罚措施。

3.长租公寓“租金贷”涉嫌诈骗、非法集资等刑事犯罪，面临刑事责任。

租客如有需求并委托长租公寓协助租客办理房租贷款，无可厚非。但如果租客在没有需求且不知情的情况下，长租公寓和金融公司通过“合谋”利用租客身份信息去办理贷款，欺骗租户，使租客误以为在通过金融平台支付房租，但实际上是在还贷款，那么长租公寓及金融公司都将涉嫌构成诈骗犯罪。如贷款没有用于租房事宜，而是在搞“资金池”，那么长租公寓还涉嫌非法集资等刑事犯罪。

作为受害者租客可以因对方欺诈要求依法撤销贷款合同，并向公安机关报案，要求追究这长租公寓等责任方的刑事责任。按照我国刑法第二百二十六条规定：“诈骗公私财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。”

三、房屋租赁中其他值得注意的法律问题及注意事项

1.口头租赁合同的有效性

根据《合同法》第215条，期限在六个月以下的口头租房合同是合法有效的，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，合同依然有效。但在这种情况下，双方都可以随时解除合同，出租人在解除合同的合理期限前需要通知承租人。

2.不得出租的房屋

依据2011年施行的《商品房屋租赁管理办法》规定，有下列情形之一的房屋是不可以出租的：1.属于违法建筑的；2.不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；3.违反规定改变房屋使用性质的；4.法律、法规规定禁止出租的其他情形。在一线城市，比较容易遇到的情况是房屋通过加隔断进行改造，如原来的客厅被改造成卧室，这就属于非法改造，会导致租赁合同无效。该办法还规定，出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人居住。承租人在租赁房屋时，须谨慎对待，以免租到不能出租的房屋，得不到法律保护，最好在租赁合法房屋之后向房产管理部门办理房屋租赁登记备案，维护自身的合法权益。

3.注意押金与定金的区别

作为承租人，签订合同的时候一般都会被要求缴纳一定的押金（一般是一个月的租金），并约定好在租赁期满后返还该押金。那么，“押金”到底是什么性质？押金是双方协商的结果，我国法律并未规定租房押金的性质，但该交易形态已为公众接受并遵守，其作用大抵就是担保房子不会被承租人损坏，同时担保租金之按时给付。而定金则具有惩罚性，依照《担保法》规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。当事人如果把钱款的性质定义为“定金”，必须落实在字面上，这是法律的强制规定。在有些租赁合同中，中介会约定定金条款，而不明真相的租客可能签字之后才发现自己交的是定金而不是押金，在这时中介最终很可能会不予退还。另外还需注意的是格式合同上约定的押金不予退还的情况，签订合同时需要仔细审视，避免被坑。

4.转租风险

根据《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。最高人民法院的“解释”第16条，“出租人知道或者应当知道承租人转租的，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者認定转租合同无效的，人民法院不予支持，应将非法转租认定为相对无效合同。”可见，根据法律规定，承租人转租房屋未取得原房东同意，房屋转租合同无效，原出租人可以解除合同。或者房东知道承租人转租房屋，但在六个月内未提出异议，即推定解释为同意，那么转租合同将被认定为自始有效。

在办理房屋转租时应注意以下几点：

（1）房屋转租时，必须订立书面转租合同，若原租赁合同（承租人与出租人第一手合同）没有约定承租人可以转租的，则转租合同需经出租人书面同意；（2）转租合同的终止日期不能超过原租赁合同约定终止日期，转租期限比原租赁期限长的，应经出租人同意，并与承租人签订书面补充协议；（3）转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也应随之变更、解除或终止。

5.房屋维修费用承担风险

房屋维修责任是租赁合同中最常见的条款，合同双方一般会根据《合同法》第220条规定，即“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”来约定维修责任。而遇有比较不负责任的房东时，很可能房屋内设施并不能正常使用，需要维修，而房东拖延不修理，这时候根据《合同法》第221条，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。但在所承租的房屋是转租来的情况下，尤其是存在“二房东”“三房东”的时候，前面的房东和承租人很容易互相推诿责任，不予维修，这时需要在签订合同时约定好维修条款。在承租时，应注意检查房屋内设备情况，而在代为维修时，用照片以及交易凭证固定费用支出等对自己有利的证据。

6.装饰装修物的权属

（1）承租人未经房屋所有人及出租人同意装修，且事后也不能达成协议的。承租人此举构成违约，承租人需要自付费用拆除这些添附，并将所租住的房屋恢复原状。因装修行为造成租赁房屋损害的，还构成侵权，出租人有权请求承租人赔偿损失。

（2）承租人经房屋所有人及出租人同意装修，或事后达成协议的。经过房屋所有人及出租人的同意，便无违约或侵权问题。对于装修装饰物的归属，有约定的按约定，没有约定或者不能达成一致协议的，装修装饰物的所有权归属应区分未形成附合的部分、形成附合的部分。

租赁合同终止时，对于未形成附合部分装饰装修物，如吊灯、空调、电视、窗帘等，承租人可以取回（拆除），因取回造成房屋毁损的，承租人应恢复原状。形成附合部分的装修装饰物，如地板、壁纸等，其所有权归出租人，承租人无权取回，无论残值几何，承租人均无权请求出租人补偿。但租赁合同因被认定无效而中止的，对形成附合部分的装饰装修物，由出租人和承租人按照导致合同无效的过错分担现值损失。租赁合同因被解除而中止的，形成附合部分的装修装饰物在剩余租赁期内的残值损失的分担，随解除原因的不同而不同。

四、结束语

长租公寓现有的“租金贷”业务模式存在巨大的法律风险，作为房东、租客和长租公寓等都应回归理性、合法的租赁关系。长租公寓可以代收房租，但是绝对不允许挪用租客的租房贷款，向房东支付租金一定是在向租客收取租金之前，至少也要是同时；房东应谨慎签约，即便签约也应和租客取得联系；租客一定要看清楚合同条款，在租房子时一定要注意租金标准及租期，租金支付方式，不要轻信他人推荐的付款方案。房屋租赁本身涉及的法律问题非常复杂，即使在履行租赁合同的过程中产生纠纷，也不要过于慌张，应当增强法律意识，注意保留证据，通过专业律师寻求法律途径维护合法权益。