财务视角下房地产公司风险管控

丁文翔

[摘 要]由于最近这几年房地产市场呈现着逐渐回温的趋势，房地产企业在房地产的投资、开工和销量以及土地市场等方面逐渐加大了动作力度。房地产这一行业一直以来都以资金需求大和使用周期长等为特征，财务视角下的风险管控就变得越来越重要。文章主要具体概述了现阶段我国房地产公司在财务视角下进行风险管控的一些情况，并进一步分析了其中存在的相关问题，进而针对这些问题给出了相应的解决对策和建议，简单叙述了风险管控的具体方式，希望在今后控制财务风险方面发挥一定的积极作用。

[关键词]房地产；财务；风险

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.29.151

在历经了“黄金十年”后，房地产行业在发展上多多少少会存在着一些问题，且由于时间的流逝，这些问题开始变得越来越突出，主要表现在成本控制和财务风险上。一方面，这主要是由于过去的十年里房地产公司对发展的速度过于关注导致轻视了很多的细节；另一方面，由于近年来世界经济不景气的现状，诚然其中也包括国家调控造成的影响。

1 房地产行业中财务风险的特征

1.1 投资巨大

房地产这一行业跟其他的行业有所不同，投资巨大是它的一大主要特点，需要稳固的资金跟资金链做支撑，一旦进入生产环节就无法发生改变，且从最开始的资金注入到后期的选址、规划以及完工等都是将年作为单位展开计算的，内外环境的不可控需要其一定要能够灵敏分辨出外界情况的细微变化，所以在营销策划跟吸收资本以及工程构建上需要高层的管理人员具备战略性的目光，并有效把控整体环节。

1.2 项目开展的高风险性

现阶段房地产这一行业的竞争极其激烈，因为人口的不断增加与经济发展进而提高对房地产的需求量，以及不可再生性质的土地资源大大局限了房地产项目的顺利实行，促使供求矛盾变得越来越大。可是房地产企业在做出任何的投资之前都是对各种可能的回报几乎完全不知晓的，这就预示着资金风险完全不可预估，在与之有关政策的调控之下财务风险是不可规避跟预防的。

1.3 房地产的投资回报率高

大家都知道，房地产投资率高直接诱导了高收益的增值性，这一特性促使很多的投资者开始相继自觉投入到房地产市场中，巨大的资金输入进房地产市场中逐渐提高了通货膨胀的指数，极易引发房地产市场经济发生泡沫化的现象。

1.4 房地产行业跟政府间的联系较为密切

开发房地产项目诱发了民众对各种产品的需求，增强了行业跟行业间的沟通协作，例如木材、家具、冶金、化工等都不同程度地受到了房地产消费能力的影响，体现出稳固增加的形势，因为政府关于住宅房屋具备一定的管制力，所以显然房地产行业的发展跟政府相关政策是息息相关的。

2 财务视角下房地产公司面临的几种风险形式

2.1 投资风险

房地产企业在投资上不同于普通的企业投资，通常投资的金额极其巨大，回收期很长，会因许多不确定因素被制约。以各地受到限购政策的影响为例，当限购政策颁布以后，通过分析相关的数据可知各地的房地产交易量明显呈现下降的趋势，直接引发房地产企业无法在预期时间之内获得理想的收益。

2.2 融资风险

从一定程度上来看，对企业发展来说资金就相当于其“心脏”，资金一旦发生问题，那么企业的发展势必会受到一定程度的影响。企业在发展的过程中，特别是房地产企业的发展中，这种前期投资金额巨大的企业经常会开展融资活动。除此之外，在财务杠杆的影响下，还会对企业付息前获得的收益造成相应的影响。

2.3 资金回收跟收益分配反面的风险

房地产企业要想再生产就一定会花费巨大的资金，其中有的来自融资，有的则来自企业原有的资金，收益的不合理分配会对企业造成消极影响。房地产企业回收资金的周期较长，这其中存在着很多的不确定因素，随着市场环境的改变会对房地产销售造成一定的影响，使得资金的回收无法达到预期，致使企业在今后的项目中发生资金短缺的现象。在现阶段市场的竞争环境中，除信用和品质以及服务之外，企业怎样分配收益会对企业今后的发展造成相应的影响。

3 房地產企业产生财务风险的主要原因

3.1 房地产企业关于财务风险的防范意识有待增强

受财务风险客观存在性无法消除的影响，企业仅能以采取举措的方式来降低管控。可是在具体的实行过程中，大多数的房地产公司的管理阶层在管理企业的资金时依然选择粗放型管理方法，并未设立相关的财务风险管控人员跟部门负责，此外也并未创建起一套完整的识别财务风险体制来有效监测企业中存在的财务风险，这样一来就使得企业内部产生了一种没有极强财务风险意识的管理氛围，促使房地产企业存在着较高的财务风险。

3.2 缺乏科学的资金筹集结构

科学的资金筹集结构不仅会使企业使用资金的成本得到降低，而且还能尽可能地缩减企业发生财务风险的概率，根据前面分析的企业中存在的风险可知，房地产企业在筹集资金构造上存在着一定的问题，主要指的是整体负债的规模较大与短期负债占据整体负债主要成分的现象。一方面因为房地产行业属于资金紧密型的行业，所以足够的资金是帮助企业正常经营发展的重中之重；另一方面是在负债整体规模中，短期负债所占据的比例较高，对企业短期偿债造成了很大的风险。

4 房地产公司财务风险管控的有效举措

4.1 选择恰当的举措增强应收账款回收的速度

对房地产公司来说，资金得到循环使用是极其重要的，应收账款属于企业的流动资产，假如能够第一时间将企业的资金收回参与周转那是极其有利的。按照分析可知，万科集团、保利地产等应收账款的周转率普遍较低。因此房地产公司一定要增强管理应收账款，选择最恰当的方式第一时间回收账款。比如，对合作者信用展开评级，缩减坏账率等。

4.2 增加企业周转流动资金的速度

首先，加大设计开发中小型住房的强度。最近这几年，政府逐渐落实跟完善了一些住房保障政策，国土资源部更是强调各地要优先将经济适用房跟中低价位的商品房构建用地给安置妥当。由此可知，在今后的房地产行业中中小型住房势必会占据一席之地，所以房地产公司要积极响应国家的政策并考虑到房地产行业的具体需求，充分跟自身情况相结合来逐渐加大开发中小型商品的强度，加大销售量。因为中小型的商品房具有对资金需求量小、生产周期相对短等特征，所以企业可尽快地将资金进行回笼，在提升流动资金周转速度的过程中相应地提升使用资金的效率。其次，由于房地产行业发展得越来越迅速，对房地产企业来说，具有独一无二的特色跟能力促使自己在激烈的行业竞争中立于不败之地是至关重要的。在房地产市场当中，房地产公司完全可以专攻自身擅长的地方，使用自身的优势来准确定位自己，这样便可加快资金周转的速度，且为企业带来更多的经济效益。

总而言之，从目前来看，房地产企业似乎已经达到了它的瓶颈期，各个区域的房地产在销售方面的数量跟往日相比均呈现下降的趋势，这对房地产公司来讲无疑是一种较大的压力，财务问题更是较为严峻。可是，财务跟资金对企业的发展至关重要，所以就房地产行业来说，一定要做好自身在财务视角下的风险管控工作，选择有效的措施进行风险管控，这是房地产行业当前亟须解决跟改善的一大问题。

参考文献：

[1]张艳.房地产企业财务风险防范与控制[J].时代经贸，2017（34）.

[2]王荣.房地产财务风险及防御研究[J].中国集体经济，2017（36）.

[3]赵振鲁.基于COX模型的上市房地产公司财务风险影响机制研究[J].金融理论与实践，2017（12）.