政务区、商务区、商业区的多功能协同发展

王永平

一、通州开发面临的挑战

问题主要表现在，通州区建设规划经常被冰冻，顶层设计也在不断调整，目前商务、商业活动长期处在相对较低的水平。商业方面，没有高级别商场、没有高层次品牌。现在万达广场里面刚刚进驻几家较好餐饮品牌，但在购物中心之外还是没有知名餐饮，老字号品牌店铺在通州也很少，更没有知名酒店和口碑较好的民宿。商务方面，没有特别好的写字楼，万达广场的写字楼算是相对较好的，但也被大量散卖了，物业管理很难达到较高水平的统一性，入驻企业水平也相对较低，对区域形象提升，对区域经济贡献都不大。无论是金融企业还是互联网企业、科技企业等，都没有大企业总部进驻，可以说，商务的底子相对较薄。

二、通州开发优势

通州除有水系、有运河，交通比较便捷，具体很多天然优势以外，目前也正在建立很多后发优势。我们在其他新城发展中见到的商务商业问题，可以得到尽早避免，好经验可以充分借鉴。尤其是在当前商业发展处于一个全面转型的大背景时期，一些新型的商业业态，为提高通州商业品质创造了可能性。

另外政策优势在通州表现格外突出，如大量引进高品质配套医院、学校，保留一批高品质住宅，创造一批甲级写字楼，这些都是高端商业发展的重要支撑。但政策也需要对商业活动的特殊性进行全面考虑，以服务消费者为核心定位，在实现政务活动的同时，确保商业活动的通达性和便利性，各方面协调发展也非常重要。

商业发展的水平高低，核心是由有活力的消费者、灵活的运营思维决定，因此人口结构和人口数量就是一切发展的基础。当前消费者的关注点可能逐渐从过去重视品牌逐步过渡转向于品质。过去只是一部分先富起来的人群导向型的盲目崇拜、未来将慢慢出现消费自信、消费成熟、消费理性的表现。再下一步发展就是注重品位，对场景、对文化有更高的要求，我们一定要关注消费变化的趋势。

三、未来通州开发建议

过去我们常把一个区域的商业、商务剥离区分对待。商务区是商务区，商业区是商业区，居住区是居住区，相对是分离的。比如西单大街、王府井大街，过去并没有特别强的商务气息，没有特别好的写字楼，这就导致商业区的午餐时间，不能保证客流量，而有写字楼的商业区中午到哪儿都要排队。但是仅有写字楼、商务，没有居住功能，晚餐时间则不能保证客流量，周末时间就更少。因此发展至目前，我们更提倡商业、商务、居住三方面功能融合发展，这在通州新城建设过程中，是可以充分借鉴的。

通州未來的发展，第一要体现创新性。虽然是城市副中心的定位，但绝不能成为一个城市的浓缩版，更不能是降缩版。通州商业完全可以做成创新版和示范版，虽然现在不能算一张白纸，但还有很多可涂改的空间，这就为发展提供了可能。在这里，未来的商业业态应该以针对消费者的业态为主，要奔着满足人民美好生活的目标来布局和招商，这就区别于过去的购物中心扎堆现象。伦敦、巴黎的购物中心建设是非常缓慢的，需要精雕细琢。

一是诸如商业+大健康概念要引起重视，引进一些轻医疗的业态，符合消费者生活需求。国外很多写字楼也实现了看牙齿、看胃病、体检等功能。二是带有文化主题、科技体验感、时尚感的Mall是顺应当前商业发展潮流的，要重点关注。三是一般型超市引进的意义不大，还是要集中精力引进那些真正做产品做得好的品牌，有些品牌单纯做零售依然净利润很高，这就提醒我们并非只有餐饮、只有儿童游乐项目，虽然人气旺，但是否赚钱确实值得商榷，北京SKP商场，一年做100亿的销售，几乎是第二名销售额的两倍，全靠商品、服务、环境拉动消费，这就说明把主业做好才是生意好的关键。四是差异化不仅表现在商品品类，更表现在品质上，一些微小的创新有时可以形成一种新的消费偏好和消费习惯，这也是一种竞争力。

第二要注重融合性发展，即商业、商务、居住功能要一体。当前快节奏的都市生活，时间成本非常高，更强调生活的便利性和客群的匹配度。房子里面的客群和商场的定位是高度匹配的，所以期待高、客单价高，可以更好实现商业价值。

第三要强调多样性。商业生态不止是购物中心，还要实现休闲功能，特别是在通州拥有较好水系和天然景观的前提下，更要全面加以利用。如秦皇岛有一个酒店，是一个旅游项目，建了一个孤独的图书馆，面向大海，仅此一项使酒店的互联网传播率大大提升，带来了大量客流。

第四要考虑集中性。不仅是商务、商业、居住要结合，而且不能过于分散。一方面是地理空间的集中，另一方面是商业零售和商业模式的集中，在商业发展过程中自然能够形成适度差异。

第五要注意适度性。一个城市的商业发不发达，不是以数量来计算的，更重要的在于品质。另一方面要对商业业态的人口动量、总量进行控制，动态关注经营状况。