通州副中心城市理解与展望

王茂君

世邦魏理仕1988年进入中国，是全球最大的商业地产顾问公司，业务涵盖写字楼、商铺的物业管理和交易，以及大宗交易、项目管理等，因此，对每一个新区的发展以及预测都特别关注。我与大家分享几个国际上耳熟能详的案例，基于此，共同讨论通州未来商业方向。

一、案例分享

案例一：华盛顿的职住平衡问题。

华盛顿是美国联邦政务服务中心，白宫附近还有一条K街，全美的游说行为都在这条街上发生。华盛顿有100万人口，这条街上集合了约3万到4万的说客，国会等政府部门工作过的人，以及很多智库会集中在这里开展咨询工作，这里聚集了财团的利益、政治的利益、军队的利益等。这属于联邦政务核心区里面的重要功能，当然也包括老城居住功能。另外这座城市还有一个商业环境改善区，大量企业聚集，市民在此地上班，回到核心区居住。职住平衡对于通州来讲也是一个课题，值得我们共同探讨。

案例二：伦敦金丝雀码头的开发历程与困境。

金丝雀码头是伦敦的一个新的CBD，与通州核心区类似，建造在河边，自1988年开始施工，到现在发展三十年，异常光鲜亮丽。拥有25栋写字楼，约125万平方米的体量，还有很多跨国公司的总部。其中仅汇丰银行一家公司就租用10万平方米，摩根斯坦利公司租用了7万平方米，瑞士信贷租了19万平方米，相比国贸大厦一座也才7万平方米。在其开发过程中也遇到了非常大的阻力，也许从中我们可以有所启发。

启示一：财政问题。与通州发展的政策性导向不同，金丝雀码头开发初期遇到较大财务问题，所以很多项目的开发和运营不够完善，通州也有部分项目存在此类问题，需要引以为鉴。

启示二：基础设施赶不上新城建设问题。国际上项目开发方面，先有规划再施工的成功案例，是芝加哥。但同样也有很多新城的开发伴有基础设施赶不上施工建设的进度。在北京，望京、丽泽区域，以及国贸对面一片小核心区在开发过程中均遇到基础设施问题，是非常普遍的现象。金丝雀码头解决这一问题用了非常长的一段时间，对于通州开发，解决这些问题也是个时间的问题。

启发三：供应集中问题。通州新城开发写字楼有131万平方米的建筑体量。依据通州目前的总环境，即使我们再提倡减量规划、减量发展，留白增绿，城市升级，资产管理等，新体量依然巨大，消化需要时间。金丝雀码头开发初期也面临这种供大于求的问题。

启发四：新城开发集中在工作层面，居住层面较弱就会带来夜间“死城”的问题，通州也不例外，需要综合考虑改善。

二、通州发展形势分析

通州区具备如下特点：一是亚洲城市CBD区域开发，通常都伴有水系，如香港中环、上海浦东、广州天环等，唯独北京的CBD是没有的，因此通州CBD开发对于北京来讲也是一个机遇。二是通州历史悠久、人杰地灵，众多文化古迹有待进一步挖掘，并融入到新城开发中去，同时还包括文化主题，如以前的彩虹门，现在的三塔等建筑将作为副中心地标，不再是对外租赁的写字楼，另外还有博物馆、大剧院、文化中心等配套建设；绿色主题，我们需要更多关注的是如何将绿色概念融入资本运营中；智慧主题，我们应当更多将此概念输入到单体建筑中去，多层次体现。三是通州短期内将面临案例中所讲的职住平衡问题。

通州作为副中心，现有140万人口，商务气氛、居住环境都很好，未来要集中考虑三点综合功能方向的问题：一是政务活动，二是居民活动，三是商务活动。相比全球新城建设案例更多集中在第三项商务活动的功能，但前两项功能是通州不同于其他新城的特点，必须予以关注，特别是政务活动方面，以设置亚投行、国家会议中心二期等项目，带动发挥国际交往中心的作用。商务方面，更多表现在产业集群、人才汇集、资本融合等。当前政府对产业聚集的导向是高精尖方向，具体表现在一是T MT行业（高科技、通讯和媒体），通州的租金、成本优势会吸引大量该行业企业进驻；二是金融产业，包括商业银行和保险机构；三是联动产业，主要集中在咨询行业，目前该行业在城区的市场占有率极大，但伴随前两类产业纷纷到副中心开办分支机构，也会有越来越多咨询行业从开办分支机构，伴随客户行业发展共生。这三大产业将是通州未来的产业基础。但也伴随一个痛点，即在2020年之前，这些产业群主要还是以购买行为为主，2020年后，慢慢会有更多的租赁行为产生。

目前，中央及北京市级政府领导人都要求通州各个项目，没建成的要确保建设质量，建成的要确保管理质量。现在大家参观楼宇管理主要还是参考香港、美国、欧美的楼盘，五年后，通州一定会成为业内争相学习的焦点，美好生活在写字楼里应该是什么样子，就是我们现在研究开发的重点，有顶尖的资产管理團队在通州进行楼宇管理，我对通州的楼宇经济非常有信心。

最后在解决通州职住平衡问题上，还要补充一点，与其他新城相比，通州的居住活动相对丰富，学校、购物、医疗等配套相对非常全面，目前我认为尚缺少一个体育产业。在我们开始分享的案例中，金丝雀码头有几个非常有意思的主题型俱乐部，通州目前有各种马拉松活动，有铁人三项的比赛，如何与楼宇经济更好结合，在城区的外环边沿举办相关赛事活动是很有可能的。

总之，通州只要解决好政务活动、居民活动、商务活动等三个维度的设计组合问题，就不再只是以前通常定义中的CBD，而一定是有机、可持续发展的新城。