北京什锦花园小区老旧小区综合整治改造

刘 鹏

(中国民用航空局机关服务局，北京 100710)

0 引言

2012年1月，北京市政府印发《北京市老旧小区综合整治工作实施意见》提出对全市老旧小区开展综合整治，重点解决老旧小区存在的建造标准偏低、设施老旧、功能不全等问题，做到切实改善民生、改善城市功能[1]。本文以北京什锦花园小区为例，介绍老旧小区的综合整治改造。

1 小区现状分析

什锦花园小区位于北京市东城区东四北大街西侧，是建于20世纪70年代末的住宅区，住宅楼层高2.9 m，地上5层，建筑面积约3 291.4 m2。

该小区建造年代久远，现已不能满足居民生活要求，见图1。通过现场踏勘并走访业主，了解到主要存在以下问题：

1)本建筑于1980年之前建成，根据国管局文件精神要求，需要进行结构加固以及完成外墙外保温以及更换节能门窗等节能改造。

2)建筑墙面和公共区域的地面、门窗破损较重，需维修、更换。

3)外墙为砖混结构，年代久远，部分砖墙砂浆老化，存在渗漏现象，无保温措施，冬天不暖，需要进行节能改造。

4)公共区域电气管线老化以及布设混乱，既影响了使用，也危及到人身安全。

5)户内的热力管道以及暖气片老化严重。

6)户内卫生间、厨房上下水管道年久失修，堵塞较为严重，需要重新更换。

2 改造设计方案

2.1 改造目标

以建造“和谐社会，幸福社区”为总体目标，解决小区现存问题，完善配套功能，改善小区整体环境。

2.2 改造原则

1)充分结合现状，提高方案可行性。

老旧小区改造与新建小区有别，不可照搬新建小区的标准。改造方案的制定需充分结合现状，在满足规范的前提下尽量减小拆改量和对居民的干扰[2]，既避免不必要的造价，提高了经济性，同时大大降低改造中可能遇到的问题，提高了可行性。

2)安全为首，兼顾实用性及美观性。

提高抗震及消防安全性、延长房屋使用寿命为改造的首要任务。此外，应着重解决与居民生活关系密切的问题，比如水管、暖气片维修更换等，做到切实改善居民生活；同时应通过重新粉刷、除锈见新等提高美观性，改善居民居住环境。

2.3 改造内容

1)建筑改造。

包括增加外墙保温、增加涂料；更换节能外窗、单元门；屋面新增保温、重做防水；楼梯间、电梯厅等公共空间粉刷，楼梯栏杆重新刷油漆，空调支架、栏板及冷凝管增加；自行车棚支柱除锈见新，顶棚重新更换，地面换为透水砖；花池拆除后恢复；建筑北侧和停车区域路面改为普通透水砖；入户更换下水管、洁具和暖气片。

2)结构加固。

采用外墙及楼梯间增加板墙，建筑外加套钢筋混凝土圈梁构造柱的加固改造方案，见图2。

3)给排水改造。

室外给水管、室内给水干管和立管及户内水表前的支管全部更新，给水采用市政压力供水；室内外排水管道全部更新，本工程采用污、废水合流制，靠重力排水的污废水自流排至化粪池，处理后排入市政管网；雨水管道全部更新，屋面雨水经室内雨水管排至室外散水，经收集后排入市政雨水管网。在主要用水进户管上安装计量水表以控制耗水量；粪便污水经化粪池处理后排入市政污水管。

4)暖通改造。

现地下室采暖系统为上供上回式双管采暖系统，改造沿用原采暖系统形式，增加高阻力恒温阀；现地上采暖系统为上供下回式垂直单管采暖系统，改造为上供下回单管跨越式系统；采暖系统的散热器及供回水管重新安装，采用上供下回单管跨越式系统。

5)电气改造。

楼内配电系统按现行规范进行更新改造；将沿建筑外墙明敷弱电管线，改为埋地敷设；楼内强弱电管线进行规整、压槽，沿墙水平及垂直引上引下敷设；地下室照明修复，每层的公共照明更换为声光控节能灯；更换门禁对讲系统；增加室外视频安防监控系统；新建附属用房配电系统；更新防雷接地系统、小区室外照明。

3 改造中难点及对策

3.1 加强知识教育，获取居民支持

小区改造首先涉及到与居民的沟通协调。确保居民接受改造、欢迎改造，是改造工作力求达到的目标。以私搭乱接情况为例，不仅降低了整体美观度，也构成了用电、消防隐患。但对此进行整改将使得部分居民失去已有的既得不合理利益，执行中遇到了一定困难。

为使居民对改造有更充分、正确的认识，确保整改顺利执行，本次改造中多次召开咨询会，向居民详细介绍现有问题的隐患和缺陷，以及改造的技术及意义。通过加强知识教育，居民对改造的认可度和支持度明显提高。

3.2 结合居民需求，优化改造方案

居民对各部分改造内容态度不同，比如由于老旧房屋给排水管道直径小、老旧破损，管道承压能力弱，存在上水困难、易堵塞等问题，居民对更换给排水管道类改造内容需求迫切、非常欢迎；但对抗震结构加固，由于存在湿作业且作业面大，对居民生活造成较大影响，且部分住户担心会对室内装修破坏较大、难以修复，因此居民对入室加固普遍较为排斥。

为做到最大限度贴合居民需求，将抗震加固方案优化为在外墙及楼梯间增加板墙，建筑外加套钢筋混凝土圈梁构造柱的方式，避免了入室加固，降低了对居民生活的干扰，获得居民的广泛好评。

3.3 改造后全力复原，消除居民顾虑

改造中不可避免会对住户有所影响，部分受影响较大的居民顾虑较多。例如，由于房屋原给排水管道布设于建筑底部，更换管道会对底层居民的地面造成破坏，故存在底层居民顾虑较多、较为排斥的情况。

为消除居民顾虑，于改造前充分与居民沟通，对原状进行记录，承诺改造后全力修复；改造时精准测量后再施工，减小作业面积；改造后据原状修复，全力做到尽量恢复原貌。

4 拓展思考

结合本次改造，对老旧小区抗震节能加固改造进行了以下思考。

4.1 对有条件的小区扩展改造内容

老旧小区由于建造年代久远，抗震、节能、消防等各方面均难以满足现行规范要求；同时，为对居民的干扰控制在可接受范围内，改造内容和改造方式均受到较大程度的制约。对于有条件实现居民搬离的小区，可扩展改造内容充分改造，对小区实现整体提升。

4.2 完善整治长效管理机制

老旧小区整治后，建筑及公共设备的服务能力均显著提高，公共环境明显改善。但后续的长效管理政策和机制仍较为欠缺。建议完善相关政策，可通过小区物业、街道办事处等机构执行长期管理，确保长期保持整改效果。