共有产权住房政策的反思：定位、现状与路径

李哲　李梦娜

[摘要]从住房属性的视角分析我国住房政策改革，探讨了我国目前在住房保障政策领域需要改革的问题，即在传统式产权式住房保障缺位和租赁式住房保障忽视住房所有权对财富积累的情形下，必须探索一种新型产权式住房保障满足群众对住房自有的需求。在明确共有产权住房的定位和分析该制度优势特征之后，梳理并对比各试点城市共有产权住房政策主要内容，进而提出完善共有产权住房政策的路径：明确制度认知与定位，厘清与原有保障制度的关系；借鉴国外成熟经验，完善共有产权住房制度设计；明晰权利与义务，协调参与主体之间的利益关系。

[关键词]共有产权；住房保障；住房属性

[中图分类号]F299，23 [文献标识码]A [文章编号]1673-0461（2018）04-0039-07

一、研究背景

2014年两会政府_T作报告中首次明确提出“增加共有产权住房供应”，4月初，北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市即被住建部明确被列为全国共有产权住房试点城市。2017年9月20日《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式落定，9月22日住建部进一步出台《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》，9月30日福建省人民政府出台《关于进一步加强房地产市场调控八条措施的通知》，相关政策的密集出台使共有产权住房制度再次引起广泛热议。发展共有产权住房，完善相关制度，是深化住房供给侧结构性改革的重要举措，是完善住房供应结构，支持无房家庭解决住房刚需的长期制度安排。但共有产权住房如何定位、共有产权住房制度设计如何完善（保障对象的准入门槛如何规定、共有人是否多元化、共有人之间比例如何确定等）以及共有人各方权责如何协调等问题有待进一步思考。

二、住房属性与我国住房保障政策存在的问题

（一）住房产权属性与住房政策调控方式的选择

从产权的属性角度，一种物品划分为公共物品和私人物品的標准是基于该物品是否具有消费的竞争性和排他性。产权属性的划分直接影响政府在宏观调控时对资源配置方式和政府行为模式的选择。住房的价值是无差别的人类脑力劳动和体力劳动的凝结；而住房的使用价值体现在其满足人们日常居住的需要，住房的价值和使用价值共同决定了住房的商品属性，再加之在住房消费过程中同时具有竞争性和排他性，因此住房是具有商品属性的私人财产，在此基础上的住房体制必然属于市场经济范畴，要求依靠市场对住房资源进行配置。此外，住房消费不仅会影响个人的健康、就业状态，甚至直接关系到个人、家庭的生存和发展乃至国家的稳定和发展，因此政府必须承担起为一部分人提供保障性住房的职责。在政策覆盖范围内，满足相关准入条件的人群获得保障性住房的权利具有一定的非排他性和非竞争性，但在政府所供给的保障性住房数量既定的前提下，保障性住房消费会具有一定程度的竞争性，因此保障性住房具有非排他性和不充分的非竞争性而属于准公共物品。社会性的准公共物品决定了政府作为提供保障性住房的主体，必须通过各种政策手段保障低收入水平群众的住房需求。

住房作为一种特殊的物品，不仅可以当作具有商品属性的私人物品，又可以当作具有社会属性的准公共物品，因而导致国家在政策取向上的摇摆。从我国住房政策演化过程来看也反映了政府在政策取向的变化：新中国建立后，我国逐步建立起与计划经济体制相适应的福利分房制度。1998年之后，住房市场进入货币化改革阶段，这一时期政府大力推进住房商品化和市场化的改革。2007年国务院发布的国发[2007]24号将保障性建设住房提到前所未有的高度，这标志着住房改革从1998年以来的“重市场、轻保障”向“市场、保障并举”的方向回归。实践证明，住房政策调控方式的正确路径是区分市场和保障，建立两轨并行的模式：保障房由政府主导，主要关注中低收入家庭的住房问题：商品房由市场主导，实现对房地产市场的宏观调控。

（二）住房功能属性和住房政策取向的差异

住房由于其特殊的商品性质天然兼有消费和投资的双重功能属性。本文对住房消费属性主要关注当前住房满足居住需求，住房作为投资品即购买住房获取住房资产保值增值收益。住房的双重功能属性获得的收益不同，表面上是由住房消费方式的不同产生的，其实源于住房所有权和使用权的不平等，是从住房所有者或使用者的身份中衍生出来的。当住房使用者通过租赁实现对住房的消费一般只能使其满足居住服务需求和住房所在地获取的潜在利益（如教育、医疗及公共基础设施等等）：而住房所有者倘若购买住房自己居住时会获取到住房使用身份的利益以及在房价上涨时由住房资产所带来的净资产的增加，而其作为投资者往往获取住房资产增值收益和未来住房居住需求。尽管住房所有者的收益会受到住房体制改革和房价波动会产生影响，但相比住房使用者，住房所有者仍处于优势地位。

从我国目前住房市场实际情况来看，我国多年来住房政策改革，片面地强调住房商品化、市场化属性，住房投资属性过于强化导致房价上涨且超出普通居民收入的承受能力范围、房地产投资市场过热等现象加剧了住房不公平和财富分配不均。尽管政府采取一系列宏观调控手段降低房价而且取得一定成效，但目前房价仍居高不下，高房价使大量中低收入人群购买住房而难以实现住房自有，从而形成了住房所有权上分配不公的局面。根据前文分析，为了解决这些问题，政府不仅需要关注市场，而且针对中低收入人群住房问题，政府更应该通过完善我国住房保障制度，满足中低收入人群对住房居住的需求，而且必须建立长效机制解决这一群体购房需求，鼓励中低收入人群住房自有享受到住房所有权所带来的权益，进一步缩小住房不公平。

（三）我国住房保障政策存在的问题

从住房保障政策立场而言，住房政策涉及到两项最基本的权利——居住权和资产形成权。这里所论述的资产形成权，即前文分析中提到的能实现财富增值的住房所有权。从我国住房保障政策改革的实际情况看，国家一直致力于满足人民群众的居住权，即无力购买住房的居民也能享受基本居住条件，并将此作为住房保障政策所追求的主要目标，但在通过住房政策满足中低收入家庭的资产形成权方面，住房保障政策主要存在以下两点问题。

1，传统产权式住房保障政策本身缺陷及执行偏差

1994年住建部最早开始建立的经济适用房制度，其制度设计的初衷是满足中低收入家庭的居住权和住房所有权，但由于该制度的设计缺陷以及政策执行中的偏差，导致政策执行效果并不理想。经济适用房制度设计的缺陷主要包括保障范围的局限性和保障对象的模糊性。首先，保障范围的局限性是指由于经济适用房所设置的准入条件而产生对“夹心层”这一保障群体的政策真空。“夹心层”一般无房但对住房有很强烈需求，其月收入高于申请公租房条件，但又不满足经济适用房准入条件的群体。尤其对于一些新增就业大学生、农民家庭会因为户籍限制无法获得具有保障性质城市住房的机会（如北京市、成都市的经济适用房准入门槛都要求具有当地城镇户籍）。保障对象的模糊性产生于政策本身定位不明确。在较长一段时间内，经济适用房的覆盖对象模糊宽泛，经济适用房发展成为部分政府机关、事业单位、国家企业等单位职工的隐形福利，所在单位职工会根据岗位、职称、工龄等为条件购买经济适用房。此外，一些地方甚至出现政府为了安抚拆迁户的情绪，拆迁户能在征地补偿中分配到经济适用房的情况。这种保障范围的局限加之准入门槛和福利补贴的混淆，很容易引起“夹心层”不满情绪，引发社会矛盾。经济适用房制度执行偏差主要体现在两个方面：一方面是政策替换性执行行为严重，执行机关或部门表面上执行与上级政策一致，实际上却违背上级政策精神的内容，如经济适用房受到成本限制，降低质量要求，导致质量问题频出：另一方面体现为政策扩大化的现象，尽管在《经济适用住房价格管理办法》明确规定了经济适用房主要为中小套型及其面积要求，但事实上经济适用房户型过大、价格偏高，弱化了其经济、适用的保障作用。

2，忽视住房所有权对家庭财富积累的影响

为了克服廉租房和经济适用房保障范围有限的弊端，2009年前后，国家开始探索建立公共租赁住房，通过引导“夹心层”以租赁房屋的方式解决住房问题。近年来，政府在住房保障发展目标上，要求建立起以公共租赁住房为主体的多元化住房保障和供应体系。从短期来看，公共租赁住房建设能解决较大一部分人群对住房消费的需求，而长期来看，由于公共租赁住房的地理位置位于市区偏远地段，不利于其就业，因此这一制度难以真正地改善收入者的经济状况，满足其对住房所有权的需求，这种租赁式制度安排可能会从空间地理位置和财富分配上进一步分化城市住房人群。尤其在当前房价仍然处于居高不下的状态，大多数中低收入住房者无法进入这个房价颇高的市场，在这场财富分配博弈中处于劣势地位而导致其在社会财富中所占比例越来越低。这也进一步说明前文中所提到的，我国目前住房领域存在的问题，更主要是住房资产所有权分配上不公，而且由住房财富分配不公进一步加剧了社会贫富两极分化。

经过分析，以租赁式为主的住房保障政策，忽视了住房所有权对中低收入群体住房财富积累、缩小住房财富分配不均的重要作用，而各地方政府纷纷开始停建经济适用房，传统式产权式保障住房缺位的现状下，因此政府必须重新建立起新的产权式住房保障政策，使得中低收入家庭机会获得住房产权，有机会享受家庭财富增长和积累。

三、共有产权住房：住房保障的新形式

（一）共有产权住房的定位

目前，我国住房保障方式主要归为两类：一是产权式保障，主要指经济适用住房、限价商品房：二是租赁式保障，主要以廉租房和公共租赁房为代表。但正如前文所述，在这种住房供应体系下，传统经济适用房制度缺陷难以真正发挥其作用，过分强调租赁式保障难以满足中低收入家庭对住房资产拥有的需求，因此政府需要探索新的产权保障式住房——共有产权住房。

共有产权住房是指在政府提供政策优惠或政策支持，实行政府与购房人按份共有产权的保障性住房或政策性住房。理论上，共有产权住房是具有社会属性的准公共产品，是由政府在相关制度安排下解决一部分群体的购房问题。在我国实践中，上海、淮安将共有产权住房定位于保障性住房：而北京、深圳共有产权住房作为政策性商品住房具有保障性和市场化的双重特征。因此，从理论和实际出发，均可以将共有产权住房性质定位于保障性住房。由于共有产权住房在我国仍处于探索性阶段，各地在保障对象的定位基本一致即共有产权住房的面向对象主要是中低收入住房困难家庭，但在各地實践中共有产权住房的保障范围并不相同，如上海、江苏淮安供应对象为本市户籍的中低收入住房困难家庭，而北京市共有产权住房不设户籍限制，面向对象更为广泛，在本区工作的非本市户籍家庭（即“新北京人”）也在保障范围之内。从住房功能属性分析，共有产权住房定位更加灵活具有多样化选择。对于一些中低收入家庭在其达不到出资限额标准时，政府先按照有关政策规定将其纳入租赁式保障范围，在其经济条件改善后，鼓励其购买共有产权住房从而转入到产权式保障。基于此，共有产权住房在租赁式保障和完全产权式保障之间建立一个互通的通道，不仅可以满足大多数中低收入家庭住房居住权，而且使其拥有住房产权的途径。

（二）共有产权住房的优势特征

共有产权住房作为一种新型的保障形式，相较于经济适用房、廉租房和公共租赁房等保障形式有以下几个方面的优势特征：第一，扩大保障范围，满足居民住房自有需求。近些年，不少地方住房供应不能满足需求、房价上涨压力较大，出现大批被排除在租赁式保障制度之外，现阶段无力购买商品住房的“夹心层”，典型代表人群是新就业职工以及外来务工人员。通过政府与个人共有产权的形式，可以大幅降低“夹心层”的购房经济门槛，释放这个群体的购房需求，实现这一群体稳定居住的愿望。第二，明晰产权责任，减少寻租腐败行为。共有产权房属于政府和购买者共同拥有，因此产权相对明晰。而且共有产权住房让共有人共享住房资产增值利益、共担住房资产贬值风险。由于产权和增值收益的共享，大大遏制财富效应和牟利空间，将使共有产权房对投机者的吸引力大为降低，也使共有产权房比经济适用房更易防控腐败和杜绝寻租。第三，减轻财政负担，提高住房保障资本配置效率。相比廉租房、公共租赁房等其他住房保障的财政投入，政府对于共有产权住房投入成本相对更低。此外，共有产权住房的退出机制在一定程度上避免前期保障性住房投资沉淀的问题，政府可以通过收回租金、部分产权溢价等方式回收资金，重新投入到共有产权住房体系，实现资金的循环利用，从而减少财政负担。

四、共有产权住房在各地城市试点的基本现状

2014年4月，北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个全国试点城市率先开展共有产权住房实践探索工作。三年来，几个城市在实践中逐渐分化、自成體系，既有经验、也有不足，这对其他城市乃至国家层面发展共有产权住房提供了有益的借鉴和思考，各试点城市目前有关政策比较情况如下：

第一，申购条件。在几个试点城市中，所有城市在申购条件中都有涉及关于无房或人均住房面积的限制。各城市申请购买共有产权住房的条件具体情况如下：上海市设定了收入、人均住房面积等方面的限制：深圳市设定了户籍、收入、医疗保险缴纳年限要求等方面的限制：成都市设定了户籍、收入和人均住房面积等方面的限制；黄石市设定了收入、人均住房面积或无房的限制。淮安市要求以家庭为单位申请，针对新就业人员、在本市务工人员、中等偏下收入住房困难家庭三类申请人设定不同的申请条件，对于中等偏下收入家庭有收入、人均住房面积限制，其他两类申请住房家庭必须提交申请者已婚、劳动合同、社保关系或年限、无房及其收入证明。而在北京市在几个城市中对申购条件要求较少，只有年龄要求（单身家庭年满30岁）、限购条件和名下无房等，并无户籍和收入的具体规定（见表1）。

第二，定价方式。在试点的6个城市中，对于共有产权住房的定价方式主要包括两种类型：一是采用政府指导定价或基准定价模式，如成都市采用基准价定价；上海市对共有产权住房按套型、面积和建造标准等实行政府指导定价：深圳市是以“定地价、竞房价”方式，综合考虑开发成本、税金、合理利润和该宗地市场评估地价、基准地价等因素，按不超过其市场评估价70%的标准拟定最终房价。二是将销售价格定于低于同期、同地段普通商品房销售价，如淮安市将价格控制在同期、同地段普通商品房销售价90%-95%的水平：北京市不仅要求低于同期、同地段普通商品房销售价，而且同时规定以建设成本和适当利润为基础，考虑家庭购房承受能力等因素综合确定（见表2）。

第三，产权比例。在产权比例确认的方式上，上海市、北京市对购房人产权份额确定，均参照共有产权保障住房所在项目的销售基准价格占相邻地段、相近品质商品住房价格的比例：成都市、淮安市和黄石市都是按保障对象出资份额确定产权比例，但淮安市要求个人出资比例不得低于60%：深圳市则要求按照相关法律、法规规定，申请人与建设单位在合同中约定产权限制及归属。相比上海市、北京市对产权比例确认的政策要求，按照保障对象根据自己经济情况出资确定份额产权比例的方式能更好地对中低收入者的提供不同层次的需求保障（见表3）。

第四，退出机制。各城市的情况不一，政策也千差万别，但共有产权住房的退出机制不外乎3个方面：①购房人购买政府持有的剩余产权，将其变为自己独有的商品房，如淮安、上海、深圳等都有所规定：②当购房人意欲出售共有产权住房时，政府享有优先回购权，并将其作为保障性住房进行储备；③将共有产权住房推向市场，购房人与政府按产权比例分享收益，如淮安规定出售所得由共有产权人按产权份额分成。从表4六个城市所规定的共有产权住房退出机制要求来看，各个城市均明确了共有产权住房转让所必须满足的年限要求，除深圳市要求10年和黄石市要求3年外，其他城市均规定原则上5年后允许转让。此外，在未达到上市年限要求前，原则上不得转让，但因特殊原因允许后共有产权住房的一般是由政府回购。

第五，其他方面。尽管6个城市根据国家要求开始共有产权住房试点工作，但6个城市对于共有产权住房类型设置各有不同，北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安所提供共有产权式住房类型分别为共有产权住房、共有产权保障住房、安居型商品房、非公共租赁房类型的保障房、混合型公共租赁房、经济适用房。从6地共有产权住房保障房投资开发方式来看，充分体现了由“政府主导”的保障模式，具体而言，在北京市由建设单位开发建设，政府给予政策支持，上海市除了能由建设单位开发建设之外，由区（县）人民政府直接组织开发建设。而在其他4个城市，政府采用了多种投资开发方式，除深圳市主要以政府、企业或其他途径建设之外，成都市、黄石市、淮安市对于共有产权住房的筹集途径显得更为灵活，不仅包括政府、企业开发，而且接受个人或社会捐助。通过对相关政策分析，在这6个城市中，除了淮安市规定对于政府、房地产开发企业或其他社会机构（下称企业）出资形成的共有产权住房能由政府、企业、个人共有或企业、个人共有外，其他城市对于住房共有主体基本都由政府、个人组成（见表5）。

五、我国共有产权住房政策实施现状评述

通过对六地共有产权住房政策的梳理和对比，本文得到主要结论如下：

（1）在共有产权住房申购门槛方面，各试点城市存在差异。除了北京市在申请条件上没有具体规定收入限制，其他城市基本都要求个人或家庭收入低于规定限额，由于个人收入或家庭收入在短时间内相对固定，但收入线与共有产权住房售价脱节会引起住房保障不足或过度的现象。对于以人均收入线（如淮安市）作为准入标准存在以下弊端，人均收入不包括个人隐形收入和家庭财产，无法真实反映个人实际收入情况。通过对比分析发现，除了北京市的申购门槛相对比较宽松，其他城市都设置了较为严格的准入条件，当设置户籍优先权时，大量在一些户籍门槛较高的城市的居民都被排除在这一制度之外。

（2）在共有产权住房的定价方式的选择上，主要包括有政府设置的指导价格或基准价格和以市场价格为基准给予相应优惠两种。一方面，政府指导定价或基准定价脱离市场运行规律，缺乏市场博弈，很难有效反映出共有产权住房的市值变化：另一方面，如果共有产权住房的定价明显低于同期、同地段普通商品住房的销售价，开发商可能将利润包含其中，难以真正体现保障作用，且容易引发寻租问题。

（3）从目前试点城市来看，共有产权住房产权份额存在两种确定的方案：一种是购房人产权份额为销售基准价格占相邻地段、相近品质商品住房价格的比例确定，并在合同中约定：另一种是政府在设置最低出资比例情况下，按购房人出资额确定产权份额。对于采取第一种产权比例确定方式的城市，目前在产权份额比例，由于尚未有相关细则出台，在实际操作中一般考虑个人比例份额为70%或50%，因此需要进一步仔细研究。相较第一种方式，第二种产权确认方式更具弹性，购房人可以考虑个人经济条件下更自由地选择产权份额，但如果政策过于优惠、个人最低产权过低，不仅会增加政府财政负担，其保障作用会十分受限。

（4）在共有产权住房的退出机制中，政府回购、个人增购或住房上市交易都存在风险管控的难题。在个人增购产权方面，政府必须仔细考虑允许购房者回购的年限要求、增购时价格以及利息问题。对于政府回购方面，當个人将共有产权住房上市转让时，政府有权优先进行回购，不回购时才可以进入楼市交易，交易后政府按约定比例分摊收益。政府优先按售价回购，并支付利息，在楼市下跌时，相当于由政府承担房价贬值的所有风险：对于政府不回购产权，按约定分享利益的做法，在楼市价格上涨，则可能出现寻租行为，重现“类经适房”的困境，因此对于回购以及在上市时住房的定价和计息问题也需要仔细斟酌后加以明确。政府产权份额是否允许上市交易，各地规定要求不一，北京市严格限制转让份额，以“封闭管理、循环使用”为原则，对于政府份额也不得出售和购买，从而保证了共有产权住房“共有产权”性质，满足更多无房家庭住房刚需，而其他城市则相反，这两种做法各有优劣，政府部门需要考虑地区实际情况酌情安排。

（5）共有产权住房供给模式具有模糊性。被纳入共有产权住房范围的供给主体存在多样性，但在六地所建设的共有产权住房中主要以政府供给为主，尽管政府鼓励企业或社会力量参与供给，但其参与动力不足，仍需探索动力机制鼓励各方力量参与。共有产权住房共有模式较为单一，在试点的6个城市当中，目前基本采取政府和个人共有产权的方式，尽管淮安市出台政策规定允许政府、企业、个人的共有模式，但企业如何共有仍在探索阶段。

六、完善共有产权住房政策路径

尽管共有产权住房在我国一些城市已经取得一定成效，但由于该制度建设在我国仍然处于探索实施阶段，在实践过程中仍然存在一些领域和问题的界定比较模糊或缺乏明确解释，主要包括与原有保障制度关系的认知、制度设计和共有产权人之间的权责关系等，因此需要进一步完善，以推动整个共有产权住房市场的发展。

（一）明确制度认知与定位，厘清与原有保障制度的关系

政府在共有产权制度建设时必须明确坚持共有产权住房的保障性功能，即遵循由“以政府为主导，与家庭、社会力量”的帮扶原则共同解决住房困难，同时强调保障对象的责任。各地方政府必须结合地区的实际情况，厘清共有产权住房与原有住房保障制度之间关系。共有产权住房的建立并不是完全脱离原有住房保障制度，反而与之有紧密的联系。共有产权住房是从传统保障房到普通商品住房过渡的一种形式，因此其住房来源必定是原有不同类型的保障房。各地可以考虑当地现有保障性住房建设情况（不同类型保障房供给、分布及套型设计等）、住房市场供给结构、人口结构等因素后决定共有产权住房的供给来源：对于住房市场上房价较低，住房供给大于需求、新增人口较少的一些城市，地方政府可以首先将经济适用房转化、公共租赁房转换以及棚户区改造安置房作为共有产权住房的供给途径，在共有产权住房需求量增大之后，采取多种金融手段，充分利用社会资源实现共有产权住房的开发：而对于房价高、人口流动大的一线城市，政府应将共有产权住房供给主要来源定位于新建开发的住房，同时将其他保障性住房作为补充形式来源。

（二）借鉴国外成熟经验，完善共有产权住房制度设计

作为租赁权和完全产权的共有产权制度在国外许多发达国家有数十年的历史，尤其在英国、瑞典、美国、新加坡等国家发展已十分成熟，而且在不同国家形成不同的住房保障模式。新加坡是全国性的共有产权制度，美国的共有产权制度则是由市场化金融创新逐步发展成住房保障模式、从基层单位的具体运作逐步成为联邦的重要政策，而瑞典、英国、加拿大等国则以一种或几种模式为主。为了更好地完善我国共有产权制度，可借鉴发达国家经验，具体而言从以下几个方面努力完善：在申购门槛方面，应考虑取消户籍限制，放宽准入门槛，扩大保障范围。在定价方式的选择上，综合市场基本情况后采取政府指导价格或基准定价法。对于产权比例的确认，一些城市均按照共有产权住房的平均价格占相邻地段、相近品质商品住房价格的比例来确定购房者享有的份额，并在购房合同中进行明确，一般直接规定50%或75%。但这种产权份额确定的方式粗略笼统，缺乏精准。政府应该借鉴英国在产权比例分配上所具有的两个特征：一是初始产权比例灵活、保障面广：二是产权比例具有可调整性。在退出机制设计上，政府必须设置年限的约束，作为产权回购、个人增购和住房上市的基本条件。此外，建议参考美国、英国等国家实施共有产权住房从开放式逐步发展为封闭式运作模式，在融资渠道不断扩展、管理机制不断完善等条件下，实现共有产权住房持续作为保障性住房为政府所用。在共有产权住房保障模式上，政府必须实现从“政府主导”向“政府引导，社会参与，市场运作”的转变。扩大住房供应主体，首先可以鼓励国家企事业单位、非盈利机构成为共有产权的持有主体，待运行机制成熟，可以将共有产权主体交于类似于英国住房协会的第三方机构进行管理，最后尝试由房地产开发、物业管理等盈利性机构作为产权的共有主体，依次逐步推进保障性住房与市场化供应的衔接。

（三）明晰权利与义务，协调参与主体之间的利益关系

目前共有产权住房制度中涉及的参与主体，国家并未在理论层面上明晰各自的权利与义务关系，因此在实践中难以避免产生利益冲突。首先，政府必须明确政府、个人、企业在制度实践中的权利义务。由于现阶段企业作为共有产权住房制度的参与主体主要承担开发建设的职责，因此满足共有产权住房供应主体条件的房地产开发企业，必须按照政府提出共有产权住房建设技术导则标准规划设计方案，套型设计功能布局合理，有效满足居住需求，此外，对于承担共有产权房开发项目的建设单位可以适当享受贷款利率优惠政策和税收优惠政策或免收城市基础设施配套费等各项行政事业性收费和政府性基金。理论意义上的按份共有会要求共有人之间完全按照拥有的产权比例享受权利和承担义务，目前尽管采取政府与购房人按份共有的方式，但政府将其持有产权中蕴含的“使用权”让渡给购房人，由购房人独占使用，而相应的房屋维护、管理责任完全由购房人承担，购房人对共有产权住房的处置权（包括能否用于抵押、出租等）以及处置时产生的收益或风险应如何分配等在实践中各个城市并不相同。因此建议在不违背住房保障功能的前提下，可适当赋予购房人一定的处置权，但共有人之间须对相关权益与责任作出明确约定。

（责任编辑：张积慧）