房地产企业成本管理的问题分析与对策研究

【摘 要】房地产行业竞争激烈，对流动资金的要求较高且存在较大的风险。要想在激烈的竞争中取胜，必须加强成本管理，使资金得到有效利用。本文提出了房地产企业成本管理中存在的主要问题，分析原因并提出了相应的对策，为提高房地产企业的成本管理质量提供了思路。

【关键词】房地产；成本管理；问题；对策

近年来，房地产企业在中国得到飞速发展，成为国民经济的支出产业。成本管理是房地产企业管理的重要方面。房地产企业要在竞争激烈的环境中生存并取得最大的经济效益，就必须对房地产开发项目进行有效的成本管理。

一、房地产企业成本管理存在的主要问题

随着“营改增”等新政策、管理办法的逐步颁布和实施，房地产企业的成本管理呈现复杂态势，暴露出成本管理方面的主要问题如下：

（一）对税负的管理不够重视

忽视房地产开发过程中的各项税费，项目的决策也很少考虑税费的影响，造成企业纳税风险增加。

（二）偏重地块研究轻视的设计方案

重心放在了项目的地域经济特色，对符合市场需求的设计方案不重视。

（三）项目定位不合理

缺少充分的市场调研，忽视市场需求，思维的错误与局限导致项目的定位错误。

（四）规划设计问题

规划设计没有考虑经济性，使项目总投资增加，设计变更增加了建设期的费用，设计失误导致不可挽回的损失。

（五）合同约定不足，存在漏洞

合同编制存在漏洞，造成施工过程中的材料价格纠纷，增加了成本。

（六）各种冲突问题不断

冲突由个体冲突开始，然后上升为群体冲突，最后导致组织层冲突。企业组织结构不能满足需求，组织内、组织间的信息流通缓慢，责任与权力的划分不够清晰等是导致各种显性冲突和隐性冲突重要原因。

（七）缺少成本管理目标

成本管理目标不明确，导致成本控制过程没有目标可依据。

（八）缺乏进度计划的监督与整改

对进度计划缺少保障措施，造成成本屡超计划，后续没有合理的纠偏措施，使得进度计划失去了作用。

（九）銷售策略的制定存在隐患

没有通过比较分析选择合适的销售模式，降低了销售额，延缓了资金回笼。

二、房地产企业成本管理存在问题原因分析

（一）财税思想落后

对税务的处理没有形成有效的管理和降低纳税风险的措施。

（二）轻视前期策划

成本管理要从成本发生的源流着手 ，前期的决策基本决定了房地产开发的费用，尤其要重视。成本管理没有形成对全过程的统筹计划，各个环节的成本控制相对孤立，没有有效的衔接。

（三）过程保障不够充足

在项目执行过程中，缺乏对制度有力保障，在发生设计变更和现场签证时，组织结构的混乱，职责权力的不明确，易造成项目成本增加。

（四）人员缺乏全过程的成本管理意识

三、房地产企业成本管理对策

（一）充分合理的地块、市场研究和项目定位

地块具有市场属性，进行地块研究是判断项目风险的关键环节。市场调研最主要的是要研究该地块的最大价值点和最大风险点，发现消费市场的显性需求和隐性需求。项目的可行性研究应该综合考虑市场环节、地块特点、竞争态势偏向等因素进行分析，最终选择适合的项目立项。

（二）推行限额设计，控制项目总投资

制定设计成本控制目标，重视初步设计方案的选择，严格控制施工图预算，同时加强设计变更管理。

（三）重构财税思维，让税负更合理

企业主要纳税环节包括企业的设立环节、取得土地环节、合作开发环节、转让及销售环节。企业设立环节是房地产企业纳税风险控制的起点，房地产企业应该根据市场状况、宏观经济环境、在处理财税问题时，重视运营和证据链的收集，采取合理的税负思维能有效减少企业的费用支出，降低财税风险。

（四）形成完善的全过程成本控制体系

有效的成本预算能有效的预测资金发生的时间与部位，提前发现成本控制的着力点，避免不必要的成本。

在项目前期，针对项目特点对项目定位，选择合适的拿地策略、规划设计、采购管理方式和销售策略。

审查合同漏洞，明确材料种类和单价调整幅度，降低因材料不明确和价上涨等造成的材料费用增加。

建立严格的工程变更和现场签证的审查流程。现场签证的人员要对签证的真实性负责，对变更的必要性经过各部门的审查和批准，并由监督部门把关，确保签证的准确性和经济性。

制定项目资金预测和进度预测，发现成本控制的问题并制定行之有效的纠偏措施，保证实施过程的成本在可控范围内。

建立健全项目预警和后评估体系，在项目造价增长超过警戒线时及时发现并处理，对超支的部位和原因进行分析，吸取教训和整改措施。

（五）完善过程保障措施与监督机构

项目执行过程中，完善的保障措施与监督机构能使项目的成本控制得到保障。第一，明确职责与权力，避免成本控制中的不作为、扯皮现象。第二，职工良好的成本意识是成本管理的必要条件，激发全员参与成本控制与管理的积极性；第三，设立监督机构进行监督与管理，监控项目的现场签证，处理设计变更的沟通与处理。

四、结语

房地产企业的成本管理应该贯穿项目的全寿命周期，实现全过程管理。通过制定全过程成本控制体系，抓住成本控制的重点环节，不放过成本增加的任何环节，实现项目开发成本的降低，增加经济效益。

（西安工业大学基建处，陕西 西安710021）

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作者简介：康立华（1981-），男，西安工业大学助理工程师，主要研究方向为土木工程施工与管理。