开发区工业用地边际效益测算与规模控制研究

李 帅，喻 瑶*，许 珠，何 欢

（1. 湖南农业大学资源环境学院，湖南·长沙 410128；2. 湖南省地质调查院，湖南·长沙 410116）

中国大部分工业园区依靠低廉的工业用地价格吸引工业企业和快速扩张工业用地规模保障工业企业用地需求的发展模式，造就了工业的快速发展和工业经济的表面繁荣；实则耕地资源严重损失、工业用地粗放、利用效率低下。但是当前工业用地供应量紧缩，经济发展方式也正处于向集约型、环保型和质量型的可持续性发展方式转变的关键时期[1]。工业用地作为工业生产活动的物质承载基础，是促进经济发展、产业升级的关键所在[2]，如何控制工业用地规模，同时保障经济可持续性发展成为当前亟需解决的问题。而持续提升工业用地利用效率正是合理控制工业用地规模的关键所在[3]，也是突破发展瓶颈，促进经济转型、产业升级的根本途径[4-8]。

工业用地利用效率的影响因素众多，涉及范围广，其中工业用地控制标准与控制指标损失程度是影响工业用地利用效率的最直接因素，严格落实工业用地控制标准和合理优化控制指标是提升工业用地利用效率的前提与基础，而关于工业用地控制标准的研究并未得到足够重视[9]。杨剩富从微观角度出发，分析企业用地综合效益水平与控制指标之间的关系，提出钢构行业用地控制指标最佳控制值[10]。郭瑞明将工业用地集约分值与控制指标实际值进行拟合分析确定各控制指标的标准值[11]。张洪利用岭回归分析方法分析土地集约度与控制指标之间的定量关系，并以回归分析结果为基础设定云南坝区工业用地集约利用控制指标值[12]。上述学者针对工业用地控制指标展开了研究，但未考量时间因素的影响，而且不同类型、等级的城市或地区也应根据其自身特点和发展阶段做出相应的指标修正，设定不同工业用地标准，使工业用地控制指标值与当前经济和社会发展水平相对应[13-14]。

1 数据来源与研究方法

本文将2011-2015年设定为研究时段，并从湖南省长沙市望城经济技术开发区的主导产业、高新技术企业等中选择用地面积或产值排名靠前的作为典型，最终有27家企业被作为研究对象。数据来源于《典型企业调查表》《企业年度报告》《2011-2013年中国工业企业数据库》《011-2015年望城区国民经济统计资料》。

1.1 指标选取及处理

（1）边际效益测算指标选取

企业总产值Y（万元），折算可比价；资本存量K（万元），利用永续盘存法计算，折旧率取7.98%[15]；劳动力L（人）；企业用地面积M（hm2），根据以往研究，消除行业间工业用地利用强度差异，折算为标准用地面积[16]。

（2）规模控制研究指标选取

被解释变量：工业用地利用效率（lnmp），以边际效益表征。

解释变量：投资强度（lnt），容积率（lnr）。

控制变量：企业经营时间（lnage），即企业开业时间至2015年末，引入企业经营时间平方项，考察企业经营时间与边际效益间的非线性关系；企业规模（lnsize），以企业从业人数/经开区企业个数表示，引入企业规模平方项，考察企业规模与边际效益间的非线性关系。

1.2 研究方法

（1）边际效益测算。本文综合龙开胜[17]、张兰[18]的研究，用工业用地边际效益表征工业用地利用效率，基于C-D生产函数构建工业用地边际效益模型：

在工业生产中土地未直接参与生产，与土地、资本、劳动力并列作为产出的三要素之一是不适宜的，但土地又是工业生产不可或缺的一部分，故将工业用地作为其他要素的分母，并据此测算土地要素的弹性系数[19-20]。因此在假定规模报酬不变，即满足α+β+γ=1的假设下，将式(1)进行如下转换：

Y代表企业总产值；M、K、L分别代表企业标准用地面积，企业资本投入、劳动力投入；i、t分别表示企业和时间；A、α、β、γ为待估参数；λi表示个体效应，λt表示时间效应，εit为随机扰动项。根据β、γ的系数，可计算α的相对份额，即α=1-β-γ，则企业用地边际效益MPit可表示为：

（2）规模控制研究。采用固定效应模型。

2 工业用地边际效益测算

本文利用Stata14.0软件，采用Driscoll和 Kraay的估计方法进行回归分析[21]。根据表1可知式(2)中β=0.3717、γ=0.5127，继而可测算回归系数α的值。并根据式(3)测算2011-2015年27家典型企业用地边际效益，见表2。

从变化趋势来看，18、19号企业用地边际效益呈持续上升状态；2、5号企业则是急骤上升，后趋于平缓；6、7、9、10、11、12、13、14、17、20、21、22、24、25、26、27号企业用地边际效益均小幅提升，但逐步平稳；1、3、4、15、16、23号企业用地边际效益保持平稳状态，甚至略有下降；8号企业用地边际效益明显下降。从企业个体来看，2、3、5、9、18、19、24号企业用地边际效益较高，其中18号企业用地边际效益超过8000万元/hm2，19号企业超过10000万元/hm2。13、16号企业用地边际效益较低，其中16号企业低于100万元/hm2，且呈现下降趋势，13号企业最低仅为33.43万元/hm2。企业间由于生产技术、生产产品等的不同，形成一定的差距是可以理解的，但是企业间差距持续增大，甚至部分企业的用地边际效益不升反降，则需警惕。总而言之，近年望城经开区27家典型企业用地边际效益平均水平有所提升，但提升空间较大，且企业用地边际效益持续增加的较少，甚至呈递减趋势。

表1 C-D生产函数回归分析结果Table 1 Estimation results of cobb-douglas production function

3 企业用地边际效益与控制指标分析

3.1 回归结果分析

由于容积率与建筑系数存在较强的相关关系，因此在分析过程中剔除了建筑系数，而保留更重要的控制指标：投资强度和容积率。

模型1-5，容积率的系数高于投资强度的系数，表明容积率的促进效用要高于投资强度的促进效用，容积率的系数也是各变量中最大的，表明容积率是影响企业用地边际效益的决定性因素。模型2，投资强度、容积率的系数分别为0.6245、0.8125，表明在当前状态下，投资强度与容积率对企业用地边际效益均呈正向促进效用；相较于模型1，投资强度和容积率的系数均下降，表明随着企业规模的扩张和企业经营时间的增长，企业管理水平提升，生产技术逐渐成熟，投资强度与容积率的部分效用被替代。模型3，当引入企业规模的平方时，容积率系数下降，其系数为0.7507，相较于模型2下降7.60%，相较于模型1下降21.25%，表明随着企业规模的不断扩大，容积率的促进效用被削弱。模型4，当引入企业经营时间的平方时，投资强度的系数为0.5176，相较于模型1投资强度的系数下降29.36%；相较于模型2，投资强度的系数下降17.12%，表明企业经营时间的增长，投资强度的促进效用减小。模型5，当同时引入企业规模的平方和企业经营时间的平方时，相较于其他模型，容积率的系数和投资强度的系数均呈现下降。对比模型2、3、4、5可发现，在引入企业规模的平方时，容积率的系数下降，表明容积率的系数随企业规模扩张而呈现下降趋势；在引入企业经营时间的平方时，投资强度的系数出现下降，表明企业经营时间的增长会削弱投资强度的促进效用。

控制变量方面：模型2-5，企业规模的系数分别为0.1009、0.1343、0.2668、0.2519，表明企业就业人数的增长能有效促进企业用地边际效益提升；但是模型3-5，企业规模的平方系数明显下降分别为-0.0015、-0.00089，表明在初始阶段企业规模扩张，增加就业人员的对用地边际效益的促进作用更明显，但增长到一定规模后，企业从业人员投入出现冗余，导致边际效益下降，即随着企业规模的扩大，企业用地边际效益先升后降，企业规模与企业用地边际效益之间存在倒U型的关系。企业经营时间在模型2-5中系数分别为0.4095、0.4182、0.4547、0.4505，表明随着企业经营时间的增长，企业生产技术、管理能力等逐渐成熟，更有利于企业用地边际效益的提升；但引入企业经营时间的平方后，企业经营时间的平方的系数均明显下降，表明企业经营时间与企业用地边际效益之间也存在倒U型的关系（表3）。

表3 边际效益与控制指标估计结果Table 3 Estimation results of land marginal benefit and control indicators

3.2 控制指标测算

为进一步确定容积率与投资强度的合理标准值，本文借鉴了张洪的研究[12]，通过测算企业用地边际效益实际增长1%时，控制指标的实际增加率，测算公式如下：

式中X为控制指标的实际增加率、φ为控制指标的回归系数、R2为回归模型中的within-R2值、F为控制指标的贡献份额。为确切反映实际情况，本文选用模型2的相关系数测算。根据式(4)测算得出企业用地边际效益实际增长1%时，容积率的实际增长率应为0.19%，投资强度的实际增长率为0.31%。利用几何平均法测得2011-2015年27家企业用地边际效益的增长速率为9.80%，因此容积率至少提升1.90%，投资强度至少提升3.21%。若以2025年为近期目标年，总体容积率应提升19.0%，总体投资强度应提升32.1%。

4 工业用地规模控制路径

4.1 升级改造区域内的老旧企业，积极引进新兴产业

随着企业经营时间的增长，企业管理水平等日益成熟，但也会造成企业生产设备等老旧，降低投资强度的促进效用；随着企业从业人员的增加，企业规模的扩大，企业用地边际效益会得到显著提升，但持续扩大企业规模，会造成劳动力投入冗余，企业生产效率低下。而且区域原有老旧企业生产技术相对落后，大多呈粗放利用的用地方式和高能耗、高水耗的高投入生产模式。因此，应充分挖掘土地利用潜力，适当的将单层厂房改造为多层厂房，提升用地效益；在满足企业自身需求的同时还可以转让或外租给同类先进技术企业，发挥产业聚集效应，促进产业规模化、现代化发展；提升企业投资强度，加快老旧企业的技术改造，扩展产业链，借助“互联网+”，发展电商，开拓消费渠道；对于技术过于落后，难以升级改造或再开发的可实施逐步淘汰制。另一方面，与长沙市高新技术开发区进行对接，积极引进新兴产业，优先安排新兴产业用地，打造新兴特色产业小镇，如：电子信息特色小镇，以促进生态发展、信息化发展，提高知识密集型、技术密集型等高端产业的比重。

4.2 实施工业用地弹性出让，保障工业用地精准供给

工业用地的出让年限一般为50年，但较长的出让年限，不仅会导致企业生产成本等费用增加，还可能导致工业用地粗放、低效利用。依据工业企业生命周期以及发展情况，设定合理的工业用地出让年限，或实施先租用后出让，一方面可以削弱随着企业经营时间增长，企业生产设备老旧、技术未及时革新而导致企业用地边际效益减小，以及投资强度对企业用地边际效益的促进作用减小的影响；另一方面还可以保证精准、有效供给工业用地，提升工业用地配置效率，提高工业用地利用效率[22]。

4.3 设立合适的控制指标标准值，且严格落实工业用地控制标准

建立符合当前经济发展水平、区域发展程度的控制指标标准，保障工业用地利用效率持续提升，引导工业企业向高效益、低成本、少用地、少污染的质量型、集约型、环保型发展。根据控制指标测算，总体容积率至少提升19.0%，总体投资强度应该提升32.1%。但仅靠设立相关控制标准是不够的，还应严格执行，加强管理工业项目建设用地控制标准。同时，严防闲置土地，企业囤地，私自改变用地性质等行为。

5 结论与讨论

本文以长沙市望城经开区2011-2015年27家典型企业数据为研究对象，测算了企业用地边际效益，并分析了企业用地边际效益与控制指标之间的关系，得出主要结论如下：

（1）近年望城经开区27家典型企业用地边际效益平均水平有所提升，但提升空间较大，且能保障持续增长的较少。（2）容积率和投资强度对企业用地边际效益均呈明显的正向促进效用。但随企业经营时间的增长，投资强度的促进效用减弱；随企业规模的扩大，容积率的促进效用被削弱。（3）为持续提升企业用地边际效益，合理控制工业用地规模，总体容积率应提升19.0%，总体投资强度应提升32.1%。

不足的是本文仅研究了企业用地边际效益与容积率、投资强度之间的关系，且测算企业用地边际效益时未考量负面效应：非期望产出。同时所选样本量较小，今后可从地区内同级开发区中选择更多典型企业样本，进行比较分析。