资产评估考试教材解析——《资产评估相关知识》、《资产评估实务（一）》、《资产评估实务(二)》

■ 黄 胜

《资产评估相关知识》

《资产评估相关知识》包括三部分内容：会计知识、财务管理知识和经济法知识。下面对这三部分内容进行详细介绍。

一、会计知识

（一）内容简介

《资产评估相关知识》第一部分会计知识包括总论、资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润以及财务报告等内容。这些内容主要围绕六大会计要素的确认、计量、记录、报告展开论述。

（二）考试教材变化（变化不太大）

2017年中国财政部修订了多项会计准则，包括《金融工具确认与计量》、《金融资产转移》、《套期会计》、《政府补助》、《收入》等。以此为背景，2018年资产评估师考试教材的会计部分也相应有较大变化，具体变化参见表1：

表1 会计知识各章主要变化

但需要说明的是2018年本考试教材并未能完全按照新准则体系进行优化，尤其是收入、金融资产等依然是旧准则体系的内容。

（三）重难点

根据考试大纲的要求，会计部分主要考核资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润的确认、计量、记录、报告，以及各类要素会计处理后对其账面价值的影响等。

重难点包括金融资产、存货、长期股权投资、固定资产、投资性房地产、无形资产等持有期间资产会计处理、各类资产处置损益的会计核算；债务重组、借款费用资本化、或有事项等的会计处理；所有者权益的会计处理；收入、费用和利润的会计处理以及公允价值与实际利率法在各类会计要素中的运用等。

尤其要注意掌握新增或者变化的内容，包括联营企业、合营企业投资及会计处理；涉及或有对价的长期股权投资成本的计量；反向购买的处理；权益法下内部交易的抵消；其他合营安排的处理；固定资产、无形资产处置损益所体现的资产处置损益；政府补助的会计处理；资产负债表新增“持有待售资产”项目、“持有待售负债”项目；利润表新增“资产处置收益”、“其他收益”项目以及“持续经营净利润”和“终止经营净利润”项目等。

各章具体的重难点参见表2：

表2 会计知识各章重难点

（四）学习策略

1.总体学习策略

针对机考以及试题对教材的覆盖面比较宽等特点，建议总体学习策略为：结合2017年我国新会计准则体系，全面掌握教材的基础知识，强化教材的重点、难点知识点，不断归纳总结重点知识点，强化练习。

2.学习方法建议

首先，可在上述总体学习策略基础上，尽可能结合具体实务案例，探讨每一类会计要素确认、计量、记录后对会计信息以及资产评估价值的影响，提高考生在学习中熟练运用准则、有效会计判断的能力。

其次，针对新会计准则带来的实务变化，考生可围绕教材的新变化，积极思考新准则变化下应如何深入体会和把握新准则变化的精髓、实务案例、实操难点。建议围绕每一类会计要素确认、计量、记录及其对其账面价值的影响，深度把握会计的核心知识点。

此外，循序渐进，通过大量练习，巩固所复习的知识点。

二、财务管理知识

（一）内容简介

《资产评估相关知识》第二部分财务管理知识，包括财务管理基础、财务分析、预测与预算、投资管理、筹资及营运资金管理等内容。各章重难点参见表3：

（二）考试教材变化非常小

2018年本考试教材财务管理部分仅第五章筹资与分配管理的部分内容有变化，具体包括：普通股筹资的优点删除了“筹资限制少”、缺点删除了“增加公司被收购风险”，修改了关于优先股筹资缺点的表述，修改了加权平均资本成本的公式表达，按不考虑优先股的情况修改了财务杠杆系数和联合杠杆系数的公式。

（三）重难点

真正的难点只有第四章投资管理中的“项目投资决策”。投资决策涉及到现金流量的估算、净现值等投资决策指标的计算，需要对货币时间价值等内容都有较好的掌握才能够应对。本部分内容比较难，主要是由于涉及到的知识点比较多，全面准确掌握的确有一定难度，但是内容掌握达到60-70%并不是太难。

表3 财务管理知识各章重难点

其他重点内容包括：基本财务分析、杜邦分析法、本量利分析、全面预算、证券估值、资本成本计算、资本结构决策、存货管理、信用管理。这些重点只要认真学习，都不是太难。

（四）学习策略

1.总体学习策略

不定项选择题本质上就是计算分析题和计算综合题，主要涉及到投资决策、存货管理、应收账款管理、基本财务分析等内容。财务管理计算题比较多，所以单选题和多选题中计算性选择题会占比较高。

重视货币时间价值的掌握，很多同学一味的背公式，但是货币时间价值的运用非常灵活，死记硬背公式对后续证券估值、资本成本计算以及项目投资决策的学习都非常不利。

财务管理考试总体计算题内容多，尽量不要死记硬背公式，要加强理解，在理解的基础记住相关公式。

2.计算性知识点较多，需要大家做一定的练习，提高解题速度和技巧

这些内容包括：基本财务分析、杜邦分析法、本量利分析、资本成本计算方法、资本结构决策方法、存货管理、应收账款管理。

3.注意训练使用机考模型系统、熟练解答计算题

从2012年开始资产评估师的考试形式由传统的笔试改为机考，不熟悉该系统的同学，考试速度慢，会严重影响考试成绩。

建议广大考生购买适当的计算器，平时注意熟练使用。计算器必须具备以下几项功能，一是能够计算0.2^0.3（注：0.2的0.3次方）；二是我们在计算中遇到的任何算式能够一步计算出来，而不需要分多次计算出结果；三是按键不要太小。这种计算器价格在100-200 元之间（学生考试专用计算器就可以）。考试允许携带“不具有文字储存及显示、录放功能的计算器”。

三、经济法知识

（一）内容简介

《资产评估相关知识》第三部分经济法知识，包括企业法律制度，物权法律制度，土地、矿产、森林和房地产法律制度，知识产权法律制度，金融法律制度，企业国有资产法律制度，税收法律制度。各章重难点参见表4：

（二）考试教材变化不大

2018年本考试教材经济法知识部分的教材内容整体变化不大。有变化的章节包括：第一章公司法律制度新增了“《公司法》司法解释（四）”的相关内容，删除了外商投资企业法律制度。第三章矿产资源法律制度有少量新增内容，变化集中在矿产资源法律制度部分，涉及探矿权申请人、矿产资源有偿使用制度。第五章金融法律制度有微调。第六章企业国有资产法律制度有少量新增。第七章税收法律制度根据新规定，在增值税法律制度有少量新增和调整；企业所得税法律制度有微调。

（三）重难点

涉及企业法律制度、物权法律制度、土地、矿产、森林和房地产法律制度、知识产权法律制度、国有资产法律制度、税收法律制度等章节的内容属于重要章。

表4 经济法知识各章重难点

第一章企业法律制度，主要考查公司登记管理、公司设立条件与组织机构、合伙企业设立条件与事务执行等法律规定。第二章物权法律制度，注意与第三章土地、矿产、森林和房地产法律制度及第六章企业国有资产法律制度的关联知识点的学习。第四章知识产权法律制度，主要考查专利权，商标权，著作权的取得、行使、保护、管理等法律规定。第六章企业国有资产法律制度，主要考查国有资产产权界定、产权登记、产权交易、产权评估等法律规定。第七章税收法律制度，主要考查增值税、企业所得税的征税范围、纳税义务人、应纳税额计算、征税管理等法律规定。

应注意今年教材有变化的章节。包括企业法律制度、矿产资源法律制度、知识产权法律制度、增值税法律制度。

（四）学习策略

经济法的内容整体比较均衡，考点分散而且多，所以需要尽可能的全面掌握。

《资产评估实务（一）》

一、内容简介

《资产评估实务（一）》主要内容包括：流动资产、长期投资性资产、机器设备、建构筑物及在建工程、资源资产、其他长期性资产及负债、以财务报告为目的的评估等评估对象的评估实务，同时简单介绍了其他资产评估业务。本科目本质上是评估基础中关于评估程序、评估报告以及评估方法等在不同评估对象中的运用。各章主要内容简介参见表5：

表5 《资产评估实务（一）》主要内容简介

二、考试教材变化较大

2018年本考试教材只有280页，比2017年的344页少了64页，但在字数上却比2017年各增加了17,000字。顺序没有变化，主要变化参见表6：

三、重难点分析

重难点涉及：第二章长期投资性资产评估、第三章机器设备评估、第四章建（构）筑物及在建工程评估、第五章资源资产评估、第七章以财务报告为目的的评估。

表6 《资产评估实务（一）》各章内容的主要变化

（一）长期投资性资产评估

重点关注具有控制权股权的评估（特点、评估结论确定以及特殊情形）、缺乏控制权股权的评估（特点、方法）和股票投资的估价。一定要重视理解特殊情形的内容以及评估中的处理方法，重视理解多种评估方法下，不同方法下评估结论的分析，并掌握确定最终评估结论的方法。

两个注意事项：（1）本章股票收益率＝净利润/（股数×每股面值）；（2）公司留存盈利扩大再生产，当年股利相对上年不变化，次年就会收益增加，需要计算股利增长率g。

（二）机器设备评估

重点关注机器设备评估的成本法，本章综合题基本上以考成本法为主，尤其是综合估价法和进口设备从属费用等，其次各种贬值的计算方法也应该全面掌握，综合估价法要注重理解原理，不要死记硬背公式。

（三）建（构）筑物及在建工程评估

应重点关注收益法、市场法、剩余法及成本法的适用条件与计算。特别注意掌握利息、利润的计算。今年修改了市场法的例题和可比对象选择的理论表述，要多理解这些修改的内容。

（四）资源资产评估

重点关注森林资源资产评估的市场法、收益法、成本法，各种方法的具体运用非常多，要特别注意比较各种方法的适用范围、原理上的差异，避免选择方法错误，注意掌握有关修改系数的计算。

矿产资源资产评估的收益法、成本法，特别关注折现现金流量法中收入、服务年限等指标的计算。

（五）以财务报告为目的的评估

主要掌握投资性房地产的资产评估、企业合并对价分摊评估、服务于资产减值测试。尤其是企业合并对价分摊，理论上可以和其他各章内容合并考核。注意教材今年删除了投资性房地产中市场法的例题、收益法评估的案例；删除了资产减值测试中商誉案例。

四、学习方法建议

（一）重难点的学习方法

本科目的重难点基本上都是评估方法的运用，大多涉及到这些方法的实务操作运用。要注重理解方法的适用范围、技术思路以及计算方法，可从两个方面来加强学习。

1.高度重视掌握各种评估方法

这部分内容看起来非常多，各章都用了大量的篇幅来介绍各种评估对象的收益法、市场法和成本法。

虽然这些内容看起来很多，但是事实上知识点不是很多，主要是成本法、收益法和市场法等几种方法，大家注重从评估基础中就加强对评估方法的理解掌握，然后再将这些方法在各个评估对象（比如机器设备、建（构）筑物、资源资产等）中运用的特殊和新增内容掌握好，就能够达到考试大纲的要求。切记不要将各章内容孤立起来学习，要注意掌握方法之间的共性和差异。

2.难点章节

第二章长期投资性资产评估（收益法）、第三章机器设备评估（成本法尤其是进口设备成本法）、第四章建（构）筑物及在建工程评估（市场法、收益法、假设开发法）、第五章资源资产评估（成本法、市场法、收益法）、第七章以财务报告为目的的评估（企业合并对象分摊、投资性房地产的评估）。

（二）非重难点的复习方法

根据考试大纲的要求，这部分内容在考试大纲中一般都是要求了解或者熟悉的内容。这些内容需要大家多理解记忆，具体内容参见表7。

表7 《资产评估实务（一）》各章非重难点

《资产评估实务（二）》

一、内容简介

《资产评估实务（二）》主要内容包括：企业价值评估和无形资产评估，企业价值评估的重点是收益法和市场法的运用，同时注意掌握企业价值评估要素、企业价值评估中的宏观环境、行业发展、企业发展分析、资产基础法的运用。无形资产评估的重点是收益法、商誉的评估，同时注意掌握无形资产的清查核实；专利、商标及著作权的评估。本课程实质上是评估基础中关于评估程序、评估报告以及评估方法等在企业价值和无形资产评估中的运用。各章主要内容简介参见表8：

二、考试教材变化较小

2018年本考试教材主要变化有：（1）修改无形资产收益法评估参数中收益额的确定方法，使之与前文所阐述的各种具体评估方法相一致；（2）原教材无形资产评估案例有税前口径，也有税后口径，本次修订时尽可能统一为税前口径；（3）修改企业价值评估“第五章资产基础法评估案例”，内容更加科学；（4）勘误，包括文字、数字错误。

三、重难点分析

本课程重难点知识点很多都跨越多个章节，下面对这些知识点的内容进行综合总结：

（一）收益法在企业价值评估中的应用

要求大家掌握企业价值评估各个具体收益法的运用、适用对象以及收益、折现率的确定。尤其特别注意：（1）股权自由现金流量的计算、股权自由现金流量折现模型的应用；（2）企业自由现金流量的计算、企业自由现金流量折现模型的应用；（3）经济利润的计算、经济利润折现模型的应用；（4）采用资本资产定价模型测算股权资本成本；（5）债务资本成本、优先股资本成本和加权平均资本成本的测算；（6）股权自由现金流量折现模型与股利折现模型、企业自由现金流量折现模型的对比。

表8 《资产评估实务（二）》各章主要内容简介

续表

本章内容中股权自由现金流量、企业自由现金流以及经济利润的计算有一定的难度，务必加强理解，这部分内容如果难以理解，可以参考学习注册会计师财务成本管理第二章中的管理用报表的内容。

（二）市场法在企业价值评估中的应用

全面掌握市场法在企业价值评估中的应用。特别注意：（1）可比对象选择的一般标准、上市公司比较法和交易案例比较法选择可比对象的关注要点；（2）价值比率的基本分类及其测算；（3）价值比率的选择、调整和确定。

（三）资产基础法在企业价值评估中的应用

全面掌握资产基础法在企业价值评估中的应用。特别注意：（1）资产基础法评估范围的确定；（2）单项资产评估的假设及选择；（3）单项资产评估的具体方法（长期股权投资的评估）；（4）评估结果的合理性分析。

（四）收益法在无形资产评估中的应用

全面掌握收益法在无形资产评估中的应用。特别注意：（1）无形资产评估的收益法（许可费节省法、增量收益法、超额收益法）的评估思路；（2）评估参数（收益额、收益期、折现率）的确定。尤其要关注专利、商标的收益年限的确定。发明专利权的期限为20年，实用新型专利权和外观设计专利权的期限为10年，均自申请日起计算。

（五）商誉评估

全面掌握收益法在商誉评估中的应用。特别注意：（1）商誉价值影响因素；（2）商誉评估的注意事项；（3）收益法在商誉评估中的应用。

四、学习方法建议

（一）重难点的学习方法

本科目的重难点基本上都是评估方法的运用，大多涉及到这些方法的实务操作运用。要注重理解方法的适用范围、技术思路以及计算方法，可从两个方面来加强学习。

1.高度重视评估方法的掌握

这部分内容看起来非常多，各章都用了大量的篇幅来介绍各种评估对象的收益法、市场法和成本法。

虽然这些内容看起来很多，但是事实上知识点不是很多，主要是成本法、收益法和市场法等几种方法，大家注重从评估基础中就加强对评估方法的理解掌握，然后再将这些方法在各个评估对象（比如无形资产、企业价值等）中运用的的特殊和新增内容掌握好，就能够达到考试大纲的要求。一定不要将各章内容孤立起来学习，要注意掌握方法之间的共性和差异。

2.难点章节

企业价值评估中：第三章收益法在企业价值评估中的应用、第四章市场法在企业价值评估中的应用、第五章资产基础法在企业价值评估中的应用；无形资产评估中：第三章收益法在无形资产评估中的应用、第八章商誉评估。

（二）非重难点的学习方法

根据考试大纲的要求，这部分内容在考试大纲中一般都是要求了解或者熟悉的内容。这些内容需要大家多理解记忆，具体内容参见表9。

表9 《资产评估实务（二）》各章非重难点