论全面预算管理在房地产行业的运用及完善

姜清霞

摘要：国家宏观调控政策不断出台、营改增的实施，使房地产行业企业间的竞争越来越激烈，对行业合规性的要求进一步提升。房地產项目开发周期长、资金需求大，为促进公司战略目标实现，公司健康发展，根据国家政策和市场行情变化，必须不断改善企业经营状况，合理防范风险。实施全面预算管理，对战略目标的达成、风险管控、资金管理、绩效考核都具有重要的作用。本文从全面预算管理理念着手，分析在实施全面预算管理中可能遇到的问题，就房地产企业应该如何运用全面预算管理促进公司战略目标的实现，谈一些个人的认识和思考。

关键词：全面预算管理；房地产

一、全面预算管理的概念、实施全面预算管理对房产行业的积极作用

全面预算管理以全面预算为基础，是全员参与、业务范围全面覆盖、管理流程全程跟踪的综合管理系统。全面预算管理可以很好地协调房地产企业长远发展规划与近期利润项目的行动计划；可以整合集团及其各个分部的目标，通过预算的编制、实施和修正，促使公司战略更好地落地。

房地产企业实施全面预算管理的积极作用：

（一）有助于战略目标和经营目标的有机统一

全面预算管理是从全局高度来贯彻执行战略目标和经营目标。战略目标作为企业的愿景和使命的具体化，企业经营目标的制定必须从企业的战略出发，而不是从企业所拥有的资源出发，以确保年度经营目标与公司战略目标相一致。全面预算的过程其实就是不断的评审过程，促使经营目标要服从战略定位。

（二）有助于企业各部门之间的沟通与协调

通过全面预算的编制，各个业务负责人带领本部门的小团队将公司战略规划和经营目标细化分解为具体的工作目标和行动计划；在编制预算的过程中，企业各个部门依据一个基本方向，思考自己部门的目标，收集数据，相互沟同各自的计划和需要，并能及时地、正确地评估其它部门的计划和需要对本部门的计划和需要的影响。通过全面预算编制，更好协调企业各部门的行动，促进各部门目标明确，相互理解，行动一致。

（三）有助于企业风险管理以及更好地实施内部控制

全面预算可以帮助管理层做关联系思考，让其拥有全方位的视野。通过全面预算管理，设立风险预警点，特别是资金预警点，做好风险防范管理，建立风险应对机制，提高企业应对风险的能力。在预算执行过程中，管理者可以实时掌握企业目标实现程度和经营状况，通过对实际结果与预算目标对比，可以发现新的增长机会或经营中存在的问题和风险，及时进行调整和应对，以保证企业经营目标的实现。

（四）有助于企业提升管理水平

全面预算建立在对市场预测的基础上，并可以随着市场的变化而不断进行反馈、适应和调整。同时，全面预算需要整个企业的协调配合，只有在企业最高层领导的重视下，依照给出的基本方向，大家以此来收集数据，思考自己部门的目标，接受其它部门的质询，讨论并生成实现企业资源最优配置的预算方案，以此开展工作。因此，全面预算过程，就是明确任务、发现问题、协调努力、不断改进的过程。

二、房地产企业推行全面预算管理存在的问题

（一）缺乏全面认识，预算编制不健全不科学

房地产项目开发，时间跨度长，各部门配合要紧密顺畅，才能确保目标完成。但在实际工作中，一些房地产企业一提到预算，就认为是财务部门的事，其它部门参与度不高，推、拖、敷衍，而业务部门的参与程度又对预算的质量及可执行性有直接影响，导致预算编制质量达不到要求，起不到效果；个别企业全面预算最终成了依托财务上的数据支持，做成了现金流预算。由于财务部门专业的限制，对买方市场不了解、对建设期间的工程成本进度以及数据很难准确审核，造成预算编制进度缓慢，时效性差；成本费用不细化，数据粗糙且可控性差。

（二）指标设定不客观，考核有效性低

房地产开发是一个周期性的过程，产品开发周期长，业务特性既有串行又有并行运作，业务活动相互影响，难于明确判定责任。导致难以设计指标，最典型的就是目标成本的管理，因为涉及规划报建、设计、采购和施工、营销多项专业和部门，责任难分解，指标难以落实到部门或者岗位。此外，房地产行业受到国家政策在宏观层面的调控和自然因素如天气等及人为因素的影响，在项目实施进程中，项目的实际情况与预算管理会有出入，再将全面预算管理指标作为考核标准进行绩效考核时有效性会很低，考核流于表面力度不足，导致房地产行业很难高效利用全面预算管理并发挥其应有的作用。

三、房地产企业实施全面预算管理的对策

（一）提升认知并编制符合房地产行业的全面预算

房地产行业要着力提高全员对全面预算管理的内涵及与自身实施的重要性认知，采取措施激励员工积极参与和配合预算工作，并落实到企业的各部门岗位上，才能切实提升房地产自身的预算管理水平，使全面预算管理的作用得以真正发挥。

房地产行业要基于该行业的特点与具体业务流程等来开展全面预算管理工作，如设立销售额、利润额、目标成本、工程产值、现金净流量、投资资金等符合其特性的预算指标。房地产行业编制预算时也应注意以下几点：一是以企业现金预算为中心，保持资金流动性和连续性，防范企业资金断裂风险，保证房地产行业正常运营。二是以最大化经济增加值为目标，房地产行业高投入期求高收入，由此其预算目标中既要包含利润指标，也要考虑经济增值指标，实现企业超资本利益目标。三是以目标成本为基础，房产行业以预算成本为准线时刻注意控制工程周期内成本，是其实现目标利润和全面预算的关键。四是以营销措施为手段，依据市场形势做出高价慢销或是低价快销政策，实现全面预算管理。五是以滚动预算为编制方法，针对房地产行业项目开发的周期性与关联性，采取滚动预算编制以保证房地产行业持续稳定的发展。在房地产行业实施全面预算管理时综合考虑以上方面，才能保证房地产编制出符合自身行业特点的全面预算。

（二）加强全面预算控制，完善绩效考核制度

房地产行业在进行全面预算管理时制定预算与实际执行间存在着出入，加强预算控制，为绩效考核提供较为准确的标准依据。房地产行业应完善企业预算事前、事中、事后的控制体系，分类分项控制房地产行业的资金使用、成本消耗、销售收入等预算控制项，提升房地产行业的资源利用率，减少成本负担。同时要辅之以规范化的预算调整措施，依据形势进行调整，避免随意性。在预算编制阶段基于企业战略自上而下分解企业绩效目标并聚焦发展重点，设计涵盖房地产行业设计、采购、工程、营销全过程，被管理人员和员工都能接受的且相对可衡量的绩效考核指标。在工程完结及预算执行完后，能及时依据客观真实的数据做出较好的工作考核和反馈工作。针对房地产行业长周期性，可采取年度考核，规范项目考核体系，促进企业长期发展。预算考核完成度与绩效紧密相连，企业做到赏罚有据，激发员工工作的积极性，真正发挥全面预算管理的作用。

四、结束语

房地产行业实施全面预算管理是与企业战略相配合的系统化工程，能使企业的资源合理配置，能使企业的工作效率提升，能使企业经营效益提高并取得效益最大化。全面预算管理是房地产行业未来发展的必然选择，也是房地产行业生存的重要支撑。因此，房地产行业要基于行业发展情况，强化全面预算管理的能力，编制科学合理的预算管理方案，抓住发展的机遇，增强自身的竞争力，获得更广阔的发展空间。

参考文献：

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