限额设计在商务写字楼造价控制中的应用研究

孙春玲

摘要：商务写字楼承载着高密度的商务活动，商务写字楼市场的稳态健康可持续发展是城市经济发展的强劲支撑。同质化竞争、忽视成本管理等现象造成资金浪费以及高成本低效益的恶性循环，用好限额设计对降低商务写字楼项目成本提高经济效益有显著作用。本研究针对商务写字楼这一建设主体进行限额设计的优化，考虑客户对产品的需求，用质量展开法优化设计限额值的确定；为实现技术与经济的统一，达到更好的经济效益，用价值工程原理优化设计限额的分配。改进和完善限额设计方法的纵向控制操作流程，充分发挥限额设计在商务写字楼项目造价控制方面的优势，促进商务写字楼市场的健康可持续发展。

Abstract： Business office building carries high density business activity. It is a strong support of urban economic development that keeping a steady and healthy sustainable development of the business office market. Some bad phenomena often lead to waste of funding and a vicious cycle of high cost and low benefit， like homogeneous competition， neglect of cost management and so on. It is significant to reduce the cost of business office building project by using a good quota design. This paper mainly studies the optimization of quota design focus on business office building. Firstly， applying quality function deployment to optimize the problem of design limit value by considering customers' demand for products. Secondly， using value engineering principle to improve allocation of quota design. So that， the project can achieve the unity of technology and economy and a better economic efficiency. This paper improved and perfected operation process in vertical control of quota design， giving full play to the advantage of quota design in the business office building project cost control advantages， and promoting the healthy and sustainable development of business and office markets.

关键词：商务写字楼；造价控制；限额设计；质量展开法；价值工程

Key words： business office building；cost control；quota design；quality function deployment；value engineering

中图分类号：TU753 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2018）30-0026-05

0 引言

商务写字楼是在统一的物业管理下，以商务为主，由一种或数种单元办公平面组成的租赁办公建筑[1]。商务写字楼的高标准的需求，使其价格不菲，成为房地产类别中极具投资价值的项目。北上广深等一线城市的写字楼指数逐年稳步上涨，特别是深圳增长迅速。热情投资的同时带来了许多问题：同质化的业内竞争，产品竞争力不足；市场定位错误导致的盲目投资；忽视成本的资金浪费。房地产经济的合理增长有助于国民经济的健康稳步增长[2]，为保证写字楼市场的健康可持续发展，不能只靠营销、管理等手段，要从根本上控制成本，才能有更大的利润空间，规范市场进出。耗资只占项目生命周期成本1%左右的设计阶段却决定着约75%的成本[3]，這就对商务写字楼的整体设计有了更高的要求。

限额设计方法是控制造价的重要手段之一，目前在工民建方面正处于发展阶段，实践较少，在一定程度上缺乏实际操作性，尚待进一步改进和完善。许多学者先后对限额设计展开了研究。有学者指出限额设计自身存在问题：限额设计本身并不完善、限额设计指标确定难度大、设计人员整体素质与运用限额设计等具体措施不相符；亦有学者针对改进限额设计进行研究：确定限额设计值的优化，加强设计人员的经济意识，改进设计限额的分配难问题，建立相应的数据库等。商务写字楼设计复杂、配套设施及服务齐全且先进，建设成本高，迫切需要从设计阶段着手有效控制造价，创造更大的利润空间。但对商务写字楼这一研究对象进行限额设计的研究不多且不深入，缺少能操作的应用型研究。

因此本研究将从技术角度，对商务写字楼的限额设计的优化展开研究。采用质量展开法（QFD），以客户需求作为出发点，深入切合实际，优化设计限额的确定；用价值工程（VE）优化限额设计值的分配，使得项目的功能与成本相匹配，提高经济效益。

1 商务写字楼进行限额设计优化的必要性

中国继续加强招商引资的力度，对楼市的调控政策亦不断升级，创业环境继续优化，商务写字楼迸发出勃勃生机，写字楼市场需求强劲。2017年1-6月，办公楼施工面积增长3.7%，竣工面积增长31.1%，销售面积增长38.8%，销售额增长38.9%，至6月末，办公楼待售面积减少60万平方米，写字楼的市场前景一片大好。商务写字楼承载着高密度的商务活动，商务写字楼市场的稳态健康可持续发展是城市经济发展的强劲支撑。用好限额设计对降低商务写字楼项目成本，提高经济效益有显著作用。

限额设计是在保证达到建设工程使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，从而保证总投资限额不被突破[4]。通过纵向控制，限额设计能很好地平衡建筑工程各项目、各工程、各分项、各环节之间的造价关系，实现在科学分配投资金额的基础上起到均衡建设的作用[5]。其最终目标是在既定限额内，设计出满足既定功能的最优方案，达到技术与经济的统一。

限额设计亦存在许多不足。限额设计方法在水利、电力工程领域拥有成熟的理论体系，在建筑行业的实际应用中，一直缺乏可操作性的指导体系，总体来讲是实践不足。由于过于强调限额设计值的重要度，不能有效把握功能与成本的匹配程度[6]，往往出现成本过高或施工条件达不到既定功能的粗制滥造工程；实际应用中，限额设计值的确定和分配科学依据不充足，多是采用类似工程的经验，主观判断因素增多，针对性不强，导致在许多不必要的功能上花费很大的造价，经济效益低下；限额设计通常只考虑项目的建设成本，对项目的运维成本考虑不足[7]，尽管设计方案的建设成本有显著降低，但全生命周期成本不降反增，与限额设计的初衷相悖。

充分考虑成本和功能的匹配，优化限额设计的不足，使项目的设计方案达到技术和经济的统一，增强限额设计的个体针对性，在既定投资额内实现效益最大化。

2 商务写字楼限额设计优化的思路

限额设计方法应用于建设工程的设计阶段，是按照投资额度进行满足技术要求的设计，进而达到技术与经济的统一，其主要工作包括限额的确定和科学分配。限額设计理论并没有给出确定限额设计值与限额分配的方法和具体的技术操作流程，这使得该方法实际应用受阻。限额设计本质上是以实现业主的功能需求为前提，在设计阶段采取措施合理控制工程造价[8]。

商务写字楼由地产开发商投资建设并出租或出售给使用者，多数是出租模式，靠收取租金获得利润。它提供办公场地并配有齐全的行政配套服务，均以服务客户为主。QFD应用于建筑行业多用于房地产业的客户需求分析，对确定建设项目投资总额有很好的控制作用。针对商务写字楼项目，QFD可以将客户对产品的需求进行多层次的演绎分析，表现为“质量屋”（即“质量表”）的形式，通过量化客户的各项需求与工程措施间的关系，进而确定限额设计值，使限额设计值的确定科学合理可操作，摒除只以类似工程的技术经济资料作参考的所带来的不可避免误差。设计限额值分配的合理程度是关乎限额设计造价控制效果和可操作性的关键一步[9]。商务写字楼项目设计独特，功能要求甚高，项目的运营与维护亦不可忽视，类似工程仅是模糊聚类，只能作为部分参考，参考全部有失具体项目的客观真实性。限额设计一般偏重考虑项目的建设成本，从而忽视对全生命周期成本的整体考量。VE应用于建设工程项目，在提高项目经济效益方面优于限额设计，旨在提高研究对象的价值，最大限度地降低项目成本同时提升项目功能，实现项目功能与成本相匹配。通过价值工程原理得到的项目成本是包含运营与维护阶段的项目全生命周期成本，且需要考虑价值工程原理的可操作性，为得到切实可行的建设工程造价需要对分配的限额值进行修正，从而设计出更加科学合理、操作性强、技术与经济效益更优的限额设计方法。因此，针对商务写字楼这一特定主体，本文给出限额设计方法的改进措施如图1所示。

3 商务写字楼项目限额设计的优化方法

3.1 商务写字楼设计限额的确定

应用 QFD 法确定设计限额的第一步是收集工程资料，对客户需求进行分析，充分收集资料和调研，确定和分解质量特性，建立“质量表”。计算得出质量特性权重，其中质量特性重要度是计算核心。再根据相关工程资料编制各分数段的各个质量特性的质量等级，从而确定设计限额。从客户的角度出发，对其进行质量功能展开，由此确定的设计限额更具参考价值。

商务写字楼工程质量表的建立是QED的核心工作。本文参照《商务写字楼等级评价标准》CECS 368～2014并结合《办公建筑设计规范》JGJ 67～2006、《智能建筑设计标准》GB/T 50314～2006、《绿色办公建筑评价标准》GB/T 50908～2013等技术规范，从使用性能、美观性能、安全性能、社会效益和环境效益五个方面进行质量特性的确定及分解。限额设计值的确定不仅应考虑客户需求以外，还要符合建设标准、社会发展、技术发展、环保等的要求。因此，商务写字楼质量表从使用性能、美观性能、安全性能、社会效益和环境效益五个方面进行质量特性的确定及分解具有一定的先进性和科学性。

通过对业主的需求分析并结合商务写字楼的相关标准，利用层次分析法确定出质量需求的两个层级，以此建立质量表。经问卷调查的数据处理分析，得出质量特性重要度及权重，最终确定设计限额值。商务写字楼项目质量需求的两个层级如图2所示。

质量特性的确定即是对商务写字楼项目的分部工程分类，商务写字楼主要分部工程包括：结构工程、建筑装饰工程、采暖及空调工程、给排水工程、强弱电工程、电梯工程、消防工程等。

3.2 商务写字楼限额设计值的初步分配

运用价值工程对限额设计值进行分配优化的主要工作是项目的功能定义和评价分析，根据功能与成本相匹配的原则合理确定限额设计值的分配问题。旨在实现最小生命周期成本下使商务写字楼工程具备齐全的功能，不会出现冗余功能的高配置以增加成本，亦不会因造价低廉达不到既定功能要求或出现安全隐患。

3.2.1 功能定义

商务写字楼工程的分部工程主要包括结构工程、建筑装饰工程、采暖及空调工程、给排水工程、强弱电工程、电梯工程、消防工程等。根据《商务写字楼等级评价标准》CECS 368～2014并参照国家现行的其他相关标准，可将其功能分解为五个一级功能和若干项二级功能。通过层次分析法对商务写字楼的功能进行分类，最终确定的功能与商务写字楼质量需求层级的功能指标相一致，故可据图2的功能分类建立商务写字楼项目各分部工程功能评价分析表，求得各分部工程的功能评价系数。

3.2.2 功能评价

功能评价的目标是依据功能评价分析表确定各分部工程功能评价系数，再根据价值系数V= F/C≈1，即Ci=Fi进行成本分配，最终得出的Ci即为某一分部工程在总投资中所占的比例。各层级功能指标的重要度用层次分析法进行确定，各分部工程的得分采用专家打分法，实行百分制；邀请专家对商务写字楼项目进行打分评价，以保证数据的可靠性。

3.3 设计限额分配指标的综合修正

经商务写字楼项目功能评价分析表所确定的各分部工程成本比例Ci是基于全生命周期成本得出的，是各分部工程的建設成本和运营维护成本在的总投资额中的占比。一般情况下，运营与维护成本占项目全生命周期成本的50%甚至以上[10]，不容忽视，因此要对设计限额的分配指标进行全生命周期成本修正，以确定各分部工程的造价与项目总造价的占比。考虑到功能目标成本的可操作性，考虑实际的工程情况，以相似工程为参考基准做进一步的修正。

修正设计限额分配指标最重要的是确定修正系数。Ci是某分部工程建设成本占工程全生命周期成本的比例，因此，要确定相似工程中各分部工程建设成本占总造价的比例，建设成本与运营维护成本在总造价中的占比，进而确定限额分配指标的修正系数，以此作为全生命周期成本修正和可操纵性修正依据。功能目标成本在实际执行中并不能完全按计划执行，需按社会实际情况，考虑物价、政策等因素进行调整。建立功能目标成本修正系数表完成对限额分配指标的修正。修正过程需设置合理的置信区间，以增加限额设计对造价控制的灵活性，亦留出设计的创新空间，实现动态控制。

4 优化后的限额设计应用

某房地产公司拟建一幢商务写字楼，将打造成为一座集商业、金融、餐饮、办公为一体的智能型5A级写字楼。拟建建筑高度约150米，总共40层，地下3层，地上37层，总建筑面积约30000平方米。规划容积率为8.75%，建筑密度35%，绿化率为35%。拟建的商务写字楼整体结构为：地下1层到地下3层是停车库和设备房，首层是大堂、安全中心、消防中心，2层到4层建设成银行，5层是餐厅，6层设置为会议中心，7层到33层设置为写字楼，34到35层是业主总部会所，36层到37层是设备房，屋顶设置有停机坪。该商务写字楼的抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速为0.1g。地面粗糙度为B类，场地类别为Ⅱ类，基本风压取W0=0.5kN/m（按50年重现期风压值）。

4.1 用QFD法确定设计限额

用QFD法确定限额设计值最重要的是质量表的建立。依据第四章确定的工程质量需求和质量特性建立商务写字楼质量表，并根据问卷调查结果对数据进行处理分析，求得质量特性重要度。部分数据结果详见表1。

依据质量特性纵向权重分级表确定质量特性的重要度等级、采用的产品规格等。在对各分部工程进行适当修正后，并参考相关资料，将该工程的设计限额总值拟定为7124万元。

4.2 引入价值工程分配设计限额

用价值工程原理分配设计限额，有效提高经济效益，最后对设计限额分配指标加以全生命周期修正和可操作性修正，使得功能目标成本的分配科学合理，在实际操作中可行。

4.2.1 设计限额的初次分配

采用专家打分法对项目各项功能进行评分并整理收回的问卷，建立分部工程功能评价分析表。其中，第一层级权重Ai、第二层级权重Bi、各分部工程的功能得分Ei、均实行百分制。根据评价系数进一步分配设计限额，实现功能与成本的匹配。

功能评价系数表中，各分部工程功能得分表示为Si=∑BiEi，各分部工程功能评价系数由Fi=（∑BiEi）/（∑∑BiEi）得出。由价值系数V=F/C≈1，进而得出各分部工程在总限额之中所占的比例Ci=Fi（%）：结构工程46.5、建筑装饰工程17.6、采暖及空调工程6.1、给排水工程4.2、强弱电工程10.6、电梯工程7.1、消防工程7.9。

4.2.2 设计限额分配指标的修正

修正限额设计分配指标即是对功能目标成本的修正，首先要确定修正依据及修正系数。

确定15个样本项目的各分部工程在总造价中的占比并采取95%的置信区间得出该商务写字楼各分部工程占总造价比重的置信区间上下限，使其有一定的变动空间，做到动态控制，具体数值参见表2功能目标成本修正表的⑤和⑥；确定该商务写字楼项目各分部工程建设成本和运营维护成本的修正系数亦参考15个样本项目数据，设某分部工程的建设成本为Aj，运营维护成本为Bj，Zj=Bj/Aj，Z=B/A，则调整系数为K1=（1+Z）/（1+Zj）。故该商务写字楼项目各分部工程的调整系数K1分别为结构工程1.018、建筑装饰工程0.745、采暖及空调工程0.971、给排水工程0.984、强弱电工程0.992、电梯0.941工程、消防工程0.986。

功能目标成本的综合修正过程中权重K2、K3的确定是根据考虑实际情况的可行性进行确定，K2+K3=1。该方法是在根据实际情况后采用的系数。本工程选取K2为0.6，K3为0.4。

由此，商务写字楼各分部工程的造价限额值可参考表2中的限额值上下限，个别可依据实际情况作调整。

4.3 优化效果验证

该商务写字楼的价值得分均与1相近，实现了限额内价值最大化的设计目标，在确定总限额值时，充分考虑客户需求，增加了项目的商业价值。通过对该写字楼用户、该商圈消费者进行写字楼功能满意度调查，有92%的该受访者对该商务写字楼的使用性能、美观性能、安全性能、社会效益和环境效益性能都很满意，最满意的是隐藏在各种功能中的人性化设计值，其中有8.5%的受访者对该写字楼提出了宝贵的改进意见。相比之下，周围其他商务写字楼用户仅表现出了41%的功能满意度，如此差距悬殊的结果更是验证了改进后的限额设计方法的科学性和合理性。

5 结语

本研究着眼于商务写字楼项目巨大的投资价值，就商务写字楼项目的限额设计展开研究，采用质量功能展开法优化设计限额的确定方法，在限额设计前期做了大量的准备工作，充分考虑客户的需求，客观事实依据充分，个体针对性强，增加了个性化设计的可能性。用价值工程优化设计限额分配方法，充分提升了项目的价值和经济效益。本研究所给出的限额设计优化方法，增强了可操作性，各项指标设计合理，明显提高了技术经济效益。案例详细展示了优化后的限额设计方法的操作流程，结果亦验证了它对造价控制高度的有效性和的客户满意度。

限额设计方法能改善商务写字楼项目的成本控制措施，避免资金浪费，有助于节省投资并带来更大的利润空间。限额设计方法的优化应注重可操作性和效益，注重绿色环保、人性化细节、自然空间、办公配套等软件要素的投入和产品特色、定制化服务等创新设计理念会增加项目的市场价值。为商务写字楼市场的健康发展提供参考。

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