基于禀赋效应的农房抵押贷款需求抑制研究

◎孙淑萍 王直民 方秀丽

一、引言

十九大报告提出实施乡村振兴战略，加快推进农业农村现代化。农村经济社会发展离不开金融的支持和服务。但是，由于缺少有效抵押物，农村金融发展受到限制。近年来，为贯彻中央有关“推进农村担保方式创新，扩大有效抵押品范围”等精神，各地纷纷开展了农民住房财产权抵押（简称农房抵押）贷款试点。在各地试点工作的基础上，2015年8月，国务院出台了《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》。2016年3月，中国人民银行等六部委联合印发了《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》。这些改革举措对探索农房抵押贷款制度、缓解农民融资难问题具有重要的理论和实践意义。

然而，根据试点地区的情况来看，农房抵押贷款试点政策虽然取得了一定成效，但是整体绩效还不理想［1］。以浙江省为例，该省从2008年开始在全省大部分地区开展了农房抵押贷款试点，但是截止到2016年底，全省农房抵押贷款余额占涉农银行业金融机构全部涉农贷款余额的比例仅为0.9%，占其全部贷款余额的比例仅为0.56%；除了农村合作金融机构外，其他不少金融机构尤其是商业银行仍未开展农房抵押贷款业务；贷款余额和贷款户数的增速也逐渐放缓，农房抵押贷款业务呈现出增长乏力的态势。浙江省的案例表明，农房抵押贷款试点政策绩效不够显著。

对农房抵押贷款绩效不彰的原因，学界大多从贷款供给的角度进行研究，认为“三农”本身的弱质性、法律对宅基地抵押的限制以及农房抵押物处置难度大导致的金融机构惜贷是主要原因［2］。本文从需求角度出发，分析农房的禀赋效应及其对农户贷款意愿的影响，研究农户贷款需求抑制可能是制约农房抵押贷款业务发展的另一个重要原因。

二、禀赋效应的相关概念

亚当·斯密在《道德情操论》中指出，痛苦比愉悦更具有刺激性，即失去物品的痛苦要比获得同样物品的喜悦更强烈。Thaler将这一现象概括为禀赋效应，并定义为：与得到某物品所愿意支付的金钱相比，个体出让该物品所要求得到的金钱通常更多，即一旦某物品成为自己拥有的一部分，人们倾向给予它更高的价值评价［3］。“金窝银窝不如自己的草窝”、“敝帚自珍”等传统俗语所反映的心理和行为机制就是禀赋效应的具体体现。大量的行为实验和最新的神经科学已经证实，禀赋效应是人类个体行为偏好的一个基础性特征，具有真实性、普遍性和稳健性［4］。禀赋效应主要源于损失规避心理，由于人们将失去物品看作损失，而损失比等量收益所产生的心理感受更加强烈，为弥补损失带来的痛苦，卖方倾向于提高价格，从而产生禀赋效应［5］。

禀赋效应与物品的特征相联系。物品的差异性和不可替代性越强，禀赋效应越显著，因此人格化财产通常具有最强烈的禀赋效应；人们对所拥有物品的生存依赖性越强，禀赋效应越显著；人们拥有物品的时间越长，情感依赖越强，禀赋效应越显著；物品的交易需求越低，即如果人们拥有物品的目的是为了使用而不是交易，则禀赋效应就越显著；物品价格的不确定性越强，禀赋效应越显著。禀赋效应对交易行为产生了两个方面的影响：一是使得人们不愿意放弃所拥有的物品，无法形成物品的有效供给；二是影响当事人对物品的价值预期，导致卖方高估物品价值，使得市场供求的均衡价格难以达成，从而抑制交易行为。

近年来，对禀赋效应的研究逐步从杯子、巧克力等小商品和空气、环境等公共物品扩展到房屋、土地等不动产领域。卿志琼把禀赋效应理论引入城市房屋拆迁问题分析，从行为经济学的角度解释了拆迁冲突形成的深层次原因［6］。钟文晶、罗必良等验证了农村土地承包经营权流转中不仅存在显著的禀赋效应，并且禀赋效应是抑制农地流转的重要原因［7］。但是对于农村住房（含宅基地）的抵押和流转中是否存在禀赋效应及其影响缺乏相关研究。

三、禀赋效应与农房抵押贷款需求抑制

（一）农房的禀赋效应

农房具有以下特征：第一，农房是典型的人格化财产。其人格化特征体现在两个方面：一方面，无偿取得一处宅基地是农民作为集体组织成员的福利，宅基地与农民的身份相联系，具有排他性；另一方面，农房通常由农民自行建造，农房中体现了农民独特的个性特征，具有差异性。第二，农民对农房具有生存依赖性。农房是目前大多数农户的唯一居所，也是许多农户最主要的财产。由于农村住房保障体系不完善，农房和宅基地对农民来说具有重要的社会保障功能。第三，农民对农房具有情感依赖性。农房是农民自己建造的安身立命之所，农民在长期的居住生活中形成的血缘、亲缘、地缘关系以及农村特殊的传统文化与乡土背景使农民对农房具有强烈的情感依赖。第四，农房的主要功能是居住而非交易。受“一户一宅”以及其他法律政策的限制，农房的交易与流转受到严格限制，农民建造农房的目的是为了自住而非投资和交易，农房本质上是非商品化财产。第五，价格具有不确定性。由于农村房地产市场不健全，农房价格形成机制不完善，农房价格具有很大的不确定性。农房的上述特征使其具有显著的禀赋效应。农房的禀赋效应将导致农民对农房的主观价值高于农房的实际价值和评估价值。

（二）农房抵押贷款需求抑制的机理

在农房抵押贷款活动中，金融机构根据农房的评估价值，以一定的比例（即贷款比率）向农户发放贷款。由于农村房地产市场不健全，农房交易和出租案例稀少，估价师无法采用市场比较法和收益法评估农房价值，只能采用成本法进行估价。而在成本法估价中，通常又不考虑宅基地使用权价值。这导致农房的评估价值远小于农房的实际价值，更小于因禀赋效应而高估的农户主观价值，即：评估价值<实际价值<主观价值。不同的价值认知和评估模式使得农房的评估价值与农户的主观价值之间产生了巨大的价值偏差。

由于农房评估价值偏低，农户获得的贷款额度也相对较小。同时，根据“房地一体”原则，农户必须以包括宅基地在内的整个农房向金融机构进行抵押。当发生农户到期不偿还贷款或其他规定的情形时，金融机构将处置整个农房抵押物从而实现抵押权。由于禀赋效应，农户失去农房的损失较大。也就是说，农户为了获得一个较小额度的贷款，将面临着一个较大的潜在损失。因此，农户在农房抵押贷款活动中的潜在收益和风险不平衡。农房的禀赋效应越大，其潜在收益与风险就越不平衡，农户申请农房抵押贷款的积极性就越低，从而导致农房抵押贷款需求受到抑制（图1）。

四、来自浙江省试点地区的实地调查

（一）数据来源

为检验农房是否存在禀赋效应以及禀赋效应对农房抵押贷款需求的影响，笔者所在课题组于2017年10月对浙江省海宁和临海两个地区的部分农户进行了问卷调查。这两个地区分别地处浙北平原和浙东南沿海山区，经济发展分别以乡镇企业以及个体经营为特色，在浙江省具有一定的代表性。课题组随机选择了两个地区4镇12村，共发放调查问卷240份，平均每个村20份，回收有效问卷214份，剔除答题不完整、答案矛盾等无效问卷后，共获得有效问卷187份，有效率为87.4%。其中，海宁和临海分别为107和80份。在187个样本农户中，申请过农房抵押贷款的农户有7户，未申请过农房抵押贷款的农户有180户。

（二）调查结果与分析

根据禀赋效应的定义，采用农户对其农房的意愿接受价格（WTA）与意愿支付价格（WTP）的比值WTA/WTP表示禀赋效应的大小，当该比值大于1时表明存在禀赋效应。按照不同项目分类的农房禀赋效应如表1所示。

（1）由表1可见，无论何种情形，农房的禀赋效应均高于1，平均为1.725。说明具有人格化特征的农房存在显著的禀赋效应，这与前文的理论分析结论是吻合的。

（2）农房的禀赋效应存在地区差异。海宁地区的禀赋效应高于临海地区，这可以用两地经济发展模式的不同来解释。海宁属杭嘉湖平原，蚕桑等传统农业在农村经济中仍然占据较大比例，近年来乡镇企业发展迅速，当地农民的就业渠道以务农和企业上班为主，安土重迁的乡土观念较重。临海人多地少，以个体私营经济为主，农民外出打工、经商较多，商品经济观念较强。这可以从不同职业农民的禀赋效应差异得到验证，以务农为主的禀赋效应最高，以上班或打工为主的次之，以做生意为主的最低。说明农户对农业和农房生存依赖的大小是影响禀赋效应的重要因素。

（3）从农房的建造年份和调查对象的年龄来看，农房的建造年代越久，禀赋效应越大；调查对象的年龄越大，禀赋效应也越大。农房的建造年代越久以及调查对象的年龄越大，说明农民在农房中的居住时间越长，农民的乡土观念就越重，农民对农房的情感依赖就越强，从而禀赋效应就越大。这证明了情感因素也是影响农房禀赋效应的重要原因。

（4）农房的交易性也是影响禀赋效应的重要原因。具有多处住所（包括其他农村住房或城镇商品房等）的农户的禀赋效应明显低于仅有一处农房作为住房的农户。因为，对只有一处农房作为住房的农户来说，建造农房的目的是为了自住而非交易，农房具有不可替代性，相应的禀赋效应较大；反之，农房的禀赋效应较小。实际上，这同样也是农房的生存依赖和人格化特征在禀赋效应上的体现。

图1 农房抵押贷款需求抑制的机理

表1 按照不同项目分类的农房禀赋效应

（5）禀赋效应对农户申请农房抵押贷款意愿具有重要影响。办理过农房抵押贷款业务的农户其禀赋效应低于没有办理过该业务的农户；肯定没有申请农房抵押贷款意愿的禀赋效应最高，一般情况下没有意愿但是特殊情况可能考虑申请的次之，有明确申请意愿的禀赋效应最低。由此可见，禀赋效应越大，农户申请农房抵押贷款的意愿越低。

五、结论与建议

（一）研究结论

农房的禀赋效应不仅具有普遍性，而且具有显著性和状态依赖性。不同地区、年份、年龄、职业、居所等农户或农房状况下的禀赋效应均有较大不同。禀赋效应导致农户对农房的主观估价偏高，而实际农房抵押估价结果却往往偏低，从而产生巨大的估值偏差，使得农户在农房抵押贷款活动的潜在收益和风险不平衡，抑制了农户的贷款需求。这是造成农房抵押贷款绩效不彰的一个重要原因。

（二）相关建议

（1）弱化农房禀赋效应。虽然禀赋效应是农房等人格化财产固有的普遍特性，但是仍然可以通过采取适当的政策措施来弱化农房的禀赋效应，从而提高农户申请农房抵押贷款的积极性。一方面，逐步放宽农房和宅基地流转的限制，赋予农房和宅基地更多的资产属性，提高农房的可交易性；另一方面，积极发展农村经济，拓展农民农业以外的创收渠道，同时健全农村社会保障尤其是住房保障制度，例如通过发展农村住房租赁市场、城镇住房保障体系逐步覆盖农村、第三方购买农房抵押物后农户返租等形式探索农民住房保障的多种实现途径，减少农民对农房的生存依赖。

（2）弥合农房估值偏差。通过完善农房抵押估价制度，适当弥合农房实际评估价值与农户主观价值的偏差，平衡农户的潜在收益和风险。第一，将宅基地使用权纳入农房抵押价值评估范围，提高农房整体价值；第二，尽量采用市场比较法和收益法评估农房价值，如采用成本法则应考虑农房社会保障等无形价值，减少农房的价值遗漏；第三，建立健全农村房地产市场，完善农房价格形成机制，减少农房价格的不确定性，使估价结果尽量符合农房的实际价值。