投资性房地产计量模式变更对企业财务的影响探析——以茂业商业为例

□（重庆理工大学财会开发与研究中心重庆400054）

一、投资性房地产计量模式及其对公司财务状况的影响分析

（一）投资性房地产计量模式

我国投资性房地产可以采取成本模式或者公允价值模式进行后续计量。在成本模式下，企业应按照《企业会计准则第4号——固定资产》或《企业会计准则第6号——无形资产》对投资性房地产计提折旧或摊销，如果发生减值则需要按照相关准则计提减值准备，并且以后不可以转回；而在公允价值模式下，不计提折旧也不摊销，而是按照公允价值对账面价值进行调整，公允价值变动直接计入当期损益。

（二）不同计量模式对公司财务状况的影响

由于我国当前房屋的市场价普遍高于其历史成本，两种计量模式会对公司财务产生不同的影响。

首先，计量模式变更会对资产负债表产生影响。投资性房地产作为一项非流动资产，其账面价值的变化会直接引起企业总资产的变化。由于公允价值模式下投资性房地产的账面价值比成本模式下更大，所以企业账面的资产规模也就更大。此外，计量模式变更时投资性房地产的公允价值与成本模式下的账面价值的差额还会影响企业的未分配利润等科目。

其次，计量模式变更会对利润表产生影响。投资性房地产按公允价值进行后续计量时，企业利润会受到“公允价值变动损益”科目的影响。当房价上升时，公允价值变动损益为正，会使得企业当期利润增加；当房价下跌时，公允价值变动损益为负数，会使得利润减少，而成本模式则通过投资性房地产的折旧或摊销影响企业利润。此外，处置投资性房地产时，两种计量模式下“其他业务成本”科目反映的金额有所差异，也会对企业利润产生不同的影响。

最后，企业资产、利润的变动会引起一系列相关财务指标的变动，如反映企业偿债能力的资产负债率，反映企业盈利能力的总资产报酬率、净资产收益率，反映企业营运能力的总资产周转率等。

二、茂业商业投资性房地产计量模式转变的影响分析

茂业商业股份有限公司于1994年在上海证券交易所挂牌上市，主要业务分布在四川省，主营商业零售，以经营百货门店为主，辅以部分物业租赁、酒店业务和房地产开发经营。随着公司规模的扩大和经营业务的发展，用于对外出租的物业不断增加。为了更加客观地反映公司持有的投资性房地产的真实价值，增强公司财务信息的准确性，公司决定于2016年6月1日对投资性房地产由成本模式计量变更为公允价值计量模式，并采用追溯调整法对2015年的财务报表进行调整。

（一）对资产负债表的影响

由表1、下页表2可知，2013—2015年三年间，茂业商业的投资性房地产采用成本模式计量，其账面价值每年小幅增加且占总资产的比重都未超过10%。追溯调整到公允价值模式后，投资性房地产2015年的账面价值增加了116 079.68万元，占总资产的比例由9.4%上升到22.47%，在总资产中占有较大的比重。此外，计量模式变更后，企业的递延所得税负债、其他综合收益和未分配利润分别增加了29 019.92万元、87 566.98万元和73 830.7万元。

表1 茂业商业2013—2015年投资性房地产概况 单位：万元

表2 2015年茂业商业投资性房地产账面价值 单位：万元

这是由于在房地产价格上涨的市场背景下，房产的公允价值高于历史成本，所以变更为公允价值计量模式后，企业投资性房地产的账面价值大幅增加。同时，二者之间的差额会增加企业的递延所得税负债，也会引起未分配利润的变动。此外，茂业商业于2015年将部分门店出租，因此将其相关的房屋和土地使用权转入投资性房地产核算，在2015年公司财务报表追溯到公允价值计量模式后，公允价值与成本模式下账面价值的差额使得其他综合收益增加87 566.98万元。

（二）对利润表的影响

不同的计量模式对企业的利润会产生不同的影响。由表3可以看出，在成本模式下企业投资性房地产的折旧与摊销额为3 787.19万元，会对利润产生抵减作用，占营业利润的比重为36.86%。在公允价值模式下，企业不需要计提折旧或摊销，虽然2015年的公允价值下降对企业利润有抵减作用，但与成本模式下的折旧额相比，对利润的抵减额度更小，公允价值变动损益额占营业利润的比重为1.07%，最终计量模式的变更对企业利润起到了改善作用。

表3 计量模式变更后对利润表的影响 单位：万元

由于茂业商业的投资性房地产计量模式变更年份较近，变更后的数据较少，不便于进行很好的对比。但查阅资料发现，在我国房价持续上涨的情况下，企业变更计量方式后，折旧、摊销额的减少和公允价值上升的共同作用通常会对企业利润产生较大的推动作用，所以有许多企业借此机会进行盈余管理。但茂业商业2015年和2016年投资性房地产的公允价值分别下降了921.93万元、1 458.97万元，不但未能达到增加利润的作用，反而使得企业利润下降。这表明即使整体房价呈上升趋势，单个企业的投资性房地产公允价值也未必会上升，因为不同的企业投资性房地产的构成、所处区域存在差异。所以，公允价值模式也会使企业的利润变得难以预测，会加剧企业利润的波动。

（三）对财务指标的影响

由表4可以看出：（1）计量模式变更后企业的资产规模增加较多，资产负债率降低，企业账面的偿债能力变好。（2）公允价值模式下，企业的账面利润高于成本模式，所以导致总资产报酬率和净资产收益率的大幅上升；在公允价值模式下，由于企业不需要计提折旧或摊销，为公司节省了部分经营费用，从侧面改善了公司的盈利水平，所以引起了销售净利率的增加。（3）计量模式变更后，总资产周转率变成了之前的两倍，企业表现出的总资产周转速度变快。但各种财务指标的优化仅仅是会计计量方式转换带来的结果，公司业务实质并未发生本质改变。

表4 计量模式变更对财务指标的影响

三、投资性房地产公允价值计量模式的改进建议

对比茂业商业在同一年份不同计量模式下的财务数据可以看出，计量模式变更后可以更客观地反映企业资产的市场价值，还可以给企业财务报表带来较好的影响，如资产规模变大、公允价值上升和折旧额减少推动利润的增加，以及企业偿债能力、盈利能力和营运能力的提升。但计量模式的变更只是对企业资产进行再确认，这种改善仅仅局限于企业的账面，公司的资产规模和经营状况并没有发生实质改变，利润增长也没有相应的现金流量做支撑，所以可能会误导投资者的判断。为了充分发挥公允价值计量模式的优势、推进其在企业中的运用，笔者提出了以下改进建议。

（一）改进会计处理方式，以便投资者客观地了解企业的经营状况

从茂业商业的分析中可以看出，计量模式变更虽然可以给公司财务报表带来较好的影响，但公司业务实质并未发生本质变化。因此，为了在反映企业资产市场价值的同时给投资者提供真实客观的会计信息，笔者建议进一步优化公允价值计量模式。一方面，企业在变更计量模式后，财务报表中应同时披露两种计量模式下投资性房地产的相关信息。由茂业商业的分析可知，计量模式变更后企业资产的账面价值可能会大幅增加，但企业的资产规模并没有发生实质改变。同时，我国目前的企业财务报表中只需要披露现行计量模式下的资产价值，这为一些企业进行盈余管理提供了机会。因此，企业财报中披露不同计量模式下投资性房地产的信息，可以让投资者更方便地了解资产变动原因、企业真实的状况，从而利于投资者获得更为高质的会计信息。另一方面，将公允价值变动部分记入“其他综合收益”科目，而非“公允价值变动损益”科目，在出售时再将其转入损益类科目。因为企业持有投资性房地产是为了赚取租金或资本升值，通常不会在短期内出售，“公允价值变动损益”不是企业当期真正实现的利润，而要等到企业出售这部分资产时才能实现。因此，如果将公允价值变动记入“其他综合收益”科目，在不影响当期利润的同时还能真实地反映企业资产的市场价值，有利于减少投资性房地产公允价值变动对企业利润的影响，降低了企业借此进行盈余管理的可能性，也便于投资者了解企业的经营状况。

（二）企业应选择合适的会计计量方法，加强风险管理

由茂业商业的数据分析可知，不同计量模式对企业财务会产生不同的影响，企业应当结合自身的情况选择合适的计量模式。成本价值模式下，企业每年的折旧和摊销额相对稳定，所以对利润造成的波动较小，而且作为企业成本的一部分，可以税前扣除，能起到减轻企业税负的作用。但对于投资性房地产持有量较大的企业而言，企业的资产价值在成本模式下不能得到真实的反映，可能会对企业筹、融资需求产生一定的影响。公允价值更能真实地反映投资性房地产的市场价值，在一定程度上对企业财务报表有美化作用，利于企业进行筹、融资活动，但同时也会引起企业利润的波动，使利润变得难以预测，不仅会影响投资者的判断，还会使企业形象受到影响，加大了企业的财务风险。所以，企业应当结合自身的经营状况进行选择，且无论选择哪种计量模式，都需要关注其潜在的风险，加强风险管理，将可能的损失降低到最小。

（三）完善市场环境，为公允价值计量创造条件

我国投资性房地产的公允价值没有像其他金融工具那样有活跃的交易市场，其公允价值的获得有一定难度，目前的上市公司主要通过聘请专业的评估机构对其投资性房地产进行评估，以此获得公允价值。所以相较于简单易行、不易出错的成本模式，企业采用公允价值模式计量会花费更多的成本，增加企业的负担。

为了企业更方便地获取投资性房地产的公允价值，政府应当助力建立一个公平、竞争、开放的市场环境，从而为公允价值计量创造良好的条件。这需要政府不断推进市场经济体制的建设，建立价格公开、公平竞争的市场体系和公开的价格机制，让企业在获取投资性房地产公允价值时更加方便，从而降低企业采用公允价值计量时的成本，推进公允价值在企业中运用的同时也为投资者提供很好的判断、决策依据。