我国城市住宅建设用地使用权续期制度思考

袁如娇

（100089 中央民族大学 北京）

一、我国城市住宅建设用地使用权现状

住宅是每个公民的基本财产，对于大多数人来说，住宅是个人生活、隐私、休息等重要功能集于一体的私人场所。住宅存在的前提是土地，二者有着密不可分的关系，并且土地作为一种不可再生的资源，其在价值上有着不断增值的自然属性。我国《土地管理法》第八条明确规定：“城市建设用地的土地属于国家所有[1]。”人们在商品房交易中买卖的只是住宅的使用权而不是所有权，并且在土地使用年限到期时国家可以根据需要收回土地的使用权。而不同使用类型的土地使用权期限是不一致的，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让的最高年限分别是：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年[2]。”每一块土地的使用年限，由政府和土地使用者在不同类型的土地的最高年限内自由约定。

2009年我国青岛出现了城市住宅建设用地使用权到期的第一个案例。温州一位市民在青岛购买了一套二手房，在她办理房产过户时发现，这套住宅的土地使用年限仅仅只有20年，因其土地使用权到期而无法办理房产证。过户需要补缴土地使用款，补缴款数额几乎达到房屋总价值的一半。高额的补缴款使建设用地使用权制度的缺陷慢慢显现出来。无独有偶，包括重庆、深圳等地区也出现了类似的问题。

二、城市住宅建设用地使用权的概念

建设用地使用权，根据我国《物权法》第一百三十五的规定：“是指单位或个人依法申请的经国家土地管理部门批准取得的对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，使用权人有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施[3]。”所以城市住宅建设用地使用权是指对国家规划用作城市住宅的土地，经向有关部门申请获准后，可在土地上进行城市住宅建设，并进行占有、使用和收益的权利，并对土地上的建筑物享有所有权。

三、我国城市住宅建设用地使用权出现的问题

第一例使用权到期房反映了我国住宅建设用地使用权续期制度的漏洞，虽然我国采用“房随地走”的一致性原则，但是由于城市建设用地使用权是有70年期限的限制，土地的使用权的限期与房屋永久的所有权之间的矛盾就产生了。究竟土地的使用权到期后应该如何处理好土地与其上的建筑物之间的矛盾成为现在的难题。由此只能往《物权法》上寻求解决办法，2007年出台的《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期[4]。”但是简单的“自动续期”四个字却并没有彻底解决两者的矛盾，究竟到期该如何自动续期，续期的方式、时间、次数等均没有明确的解决办法。

四、当前城市住宅建设用地的法律规定与管理办法

从目前我国建设用地的使用权来看没有具体的法律条文或者司法解释来规范这一问题。城市住宅的建设用地所有权归于国家，由政府统一管理。在2007年物权法出台以前城市住宅建设用地使用权到期处理问题一直处于不完善的状态，各个省市地方有自己单独的管理条例，一直没有统一的规范。其中，《城市房地产管理法》第22条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使权人需要继续享有土地使用权的，应当最迟于土地使用权届满前一年申请续期，除不符合续期情况的，应当予以批准，但根据社会公共利益需要收回该土地的除外。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期未获批准的，土地使用权由国家无偿收回[5]。”以及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十一条规定的：“当土地使用权期满使用者进行续期申请的还需要重新签订合同，办理房产登记[6]”。两款规定都是需要在土地使用权期限届满后申请并更新登记，需要缴纳一定的费用。笔者认为两款规定有可取之处，有利于城市住宅建设用地使用权续期制度的完善，但是没有详细具体的续期方式和明确的续期规定。直至2007年《物权法》第149条的出台，才给土地使用权人吃了一颗定心丸。但是与之前的规定一样都有相似的缺陷，究竟到期后的自动续期是如何规范，自动是否就是不再收取费用，没有任何其他的法律手续，可以无限期的续展？这都没有明确的法律规定。所以关于城市住宅建设用地使用权这一块的续期规范亟待完善。

房产是公民基本的财产权，是与公民生活息息相关的一部分，随着房地产业的兴起，房价的不断攀升，房产成为每个公民最为重视和关注的财产权利。悬而未决的使用权续期制度使公民还是在心中隐隐担心，或许有一天房子就不再属于自己了。真正的使用权到期的大潮还没有到来，但是有必要防范于未然，更好的服务民生。时代在不断进步，人类也在不断先前发展，越来越多的矛盾开始暴露出来，矛盾的暴露也在另一个方面反映着社会的进步，也在督促我们不断地完善法律健全法制社会。