南京高校即将步入社会学生对租售同权认可度及其影响因素分析——基于有序Logistic回归模型的研究

文/李梦微 南京农业大学公共管理学院 江苏南京 210095

1、引言

2016年国务院发布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出“实行购租并举，培育和发展住房租赁市场”，到2017年广州市发布《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》首次提出“租购同权”，同时住建部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》表示要“多措并举，加快发展住房租赁市场”，随后佛山、上海、沈阳等城市也纷纷响应，“租售同权”逐渐进入我们视野。简单来说租售同权指的是租房与买房有同等的享受公共服务的权利，但明确的概念尚未提出。南京在8月12日也下发《南京市住房租赁试点工作方案》的通知明确提出“坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的’定位”，从此南京进入推行租售同权的行列。

2、文献回顾

从中国现状来看，租售同权挑战与机遇并存。当前中国租赁市场还不是十分的完善：如租赁供应主体个人居多机构较少、租房市场信息不对称严重、租购比严重失衡；租售同权政策的真正实施还存在许多的阻力：如国人的重购轻租思想、住房被赋予过多的远超于居住的价值以及当下房子被预期有较高的增值收益[1-3]；但是同时当前中国的租赁市场又存在着很大的开发空间，据链家研究院研究显示房价越高的地方租赁人口占比越高，日本的租赁人口占比为42%，美国为35%，中国仅有11.64%，表明我国住房租赁市场尚有很大的空间。

在机遇与挑战下，关于租售同权，陆续有学者对其提出了自己的看法。关于租售同权的目的朱启兵认为是通过激活房屋租赁市场的需求，从而来抑制房价使住房向居住的属性回归[1]；吴学安认为该政策通过增加租赁住房来激活租赁市场，让大城市奋斗中的人住有所居[4]。关于租售同什么“权”，不同学者有不同理解：黄志龙认为“权”是指基本公共服务的各项权利，在《“十三五”推进基本公共服务均等化规划》中有详细说明，但其中最重要的是子女的教育权[5]；朱启兵认为“租售同权”不能一概而论，它只是一个统称，权的具体的内涵需要各地政府根据自身需求来制定[1]。

关于租售同权政策实施的影响李炜认为短期内政策不会对住房租赁市场有大的影响，因为住房租赁企业从拿地到开发建设完成到进行运营需要一个较长的时间周期[6]；朱启兵认为该政策的实行必然会对房价、人口以及相关制度产生深远影响。关于租售同权的真正落实，谢鸿飞认为可以通过规范性文件切实赋予承租人与购房者同等的权利[7]，马光远认为租赁问题的解决主要靠市场而不是政府[2]，刘洪玉认为政策的实现需要多管齐下：打造良好的租赁市场环境，改善住房租赁市场的供给与服务，发展专业化的机构，完善相关立法，提高租赁市场透明度等[3]。

前人研究多为政策解读，从理论角度对租售同权进行分析，从计量角度进行实证分析较为缺失，本文运用连续评分量表法与有序Logistic模型对租售同权态度的影响因素进行分析，并选取决策受政策影响最大的即将步入社会的高校学生这一群体进行研究，从两方面对其对政策的认可度进行测量，并由此寻找影响其认可度的影响因素，对政策的完善提出相关建议。

图1 租售同权的认可度测度示意图

3、模型与数据

3.1 数据说明

调查数据来源于2017年10月至2017年11月对江苏省南京市即将步入社会的高校学生（包括本科生、研究生和博士生）的问卷调查，本次调查采用网络问卷调查形式多设为必答题，共发放问卷215份，其中有效问卷213份，有效回收率为99.07%。本次调查对象选取为高校即将步入社会的学生，本文认为已在社会中买房或者租房者，虽然其对于租售同权政策可能持有不同的态度，但其居住形式已基本确定，租售同权政策对其影响程度不大，该政策对高校即将步入社会的学生居住形式影响最大，租售同权政策将在很大程度上首先作用于这一部分群体；另外选择高校学生满足于本政策的另一目的吸引人才。由此通过对高校即将步入社会学生的调查，可以很好的了解高校学生对于政策的认可度及其影响因素，了解高校学生对于此政策的诉求，从而提出相关政策意见。

3.2 模型选取

本文从两方面测度高校即将步入社会学生对租售同权态度（如下图），一为被调查者对租售同权政策的态度测量（基于连续评分量表）包括对买房、租房、租售同权政策的态度；二为租售同权政策对被调查者行为改变测度（基于有序Logistic模型）包括是否会提升租房意愿、是否会选择租房居住和是否会更倾向定居于一二线城市。

对租售同权政策的态度采用连续评分量表（continuous rating scale）进行测度，连续评分量表又称图示评分量表，借助于网络问卷的形式，被调查者通过滑动滑块可以直观的对陈述的同意程度进行选择，滑动滑块的同时最左端显示分值，最左端分值为0同意程度设定为“十分不同意”，最右端分值为100同意程度设定为“十分同意”。

租售同权真正落实后是否会提升租房意愿和租售同权真正落实后是否会更倾向定居于一二线城市，其选项均为否，不清楚，是；租售同权真正落实后是否会选择租房居住其选项为不愿意租房、不清楚、愿意暂时租房和愿意永久租房，其均为程度递增的选项，均采用多元有序logistic模型（Ordinal Logistic Regression）进行回归分析，对其选项分别赋值为顺序的自然整数。其基本公式如下：xi表示自变量；αk表示常数项；βj为回归系数;Pr(yi≤k)表示租售真正同权后租房居住意愿水平水平小于等于k的概率（k=3）。

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3.3 变量选取

3.3.1 对租售同权政策的态度变量选取

采用连续评分表中陈述性描述的同意程度对租售同权政策的态度测量。其中表1反映了调查对象对买房与租房态度，表2反映了调查对象对租售同权政策政策的态度。样本总平均值为数据处理后的结果，结果值越高越认可买房的居住形式（表1），结果值越高越认可租售同权政策（表2）。

3.3.2 租售同权对被调查者行为改变的测度变量选取

根据本次问卷调查结果，针对于每个因变量首先运用Person相关系数，对可能的影响因素进行相关性检验，初步筛选自变量，将结果带入有序Logistic模型进行逐步回归，确定最终自变量，得到三个回归结果，最终确定的变量说明如下表。回归结果进行整理得到租售同权认可度的影响因素有：个体特征因素包括家乡位于几线城市、对租售同权政策的了解程度；个人观念因素包括对买房的支持态度总和、生活中必须拥有自己的房子的同意程度；市场期待因素包括对租期和租金依法进行规范我会更加认可租房居住形式的同意程度、租房使自己生活十分便利的同意程度；政策期待因素包括：租购同权能使教育资源合理化配置的同意程度、租售同权会带动学区房房租非理性上涨的同意程度、租购同权会吸引更多外来人口加剧竞争的同意程度；权利期待因素包括义务教育真正同权后我会更加认可租房居住形式的同意程度、基本社会服务真正同权我会更加认可租房居住形式的同意程度。

4、实证结果分析

4.1 对租售同权政策的态度实证结果分析

用Stata14.0 对表1表2进行Cronbach α信度检验，表4可知量表α系数均达到0.85以上，表明本次量表信度良好具有使用价值。运用SPSS20.0对量表进行结构效度检验，其KMO值在0.7--0.9之间，Bartlett 的检验的Sig均为0.000，表明该量表很适合做因子分析，其结构效度很好。本次制作量表信度效度均良好，可以进行分析。

参照李克特量表分析方法，对表1表2进行分析，表1反映了调查对象对买房、租房的态度，其样本总分平均值为54.180＞50，表明研究对象相较于租房更倾向于买房，但是这种倾向不明显。表2反映了研究对象对于租售同权政策的态度，总分平均值56.614＞50，说明被调查者对租售同权政策的态度偏向支持。总体来说当今即将步入社会的高校学生对政策大体持支持态度，但其买房的传统观念尚未改变，永久性租房在短期内预计不会实现。租售有同等的享受公共服务的权利，其在一二线城市实行更多的益处在于缓解刚毕业学生的购房压力，先租后买，而不用急于为房子发愁，从而提升其幸福感。

4.2 租售同权对被调查者行为改变的测度实证结果说明

运用Stata14.0软件对数据进行多元有序Logistic回归处理，得到三个回归结果，其Prob值均为0.0000，表明LR估计量十分显著，模型可以很好的拟合样本数据。租售同权真正落实后是否会提升租房意愿这一变量中，69.01%的学生明确表示会提升自己的租房意愿，26.76%学生表示不会提升自己租房意愿，4.23%的学生表示不清楚；租售同权真正落实后是否愿意选择租房居住：半数以上的人（60.56%）表示愿意暂时租房，18.78%的表示愿意永久租房居住，17.37%的人表示不愿意选择租房的居住形式，3.29%的人表示不清楚；租购同权政策的提出是否会使其更倾向于定居一二线城市：其中超过一半（66.20%）的人明确表示会使其更倾向于定居于一二线城市，25.35%的人表示不会使其更加愿意定居一二线城市，8.45%的人表示不清楚。

4.2.1 个体特征因素分析

家乡位于几线城市在三个回归中均在1%的水平上对其产生显著的正向影响。即租售同权政策对家乡位于三四线城市中的即将步入社会的高校学生产生的影响更大，位于三四线城市中的学生，在租售同权真正实施后更加会提升其租房意愿、使其更倾向于选择暂时租房或永久租房的居住形式、使其更倾向于定居于一二线城市。家乡位于一二线城市中的高校学生，其家中在政策实施的一二线城市多已买房，租售同权政策对其影响程度不大，租售同权政策将主要作用于生活于三四线城市中的高校学生。

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对租售同权政策的了解程度在5%的显著性水平上对提升租房意愿有正向影响，即对政策更加了解者，在政策真正落实后会更加提升其租房意愿，对政策了解程度的平均值为51.798，表明对政策了解程度一般，这要求我们将政策尽快落实，同时要加大宣传提高政策了解度。

4.2.2 个人观念因素

对买房的支持态度总和，在1%水平上对提升租房意愿产生显著的负向影响。即对表1中买房态度陈述更加同意者，租售同权政策的提出对其租房意愿影响更小，表明此部分人受买房的传统观念影响，在政策出台后更加不愿意选择租房居住。

生活中必须拥有自己的房子的同意程度在1%水平上对于选择租房的居住形式产生显著的负向影响。即对生活中必须拥有自己的房子这一观念更加认同者，更加不愿意选择租房的居住形式。

4.2.3 市场期待因素

对租期和租金依法进行规范后会更加认可租房居住形式的同意程度均在1%的水平上，对三个行为变量产生显著的正向影响。即租售同权对于，租期和租金依法进行规范后更加认可租房居住形式者作用更加明显，这要求政府着重对租期和租金依法进行规范，提高人们对政策认可程度。

租房使自己生活十分便利的同意程度在1%的水平上表现显著，对于选择租房居住形式产生正向影响。当认为租房使生活更加便利时，人们更加愿意选择租房的居住形式。这表明若国家真正想实现租购并举，需要扩大租房的房源，鼓励企业租房的开发，完善相关物业提高租房质量，使租房真正让人感到便利。

4.2.4 政策期待因素

租购同权能使教育资源合理化配置的同意程度在5%的水平上，对政策落实后是否会促进其定居于一二线城市产生显著的正向影响。即更加认同租购同权能使教育资源合理化配置的人，在政策真正落实后会促进其定居于一二线城市。说明教育资源合理化配置是当今希望落户于一二线城市者的主要关注点，也是提升租售同权认可度的一方面。

租售同权会带动学区房房租非理性上涨的同意程度在1%水平上对提升租房意愿产生显著的负向影响。认为租售同权政策的发出会带动学区房房租非理性上涨者，政策的提出更加不会提升其租房意愿表现为，对政策更加不认可。这要求我们在推行政策时重点关注学区房房租，真正关心百姓关注的事。

对租购同权会吸引更多外来人口加剧竞争的同意程度在5%的水平上对定居于一二线城市产生显著的负向影响，即更加认可租购同权政策会带来更多外来人口竞争者，更加不愿意定居于一二线城市，对租售同权政策更加不认可。

4.2.5 权利期待因素

义务教育真正同权后我会更加认可租房居住形式的同意程度在5%的水平上对提升租房意愿产生显著正向影响，即义务教育真正同权后，人们会提升租房意愿、更加认可政策。基本社会服务真正同权我会更加认可租房居住形式的同意程度在对定居于一二线城市产生正向影响，其显著性水平为1%。表明在租售同权的众多权利中人们最关心的两个权利为义务教育和基本社会服务的同权。

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5、结论与政策建议

5.1 主要结论

通过两方面对于政策认可度的测量，总体来说当今即将步入社会的高校大学生对政策大体持支持态度，但买房的传统观念尚未改变，永久性租房在短期内预计不会实现。租售同权的认可度的影响因素大致可以分为五个方面分别为个体特征因素（家乡位于几线城市、对租售同权政策的了解程度），个人观念因素（对买房的支持态度总和、生活中必须拥有自己的房子的同意程度），市场期待因素（对租期和租金依法进行规范我会更加认可租房居住形式的同意程度、租房使自己生活十分便利的同意程度），政策期待因素（租购同权能使教育资源合理化配置的同意程度、租售同权会带动学区房房租非理性上涨的同意程度、租购同权会吸引更多外来人口加剧竞争的同意程度），权利期待因素（义务教育真正同权后我会更加认可租房居住形式的同意程度、基本社会服务真正同权我会更加认可租房居住形式的同意程度）。

5.2 政策建议

1.明晰“权”的内涵。若想真正实现租购同权，需要平衡房屋附带的过多的价值与租房没有公共服务保障的现状，尽快明确租售同权中权的定义，但做到所有“权”都“同”可能性不大，这需要我们寻找买房所携带的价值与租房所携带的价值最合适的平衡点。本文认为中央可以首先对“权”提出明确的大致范围，各个地区根据本地区人口需求，自身城市需求在所给范围内进行调整，这样既保证规范性，又具有灵活性。在同“权”落实的过程中，尽量优先保证人们最关心的义务教育、基本社会服务的公平问题，尽快促进教育资源合理化配置，以提高人们对租售同权政策的认可度。

2.对租房市场的措施：（1）对租期和租金依法进行规范；（2）扩大租房房源，鼓励企业对租房的开发，完善相关物业，提高租房质量，规范租房市场，满足人们对租房的一系列需求，让租房真正使大众生活变得便利。（3）出台实质性措施遏制炒房现象，降低人们对于房子增值的预期。（4）注意对于学区房房租非理性上涨的调控。

3.加大宣传：（1）加大对租售同权政策的宣传程度，提高政策的了解度，让更多人了解政策，在居住方式上有更多的选择。（2）加大对于租房居住形式、租购并举的宣传，减少人们买房传统观念的影响。