现行房产税的弊端及完善思路

杨微

[摘要]随着改革开放的发展，我国经济呈持续增长态势，尤其是房地产行业，借着改革开放的东风，发展得如火如荼，我国一线城市的房价也是一路攀升，很多业主都加入了“炒房”“炒楼”的行列，多方面的因素导致我国当前的房地产行业乱象丛生。房产税作为国家强制征收的一个税种，在房地产行业和居民生活中扮演着重要角色，文章就现行房地产税的弊端给出具有针对性的完善思路，希望不仅对房地产行业能有规制作用，也能切实提高普通居民的住房水平。

[关键词]房产税；房产税弊端；房产税完善

[DOI]1013939/jcnkizgsc201821148

自古以来，中国人对住房都有着偏执的追求，房子作为固定资产对于衡量个人和家庭的经济水平确实有决定作用。受传统置业思想的影响，在现代中国社会，涌现了大批的“房奴”，这些贷款买房的青年也都或多或少地受到了婚嫁因素的影响，所以也有不少人戏称“中国房价是被丈母娘抬高的”。无论具体哪个影响因素所占比重较大，目前的现实是我国的房价一直居高不下，所以为了改善国民的住房水平，让百姓安居乐业，政府有必要出台一系列政策来稳定甚至是抑制房价。短期来看，房产税的征收能加大政府的税收收入，保障居民住房水平；长远来看，这一税收政策也有益于房地产行业的可持续发展。基于房产税在我国社会经济生活中的重要意义，笔者特对现行房产税进行研究分析。

1房产税的含义和作用

11房产税的含义

房产税就是和房产挂钩的税，它以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，是向产权所有人征收的税种。房产税在中国的发展历史十分悠久，称得上是一个古老的税种，此外，中华人民共和国成立后也开始征收房产税，所以无论是在古代中国还是近代中国，房产税的征收在我国都有一定的历史沿革。

12房产税的作用

在古代中国，房产税只是充当封建君主的一种敛财手段，但是在当代中国，房产税的作用远不止如此。征收房产税来提高政府公共收入，维系政府机构正常运行只是房产税的一小部分作用，它还能够优化收入分配結构，避免社会贫富两极分化严重，保障国民住房，同时还能推动房地产行业的可持续发展，为社会提供更多的就业岗位。

2我国房产税现状分析

21计税依据不科学

我国现行的房产税的计税依据是房屋的计税余值或租金收入，这一计税依据并不科学。这一计税依据是在我国的计划经济时代暂定的，当前我国已经处于社会主义市场经济时代，这一计税依据已经无法完全适用了。随着社会经济的发展，城镇化步伐加快，很多农村居民陆续进城务工，并且逐步在城市安家落户，在这种社会背景下，如果继续实行现行的计税依据，则会加大农村租户的经济负担，并且也会加大进城务工人员购买新建商品房的负担，从而影响房地产经济。从另一方面来看，现行的计税依据还会加剧“炒房热”，增加偷税、漏税以及非法出租的隐患。

22税率制定不完善

我国现行的房产征收有两种不同的计税依据：一种是依据房产余值的12%，另一种是依据租金的12%，这两种不同的计税依据税率差距很大，但无论是这两种依据中的哪一种，对于现代经济社会来说，都不够完善。因为我国地域辽阔，各地经济发展水平都不一致，所以房屋价格和租金都各不相同，在全国范围采取相同的税率不利于地方经济的实际调控，中央应该放权地方，让地方政府根据本地经济水平和房地产市场的发展以制定符合本地实际情况的房产税率。[1]

23免税政策不妥当

为了发挥税收对国民经济的调节作用，同时为了减轻人民的税收负担，我国早在20世纪80年代起对于个人的非经营用房产免征房产税。免税政策的初衷是为了减轻居民的税收负担，但是被一些炒房人士利用，大量购置并非是为了满足住房需求的房产，而是进行投机倒卖，导致房地产市场虚高。

24房产登记不全面

做好房产信息登记才能保障房产税的征收，我国居民房产信息登记不全面，主要有两方面原因：一是居民的房产登记意识薄弱；二是房产投机者故意虚报或者不登记实际的房产情况。房产登记是房产税征收的基本前提，房产登记不做好，会加大房产税征收的难度。[2]对于房产登记意识薄弱者，我们应该加大房产登记重要性的宣传，对于房产投机者，我们要严厉打击。

3国外房产税改革对我国的启示

我国社会的进步离不开对国外先进技术和理念的借鉴，所以对于我国房产税的改革，也可以把国外的房产税制度进行中国特色的加工。美国的房产税率是州和地方政府根据本地财政实际情况制定，并且随着实际情况的发展而不断小幅调整，所以各地的税率情况不一致。在日本，并没有针对房产设计的房产税，而是把房产作为一项固定资产，和诸如汽车、机械等固定资产作为统一征税对象。我们的邻国俄罗斯则是在全国范围内对每个自然人按照差别税率征收房产税。在墨西哥，为了刺激国内房地产经济的发展，制定较低的房产税率。由此可见，世界各国都十分重视房产税对社会经济的调节作用和对政府税收的补充作用，并且各国都是根据本国国情改革房产税，在特定的时代背景采取符合社会客观发展规律的房产税制度。

4改革房产税的建议

41制定科学的计税依据

我国现行的房产税计税依据被实践证明缺乏公平性，为了体现我国税收政策的公平合理，发挥税收在国民经济中的调节作用，必须结合我国国情，同时借鉴国外经验，制定具有中国特色的计税依据。政府在制定计税依据时，既要保证政府的财政收入，又必须让利于民，真正做到效率与公平。另外，住房也是民生的重点内容，政府要利用税收杠杆保障居民的住房安全，同时刺激我国的房地产经济可持续发展，为社会持续提供较多的就业岗位，适应经济新常态。[3]

42设定合理的房产税率

房产税率过低会导致政府财政收入减少，并且容易助长房产投机者的炒房行为；房产税率过高又会导致居民住房困难。为了发挥税收的调节作用，保证税收的合理公平性，中央政府必须加大宏观调控的力度，制定房产税基准利率，然后授予地方政府一定的税率自主权，使地方政府根据地方实际情况设定本地房产税率，对于居民的多套房产的购置，可以实行累进税率，综合运用各种税收手段维护社会经济的平稳运行。

43限定免税福利政策

政府制定免税政策的初衷都是为了人民的福祉，但是经常被投机分子利用，导致免税政策不能落到实处，投机分子从中牟利，也影响了政府的财政收入，破坏了房地产行业的稳定。为了打击这种不良行为，中央和地方政府必须通力合作，通过限定免税政策的受众和加大监督力度来保证免税政策惠及普通居民，切实解决“住房难”问题。

44实现全面房产登记

全面落实国内房产实名登记政策，加大房产登记意识的宣传。这一举措可以使税务部门对居民的房产信息进行核查和监督，降低了房产税征收的难度，也能抑制“炒房热”，并且以我国目前的互联网技术手段，这一方法的实施难度也较低，有较大的可行性。[4]

5结论

综上所述，现行房产税的计税依据和税率都有较大弊端，为了发挥税收的调节作用和保障居民住房安全，同时整治国内的房地产市场，我们需要从多方面完善现行的房产税。

参考文献：

[1]方姝圆，张玲我国房产税的弊端及完善思路[J].现代经济信息，2015（14）.

[2]李美玉浅议我国房产税改革存在的问题及建议[J].魅力中国，2014（20）：79.

[3]朱福兴，赵爱华关于我国现行房产税存在问题的探讨[J].科技经济导刊，2017（35）.

[4]廖佳，邓如星我国现行房产税存在的问题及改革思路[J].科技经济市场，2016（12）：85-86.