营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策探析

杨蕾

摘 要 营改增是我国现代税收改革的重要政策现已广泛普及，随着此项政策的推广，国家对房地产企业税收力度在逐渐增强。营改增作为现代税收政策之一，其已经摆脱了我国传统的经济税收体制，但也因为营改增，导致国内部分领域具有增值、营业性质产业税收制度无法适应其税收需求，出现了双重收税的现象，其中较具有代表性的即为房地产企业，本文主要针对营改增对房地产企业税收的影响以及筹划对策进行探析。

关键词 营改增；房地产企业；税收

引言：

房地产企业作为我国传统的支柱产业，其对于社会经济的贡献十分巨大，而随着我国经济体制的变化，该企业的税收制度也发生了变革。营改增作为现代税收政策之一，其加强了国家对房地产企业税收的力度，为房地产企业发展的正确性、规范性带来了良好的帮助，但是在营改增政策实行之后发现，房地产企业的发展在营改增之下，其经营的风险也得到了提高，由此说明营改增对房地产企业的影响存在两面性，需要房地产企业针对营改增带来的风险进行预防，并且对自身经营进行改革，以便于更好的适应营改增政策的实行。

一、营改增政策概述

在营改增的落实当中，地方政府与税务机构都针对自身经济的发展水平与差异，陆续推出了有关于营改增政策的法规，通过统计法规主要涉及行业改革、税率、计税、免税标准等方面。营改增政策无疑给我国经济市场带来的更好的发展平台，根据统计了解到，自营改增正常实施依赖，我国普通纳税人的增值税增加了6～11%，小规模纳税人营业税、增值税均为发生变化，并且在国家对中小型企业发展的重视之下，针对部分情况小规模纳税人还可以获得零税率的优惠政策，由此可以说明营改增正常为现代经济市场带来的帮助[1]。

二、营改增政策对房地产企业带来的正面影响

营改增政策的推行涉及我国所有产业领域，其中包括了房地产企业，在营改增政策之下，房地产企业发展的规范性与正确性都得到了保障，促使房地产企业在经济市场当中，能够获得更高的发展前景。具体分析来看，因房地产企业具备增值、营业两方面的基本属性，所以在营改增的政策之下，房地产企业的发展往往会更加容易获得优惠政策，同时营改增还能帮助房地产企业对自身收益的管理，因此营改增能够为房地产企业到来正面的影响[2]。

三、营改增对房地产企业带来的负面影响

1.房地產企业纳税管理负面影响

作为税收政策之一，营改增在房地产企业的层面上，会对此企业的纳税管理造成重大影响，例如针对房地产企业固定资产折旧，营改增会导致房地产企业税收定义不明或收益降低了现象。首先在房地产企业对固定资产购进的环节上，如果依照生产类税收对其税收进行计算，会迫使此环节所产生的税收进入固定资产的成本当中，形成税收定义的不明，其次在房地产企业进行固定资产折旧环节上，如果依照消费类型税收政策，就会导致房地产企业的固定资产折旧额度贬低，不利于房地产企业的经济收益[3]。

2.房地产企业偿债能力的负面影响

在营改增政策的实施之下，现代房地产企业的偿还债务能力指标受到了明显的变化，具体表现可以分为两个部分，下文对此进行分析。

（1）如某房地产企业在进项纳税环节无法实现有效抵扣，那么就会使得企业当中部分尚未抵扣的税额变成企业流动负债，从而导致企业流动资产减少，抵消企业偿还债务的能力。

（2）因房地产工资的流动资产整体并没有大幅度的变动，所以在营改增政策下会导致其流动比例提高，加大企业偿债的负担。

（3）假设某房地产企业在进项纳税环节实现了有效的全抵扣，那么其流动资产就会得到相应的提升，而在此前提下，会因为流动负债额数并没产生变化，同样导致隆冬比例增加。

3.房地产企业采购环节影响

房地产企业的项目开展必然包括采购环节，主要采购建材一类，而因为房地产公司经营项目规模较为庞大，所以采购往往会直接与某认可的建材厂商进行合作，但也存在普通的小规模采供行为，由此首先说明房地产企业建材来源较多，而在此前提下，基于企业当中增值税进项税额抵扣的难度，导致房地产企业的采购产生税负额度加大。在此前提下，首先导致房地产采购环节成本受到增加，进而因为采购属于房地产项目开发的一部分，所以房地产整体成本也逐步增加，削减了房地产项目的经济利益空间。

4.房地产人力成本影响

房地产企业因为自身规模庞大、部门结构众多，所以需要大量的人工进行支撑，在此前提下房地产企业需要付出一定规模的资金作为人工劳动成本，据统计普遍的房地产企业每年总经济收益中的20～30%都将作为人工劳动成本。而在营改增的政策之下，导致许多房地产企业难以获得增值税专用发表，企业的人工成本无法进行抵扣，此时，使得部分零散的人工无法受到企业的管理限制，如果此类人工获得收益而不付出相应的劳动力，则就形成了收益与成本的不符，在税负的影响下，变相造成房地产企业自身加大税收支出，直接对人工成本造成影响。

四、营改增政策下房地产企业的筹划对策

1.深入了解营改增政策制度

要使房地产企业更好的适应营改增政策，就必须要加强企业对营改增制度的认知，尤其针对营改增制度当中的杠杆功能，需要引起企业高层以及财务人员的重视。在具体实行当中，房地产企业首先应当向相关人员提供学习营改增制度的机会、平台，并要求人员前往学习，其次需要时刻关注营改增制度的变化，从而为企业在营改增政策下的变革提供良好基础。

2.加强房地产企业的成本筹划

房地产企业项目规模庞大，需要通过一段较长的时间才能完成，而在项目当中会产生各种各样的成本来源，其在营改增政策下，会产生许多负面的影响。而要对此点进行改善，房地产企业应当重视项目开展中的建材采购、人工成本等其他成本项目的筹划，如此在税收层面上，就可以分摊处理房地产工程项目成本，如此就可以节省房地产企业开发工程项目的成本开支。

五、结语

营改增政策是现代我国面向经济市场各企业领域税收进行控制的制度，其有助于我国经济市场的发展。而在房地产企业角度上，因为此类企业具有双重属性，所以在营改增政策下，其财务方面会出现正面与负面的影响，本文主要结合房地产企业实施现状，对营改增政策对房地产企业带来的正面影响、负面影响进行了介绍，其中以负面影响居多，最终阐述了营改增政策下房地产企业的筹划对策。

参考文献：

[1]朱旭丹.浅析“营改增”对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].全国流通经济，2016 （10） ：68-69

[2]张雯晴.浅议营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].财经界：学术版，2016 （14） ：317-317

[3]戚兴国.营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策分析[J].财经界：学术版，2016（6） ：325-325.