房地产咨询项目的“一轴两翼”方向探索

文/刘海梅

房地产咨询项目涉及范围广、专业链条长，项目之间也有诸多交集和联系。行业内领先机构经过多年的专业积累，逐渐将城乡规划、城市更新和乡村建设三个专业领域结合起来，用综合一体化的思路整合资源，探索房地产咨询项目“一轴两翼”发展的新模式。

一、综合一体化之轴：城乡规划

（一）缘由与需求

城乡规划项目主要来源于各级政府主体,包括区、镇人民政府、各类产业园区以及特定地区的管委会，等等。在上海2035总体规划编制的大背景下，各级行政主体都开始思考地区未来发展的战略目标与导向，在上海市全域范围内形成了以市、区、镇三级为主体的2035总体规划编制热潮，也产生了大量对战略层面规划的项目需求。

一方面，在新一轮总体规划的基础上，各级行政主体对于“一张蓝图”的实施工作也将全面铺开，有待制定三年、五年、十年分时序的实施规划与行动计划，指导城镇建设与乡村发展。同时，结合总体政策导向，对“一张蓝图”的动态评估与维护工作也同样重要。这就构成了城乡规划“战略定位——行动计划——实施规划——动态维护”的主体框架。

另一方面，在新的发展趋势下，大量社会资本也开始介入到城镇建设中，尤其是特色小镇的发展，未来社会资本对于城乡规划项目也将产生更大的需求。

（二）项目发展阶段

目前城乡规划项目以“规划+”为主线，初步分为两大阶段。

1．战略规划阶段。这一阶段主要任务在于结合区域发展诉求,探索各区域未来发展的战略定位，深化落实总体规划制定的各类管控要求以及策略设想，统筹各方发展诉求，形成地区发展的“一张蓝图”。

2．规划实施阶段。在统一共识和发展蓝图的基础上，一方面应进一步深化咨询服务，开展“一张蓝图”的深化实施工作，形成分阶段实施的“一张行动清单”，开展一系列实施规划以及行动计划的编制工作，另一方面应加强对地区“一张蓝图”的维护工作，通过定期、不定期的评估工作，形成和完善区域发展指标体系，编制区域发展年度报告，建立区域发展数据平台。

（三）业务技术模块

在“多规合一”的总体要求下，城乡规划的技术要求也更加广泛，从“产、城、人、文”等四方面出发，涵盖产业、生态、风貌、交通、公共服务设施等各方面技术要求，而在新的形势下，对于资金平衡测算的需求也日益突出。未来在项目发展过程中，基于综合一体化模式要求，以“规划+”为主线，融合产业、数据、运营等业务需求，应重点针对以下四个方面开展技术创新：

1．区域产业发展模块。现有产业研究团队尚未成熟，未来应加强与各类产业研究团队的协作，培养具有产业分析能力的人才，在长期跟踪和服务的地区，建立产业发展数据库，为地区发展开展动态的评估和监测工作，提升产业研究和咨询服务的科学性。

2．以人为本的服务配套模块。充分挖掘公司本身的房地数据资源，结合外部团队的大数据基础和分析能力，逐步完善以人为本的各类数据分析，将大数据分析研究与空间有机结合，提升和创新公共服务设施、交通设施、市政设施等各类设施布局分析。在现有条件的基础上，拓展公司自身大数据分析的平台。

3．土地与空间分析模块。土地与空间模块是城乡规划的核心，结合土地二调的数据库及未来三调的信息，完善用地绩效评价、用地适宜性和敏感性评价等各类评估方法，在重点服务地区，搭建地区空间发展的GIS平台，加强地区项目动态维护机制。

4．城市规划与设计模块。城市规划与设计部分基于产业、服务以及土地等各方面的分析，核心在于方案的整合，要求具备融合各专项分析并落实到空间设计上的能力，在具体的规划设计工作中，可以采取与外部团队协作的方式，加强对地区城乡风貌和景观要素的关注,完善规划成果。

（四）项目延伸与拓展

在城乡规划业务的顶层设计上，首要目标是通过对城乡发展的长期跟踪以及规划蓝图的长期维护，深度参与城乡发展的全过程。在此基础上，依据不同项目来源，逐步向土地业务领域进行拓展。园区主体重点向园区转型板块进行拓展，区、镇级行政主体重点向乡村发展以及城市更新板块进行拓展。具体的业务包括各类法定城乡规划的编制与调整、产业咨询、园区以及城乡发展数据库的建立、地块更新的咨询、土地出让评估、成本核实以及测算、土地整治项目、村庄规划等，充分与其他业务进行衔接。

二、综合一体化两翼之一：城市更新

（一）缘由与需求

广义上的“城市更新”，就是对城市中不适应“当代”生活需求的片区进行有计划的改造，从这个意义上讲，城市更新几乎贯穿了城市发展的全过程。

《国务院关于上海市城市总体规划的批复》（国函〔2017〕147号）提出：“到2035年，上海市建设用地总规模不超过3200平方公里。坚持节约和集约利用土地，严格控制新增建设用地，加大存量用地挖潜力度，提高土地利用效率。” 根据《上海市工业区转型升级“十三五”规划》，至“十三五”期末，全市规划工业用地总规模将控制在550平方公里。

在严格控制建设用地总规模以及工业用地总量负增长的大背景下，对存量工业用地进行定期评价、加大挖潜力度，是上海市城市更新的重要举措，是上海打造创新之城、人文之城、生态之城的战略措施。

（二）项目发展阶段

从广义上讲，上海从很早就开始了自发的或有意识的城市更新活动，但近年来城市的发展对土地的利用绩效提出了更高的要求,特别是工业用地的门槛逐渐提高,成为上海城市更新的主战场。

初步判断，随着各区工业用地减量化、低效用地盘活工作的逐步推进，未来1-2年上海市产业园区转型相关项目将迎来快速发展机遇。因此，富有远见的专业机构应该未雨绸缪，以点带面，结合已经开展的各类相关业务，尽快形成一套可在全市复制推广的园区转型专业服务产业链，占领市场先机。

图1 工业园区城市更新发展阶段

（三）业务技术模块

工业园区城市更新涉及专业服务业务模块较多，包括但不限于产业用地利用信息调查、产业用地利用绩效评价、产业用地整体转型规划、产业用地转型策划、产业用地转型政策路径综合咨询、产业用地转型补地价及资金平衡测算、产业用地信息平台开发建设等技术模块。

图2 工业园区城市更新技术模块

三、综合一体化两翼之一：乡村建设

（一）缘由与需求

党的十八大将生态文明建设提升到“五位一体”的总体战略高度，党的十九大报告中十二次提及生态文明建设，并使“绿水青山就是金山银山”、“要像保护眼睛一样保护生态环境”等成为流行语。但生态文明建设并不是一个概念，而是需要实实在在的行动。《国家“十三五”生态环境保护规划》对空气质量、水环境质量、生态状况等提出了明确的指标要求。

上海积极响应国家关于生态文明建设的要求，在《上海市土地资源利用和保护“十三五”规划》中提出，至“十三五”期末，全市森林覆盖率不低于18%，河湖水面率不低于10.1%。上海在提出相关约束性指标的同时，也考虑到了自身土地供给的制约性，因此在该规划中提出对永久基本农田以外的其他农地，积极推进农、林、水复合利用。同时，在《上海市城市总体规划（2017-2035）》中也明确提出，要实现农用地复合利用，通过强化农田林网、沿路及滨河林地建设，促进农用地资源空间共享、集约利用和农、林、水一体化发展。

（二）项目发展阶段

乡村建设涉及多个方面，农、林、水复合利用无疑是一个非常重要的环节。农、林复合利用由来已久，也易于理解。但是“农、林、水复合利用数据分析及深化研究”课题，需要立足于农、林、水各条线对农、林、水的认定，整合分析农、林、水现状及规划数据，打通部门间数据共享壁垒，秉承单一性原则、现状优先原则、综合统筹原则等，分类解决目前农、林、水指标重复认定的矛盾，从而促使各部门的指标能切实落地，惠及民生。

目前，从国家层面已提出需解决农、林、水指标重复认定的问题，但还未有正式的文书，上海市级层面已开展农、林、水复合利用课题研究，不过目前还未有正式成果发布。区级层面研究农、林、水复合利用问题的，闵行区是首个。其他区虽然不同程度上存在农、林、水复合利用的研究需求，但暂时还没有启动研究。不过农、林、水复合利用在土地刚性制约的大背景下，必然会成为研究热点。

（三）业务技术模块

相对于城市，乡村的信息化技术水平较为落后。为了补齐乡村建设在信息化方面的短板，先行地区可以借助农、林、水一体化数据分析的技术模块来开展相关的工作。具体介绍如下：

1.统一的数据管理平台。从区镇角度来看，农、林、水相关数据及认定标准等相当复杂，千头万绪难以厘清，“抓手”无力，因此，迫切希望能尽快建立一个统一的农、林、水数据管理平台，以图属联动的形式，清晰明了地展现出农、林、水重叠区域，为相关决策提供技术支撑。

2.统一的认定标准。农、林、水复合利用是一种特殊形态，普遍情况是农、林、水以独立形态存在。因此，对于目前农、林、水存在的指标重叠问题，应提出各部门均能认可的统一的认定标准，以对历史遗留问题予以更正，使农、林、水的指标统计更能客观反映区域的实际情况，同时也解决同一块区域在项目开展后转为建设用地时，涉及的双指标补偿问题。

3.农、林、水复合利用模式。对于一些近郊区来说，用地相对紧张，而生态建设任务并不轻松，为使各个部门的指标均能落地，实现乡村风貌改善、景观功能提升、人民幸福指数提高等乡村振兴应有内涵，需在这些区域划定农、林、水复合利用区，并针对典型项目，提出适合本区的农、林、水复合利用模式，为未来农、林、水复合利用提供参考。

（四）项目延伸及拓展

乡村建设特别是农、林、水复合利用数据分析及深化研究本身就包含了GIS的应用。在上海农、林、水复合利用成为必然趋势的大背景下，由课题研究延伸出农、林、水复合利用专项规划，农、林、水复合利用设计方案等新的业务。另外，还可以结合目前开展的大型郊野地区，如浦江郊野公园、长兴岛郊野公园等的土地整治项目，打造多种农、林、水复合利用模式，为土地整治行业引领新风尚。