“后营改增时代”房地产业税收联动机制研究

伍辉念

摘要：2016年5月1日，房地产业、建筑业、金融业和生活服务业等四大行业全面纳入营改增，标志着国家税务总局自2012年1月1日开始推行的营改增试点工作进入了最后攻坚阶段。截止2018年4月30日，房地产业迎来营改增2周年。过去的两年，房地产业机会与挑战并存，税务风险也逐渐加剧，为更好地适应行业发展新态势，寻求新的利润增长点，税务筹划工作势在必行。文章拟以房地产业税收联动机制研究为切入口，为房地产业精益化管理提供切實可行的税收保障机制。

关键词：“后营改增时代”；房地产业；税收联动机制

一、房地产业税收联动机制

房地产业税收联动机制，意味着后营改增时代，房地产业已不能再按照营业税时代的粗放型管理模式开展税务筹划工作，而应通盘考虑房地产业各税种之间的联动关系，特别是三大主要税种（增值税、土地增值税、企业所得税）之间的联动关系。原营业税时代，作为价内税的营业税，直接影响土地增值税及企业所得税；增值税时代，作为价外税的增值税，对土地增值税及企业所得税的影响不再那么直接，他们之间的关系也变得相对复杂，文章主要研究房地产业三大主税种之间的联动机制，寻求房地产业最优税务筹划思路。

二、“后营改增时代”房地产业税收联动机制研究

（一）“后营改增时代”房地产业税收联动机制原理

假定房地产企业所有项目均执行一般计税，且不考虑其余税种的影响，构建衡量房地产业整体税负的模型如下：

RETT=增值税（VAT）+土地增值税（LVIT）+企业所得税（CIT）+ε（1）

其中：RETT-房地产业整体税负，ε-房地产业涉及的其余税种

增值税（VAT）=（房地产销售收入-对应土地款）/1.11*11%-进项税额（2）

土地增值税（LVIT）={（房地产销售收入/1.11+对应土地款/1.11*11%）-不含税扣除金额}*适用税率-不含税扣除金额*对应速算扣除数（3）

企业所得税（CIT）=（房地产销售收入/1.11-不含税成本-税金及附加-期间费用-资产减值损失+公允价值变动损益+投资收益+营业外收支净额）*适用所得税税率（4）

从上述（1）～（4）模型得知，房地产业税收联动机制原理如下：①增值税直接影响土地增值税、企业所得税；②增值税通过影响土地增值税，从而间接影响企业所得税；③土地增值税直接影响企业所得税；④企业所得税除受三大主税种影响外，还受很多其他因素的影响，比如期间费用、资产减值损失、公允价值变动损益、投资收益、营业外收支净额等。

（二）“后营改增时代”房地产业税收联动机制影响因素

从上述税收联动机制模型及相关原理得知：影响房地产业税收联动机制的因素很多，下面着重从税收联动机制的三大主要税种影响因素，剖析房地产业税收联动机制影响因素。

1.增值税影响因素

从模型（2）容易得知，影响增值税的主要因素有：房地产销售收入、允许扣除的土地款以及可以抵扣的进项税额。其中：房地产销售收入，主要受市场价格、业态分布的影响；允许扣除的土地款，一般需要取得省级以上财政票据；可抵扣的进项税额，取决于企业对进项税发票的管理程度和税务风险把控水平。

2.土地增值税影响因素

从模型（3）容易得知，影响土地增值税的主要因素有：房地产销售收入、允许扣除的土地款以及不含税扣除金额。其中：（房地产销售收入/1.11+对应土地款/1.11*11%），其实就是剔除增值税销项税额，并考虑土地款税前抵扣对土地增值税的影响；而允许扣除的土地款及不含税扣除金额，主要受企业对相关票据及增值税专用发票管理水平的影响。

3.企业所得税影响因素

从模型（4）容易得知，影响企业所得税的主要因素有：房地产销售收入、不含税成本、税金及附加、期间费用、资产减值损失、公允价值变动损益、投资收益以及营业外收支净额等。其中：房地产销售收入、不含税成本，影响因素跟增值税、土地增值税一样；税金及附加主要受增值税及土地增值税影响。

（三）“后营改增时代”房地产业税收联动机制实践意义

从税收联动机制原理及影响因素分析得知：为确保房地产业在后营改增时代，整体税负只增不减，各房地产企业需要做好以下几个方面的工作：

（1）后营改增时代，房地产业税务筹划，必须通盘考虑，不能顾此失彼，通过构建税收联动机制模型，提前筹划好项目整体税负，充分考虑增值税、土地增值税及企业所得税之间的联动关系，确保项目整体税负控制在较低水平；

（2）配备专职税务会计人员，做好增值税专用发票管理，确保增值税进项税额如数及时认证并申报抵扣；同时，需要控制好销售开盘节奏，因为销售开盘节奏直接影响增值税纳税义务时点；其次，特别注意外来取得建安企业发票，根据《国家税务总局公告2016年第70号》第五条有关规定：营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，需在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额，以免造成不必要的税费损失；

（3）房地产业因其行业特殊性，涉及的税种多达10几个，文章并未对除增值税、土地增值税及企业所得税之外的其余税种影响因素进行展开分析，实际上其余税种也是房地产业经常涉及的，比如：契税、个人所得税、房产税、印花税、土地使用税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、耕地占用税等，且这些税种同样会对房地产业三大主税种产生一定程度的影响，他们之间同样存在千丝万缕的联系。这些税种如果筹划不好，也会对房地产企业整体税负造成不可估量的影响，甚至引发不必要的税务风险。房地产企业可以通过具体数据对税收联动机制模型进行实证分析，并结合项目具体实际情况，寻求所开发项目综合税负的动态最优平衡。

三、“后营改增时代”房地产业税收联动机制未来预期

房地产业自2016年5月1日纳入营改增以来，全行业减税取得了明显的成效，但因不同企业情况各不相同，并不见得所有企业都实现了一定程度的减税，相反，有的房地产企业，营改增后，其税负不降反增，这是一个值得房地产企业深入思考的问题。文章通过构建房地产业税收联动机制模型，对房地产业税收联动机制原理及其影响因素进行了剖析，为房地产业从容应对后营改增时代税务筹划，加强税收精细化管理，严控税务风险，实现整体税负相对较低水平，确保公司预期利润顺利达标，起到了一定的指导意义。

参考文献：

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[2]陈素娣.“营改增”对房地产企业财务管理的影响分析[J].经营管理者，2016（09）：62.

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