浅谈旧城改造中集资房面积测绘及质量控制

摘 要：在快速的城市化发展进程中，为完善城市功能，提升城市形象和提高市民生活质量，旧城改造应运而生，它是城市化和经济发展的必然产物，旧城区中的集资房普遍存在基础设施水平落后，土地利用率低，布局零乱，环境恶劣，城镇功能体系不健全等问题，无法适应社会经济发展的需要。因此，旧城改造中集资房也占有一定的比重。集资房面积测绘则关乎被拆迁人实际利益，也牵动整个旧城改造项目进程，本文就工作以来在旧城改造中涉及集资房面积测绘的几个问题及测绘质量控制简单论述。

关键词：旧城改造；集资房；面积测绘；测绘质量控制

DOI：10.16640/j.cnki.37-1222/t.2018.14.216

在城市化的发展进程中，旧城改造旨在解决城市老化问题，健全城市的结构功能体系，繁荣城市经济、保护城市生态环境，旧城改造的过程中始终坚守“以人为本的”的方针，以改善人民的生活质量为最重要的目标，尽最大努力满足人民日益增长的物质文化需求；而集资房作为历史遗留问题，集资房权属面积来源多样，集资房面积测绘工作难点多，本文就工作以来在本地区旧城改造中测绘工作问题简单论述。

1 集资房作为历史遗留问题的成因

集资房作为历史遗留问题，除了上世纪90年代房地产开发初期市场供需、利润驱动等经济因素外，法律政策变化较大、政府监管缺位是其重要成因。另外，我国实行的是二元制土地管理制度，早期的法律及有关政策允许非村民购买农村房屋，且非村民利用集体土地建房的用地审批手续相对简便：

（1）1987年1月1日至1998年12月31日期间施行的原《土地管理法》规定用地经县级政府批准后非村民可以使用集体建设用地。

（2）按照原国家土地管理局《关于确定土地权属问题的若干意见》（〔1989〕国土[籍]字第73号）规定，非村民可以购买集体土地上的房屋，且房屋售出后无需办理报批手续土地即属国有。

因此，土地管理的法律政策逐步趋紧，加之城市规划的调整、早期村镇规划不完善，导致集资房萌生于特定历史时期，且存续至今也难以按现行规定完善手续。

2 本地区旧城改造中集资房涉及几类面积问题

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第九条：房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。依据上述规定对旧城改造中涉及的的房屋权属情况汇总。房屋调查表可当在旧城改造项目公布栏中进行公示。旧城改造项目中的房屋性质、用途和建筑面积，一般以房屋所有权证、房屋登记簿的记载为准；房屋所有权证与房屋登记簿的记载存在不同，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经取得房屋所有权证及未能提供土地来源的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

依据上述规定，旧城改造过程必须对房屋进行房屋权属面积调查，在本地集资房调查中经常遇到如下几类面积问题：

（1）集资房购买者仅能提供购房单，购房单上的建筑面积仅供参考，不作为办理房屋所有权证的依据，甚至部分集资房连建筑总产权也不曾办理登记。

（2）一些集资房为早期职工建设的福利房等，因受当时相关福利分房政策的种种限制，在办理房屋所有权证时房屋的实际建筑面积与房屋所有权证上所载明的产权面积往往会有所出入。最明显的就是存在楼上楼下完全一致户型的两套住宅，其两本房屋所有权证上所记载产权面积也不一致，这其中有的是面积数值保留位数不同引起的，还有是由当时相关政策及其它因素造成的。

（3）部分集资房房屋所有权证中载明建筑面积不符合房产测绘规范的计算标准，在早期房产测绘规范未实施之前，房屋的权属面积的实际建筑面积扣除阳台和楼梯的面积（或者依据房屋测量规范扣除1/2阳台面积和楼梯面积），即我们所说的套内实用建筑面积。

（4）在生产生活过程中，业主在原有产权范围基础上进行修建，即我们所谓的违章建筑，这多出现在集资房一层部分，甚至于整梯户型为加设卫生间等，在集资房原有基础上加建附属楼。

3 旧城改造中集资房面积测绘问题

我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，对违章建筑面积明确规定不予补偿，因而，在旧城改造中集资房面积测绘必须了解集资房房屋权属登记情况，依据记载的建筑面积大小、结构情况、土地性质及使用状况等情况，结合房屋实际情况测绘。

从政策角度分析：在申请办理房屋产权初始登记测绘的必备条件：建设工程规划许可证、国有或集体土地使用权证、房屋竣工情况（房屋规划核实意见书）、房屋所有权人合法的材料证明。而集资房的实际面积往往大于或者小于建设工程规划许可证上规划的面积，甚至于当时未能提供建设工程规划材料。依据相关的法律规定，无法提供建筑工程规划材料的建筑及构造物均属于违章建筑。拆迁时不予补偿。如果产权登记面积与实际面积有误差，如何认定呢？这涉及到旧城改造项目管理的工作，在进行集资房测绘中，我们作为测绘中介机构应该对房屋权属面积进行调查，并结合实际测绘成果，从测绘层面上出具如下分析：

上述面积汇总表以我们实际测绘房屋面积为基础，重点分析其同集资房中记载的面积差异，能够很好的体现两者之间的面积关系，其中：房屋101及201、301等的差异属于上述面积差异中的第二类面积问题，差额在0.01部分则属于计算误差范围，如果差异太大，则可以分析是否是上文中提及的第三、四类差异，至于第一类问题一般在产权面积部分修改为购房单面积，然后根据第二至四类问题进行分析，并將差异发生原因进行标识，为旧城改造集资房计算问题提供面积参考。

4 集资房改造面积测绘中如何进行质量控制

面积测绘是涉及到很多复杂的技术指标，如何确保面积测绘的成果达到质量要求，依据测绘技术进行规范化的操作是必不可少的，面积测绘的相关数据，准确的房产信息在现实管理工作中得以充分利用。

（1）测绘是一项复杂性、专业性、技术性的工作，工作流程务必详尽，在集资房面积测绘工作开始前首先对作业项目深入了解，并保障其测绘设备功能完整性，制定出切实可行的测绘技术方案。并在项目测绘准备阶段，针对整个项目方案进行讨论，制定项目设计技术任务书并对整个可行性方案進行技术交底工作，确实做好测绘质量的控制。

（2）集资房测绘项目应该从遵循国家标准《房产测量规范》对符合建筑面积计算规定如下：a、有上盖；b、有围护物；c、结构牢固；d、有实际使用功能；e、层高2.20米以上（含2.20米）永久性建筑。实际集资房测绘中我们则经常需要处理如下几个面积计算问题：

1）集资房中总建筑面积控制问题，一般我们依据项目技术交底文件及测绘操作流程的要求，对各幢集资房进行总建筑面积测绘，优先保证整幢建筑面积的准确性。特别注意：

①阳台在房屋露台、晒台、退台、天面上投影面积部分；上部楼板高度超过两个自然层的未封闭阳台、挑廊、无柱走廊等均不计入建筑面积；

②非落地的凸窗部分，落地凸窗层高小于2.20米部分等不计入计入建筑面积等等。

2）集资房面积分摊方案参考《房产测量规范》的相关规定，依据现状测量中确定外墙墙厚，楼梯间（含1/2墙）范围，屋面层中涉及面积计算的楼梯梯间、检查井、管道井、风井等等。采用合理的分摊方案计算各分户面积。

（3）实行测绘成果审核验收机制：在验收过程中，确定二级检查和验收的检查依据、过程检查方法，拟定验收方案，落实二级检查制度。

（4）集资房测绘成果档案管理：相关人员在审查无误后对测绘结果进行归纳和统一管理，把最初的测绘图件与测绘结果结合起来，完善档案管理制度，以保证测绘档案完整性及项目的管理的增值。

总之，测绘的重要性已获得广泛认可，目前正处于开发和完善时期，优化测绘流程管理，依据测绘规范，完善档案管理，相关资料和信息在实际应用成为不可缺少的内容，测绘数据关键在于精确性，它为旧城改造中集资房测绘管理提供最基础的资料和数据信息服务。

5 结语

旧城改造历来是城市建设中最复杂、涉及面最广的系统性社会工程，房产的面积测绘则是群众最关注的权益问题。本文简单论述城市旧城改造集资房面积存在的问题和质量保证措施，综合分析各方面的因素，坚持“质量第一”的方针，既要保证项目进程、又要不伤害人民群众的切身利益，坚持公平、公开、公正，实现社会和谐及经济效益的可持续发展。

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作者简介：张进宝（1983-），男，福建泉州人，本科，工程师，研究方向：房屋产权产籍测绘、拆迁测绘、工程测量。