无锡市房地产价格影响因素的实证研究
2018-08-15于越周禹含
于越 周禹含
摘要：文章从无锡市2007-2016年房地产发展状况出发，结合国内外对学者对影响房价因素的研究，选定了所要分析的七个因素：即土地价格、常住人口数、居民收入、经济发展水平、利率、物价水平和消费者心理预期，并提出假设。实证研究中应用统计分析和主成分法建立多元回归模型，验证了人口、居民收入、经济发展水平、地价和前期房价是影响无锡市即期房价的重要因素，从而以无锡市为例，为制定政策和调控房价提供了相关建议和理论依据。
关键词：房地产价格：影响因素：实证研究
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1008-4428（2018）01-54-04
一、引言
房地产行业作为我国国民经济的支柱产业，一直以来都是业界关注的焦点。进入新世纪以来，全国各地的房地产市场都以迅猛的势头向前发展，尤其是经济较为发达的东部地区，住宅市场更是持续火爆，房价连年飞涨。从房地产本身来看，伴随经济社会的进步以及通货膨胀的加剧，房价适度上扬是正常情况，居民固定资产增值还会进一步拉动消费需求，增强宏观经济活力。但我国房产市场价格近十年涨幅过高，在部分地区已经超出了居民的实际购买力，旺盛的投机需求推动房价过快上涨势必造成房屋供求失衡与泡沫经济，泡沫严重到一定程度，破裂后引发的经济危机会招致大量的企业倒闭潮，失业下岗潮，政治和社会危机加剧，美国房地产泡沫与次贷危机和东南亚金融危机都为我们敲响了警钟。同时还应认识到，由于我国区域经济发展不平衡，各地房产市场表现也不尽相同，部分城市由于开发过度，大量的房地产库存也制约着经济腾飞。因此，从供给侧与需求侧发力，去泡沫和去库存都是房地产行业下一步发力的重中之重。
在国家宏观调控下，无锡市房地产市场近几年表现亮眼，文章从影响房地产价格的若干因素出发，结合无锡市2007—2016年十年的房地产价格市场表现，运用实证分析方法，得到影响无锡市房地产价格的主要因素，并且定量地分析这些因素对房价有怎样的影响及其影响程度，以便为无锡市房地产市场发展提供建议，为其他地市房地产价格调控提供借鉴与参考。
二、文献述评
目前，国内外学者基于不同角度对影响房地产市场价格波动的因素展开了大量的研究。Abraham等（1992）对美国三十个城市的实证分析表明房地产价格的上涨与就业率、收入及建设成本有直接关系。Michael White，Diana Kasparova（1996）建立了供需模型来量化住宅价格，根据部分欧盟国家生产总值、货币政策等宏观因素分析房价变动曲线。Wheaton和Nechayev（2008）通过对美国59个城市在1998—2005年间的统计数据进行分析，认为利率并不能很好地解释房价的波动，且两者存在着复杂的关系。英国Noah KofiKarley博士结合加纳的住房问题提出居民住房消費能力是房地产发展至关重要的条件。贝尔特拉提和莫拉那（Beltratti&Morana，2010）研究发现影响欧美、加拿大等G7国家40%的房价变动变量是股市波动、通货膨胀、利率政策和原油价格，主成分分析法进一步说明各国房地产市场已经具备某种宏观联动。
由于房地产价格调控出现了新的政策，我国对房价的研究也开始由以往的理论研究转变成现在的实证研究。在对房地产价格的影响因素研究中，贺胜兵（2006）、白霜（2008）、齐千（2011）、安辉、王瑞东（2013）、汤文彬（2016）都发现诸多影响房地产价格变动的重要因素。贺胜兵（2006）从需求和供给出发，明确了城镇住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地产投机和人民币升值预期等因素导致的房地产需求扩张是房价上涨的首要因素。而北京、上海、武汉的实例证明住房建造成本和地价从供给影响房价。白霜（2008）通过对除港、澳、台外的31个省（市、区）的经济基本面和房地产价格的Panel数据进行实证分析，认为房地产价格的主要影响因素除消费者购买力外，还包括产品成本、企业数量、人均资源占有量、投资状况以及税收政策。齐千（2011）在此基础上加入了利率和房地产开发投资额因素的影响。安辉、王瑞东（2013）综合考察了经济基本面与非经济基本面对房地产价格的影响，认为土地政策和保障房政策对房地产价格的影响虽然存在一定时滞，但对房地产价格的影响是长期的且效果明显。汤文彬（2016）从现代资产定价理论和供求理论实证分析了不同层级城市影响房价的主要因素。
综上可见，国内外的众多学者关于房地产价格影响因素研究范围主要从消费者需求及房地产市场供给、政策、宏观经济等三个方面进行研究。国外学者研究起步较早，研究角度多样；国内研究从我国国情出发，成果也颇为丰富，但相较国外起步稍晚，且目前针对区域房地产价格影响因素的研究较少，结合学者们的研究角度和实际情况，文章拟从影响无锡市房地产价格供需双方具有代表性的影响因素出发进行分析，希望通过理论分析和实证检验，定性与定量结合地说明不同因素对单一地区房价的影响程度。
三、理论基础与研究假设
无锡市房地产价格受多种因素影响，根据综合文献和前期调研的结果，文章确定影响无锡房价的主要因素是土地价格、常住人口数、居民收入、经济发展水平、利率、物价水平和消费者心理预期。具体分述如下：
（一）土地价格
土地资源是房地产开发的源头，土拍的价格直接影响建造成本，构成了价格底线。受无锡对土地开发面积的供给侧限制，地价的攀升传导到消费者层次就是房价的上涨。因此，文章提出假设：
H1：房地产价格与土地价格成正相关。
（二）常住人口数
常住人口数反映了购房的潜在需求，伴随本地放开二孩政策和外地人口的不断涌入，常住人口数增加使购房的需求侧进一步受刺激，供小于求势必导致房价上升。因此，文章提出假设：
H2：房地产价格与常住人口数成正相关。
（三）居民收入
马斯洛需求层次理论中，住房是第二层次的需求，人均可支配收入越多，居民改善生活环境的欲望越强烈，同时进行大宗资产投资保值增值的意愿有了与之匹配的购买力，从需求侧拉动房价上升。因此，文章提出假设：
H3：房地产价格与居民收入成正相关。
（四）经济发展水平
城市的经济发展水平宏观影响房地产市场活跃程度，经济发展水平高，多层次产业协同发展会增加更多的就业机会，间接从人口角度促进房价上涨，同时城市的经济水平还影响宜居城市建设，无锡近几年房价节节攀升与经济腾飞有着密不可分的关系，回归分析中表征经济发展水平的是GDP。因此，文章提出假设：
H4：房地产价格与城市GDP成正相关。
（五）贷款利率
贷款利率作为金融市场的一种主要货币政策手段，同样影响着房地产价格，贷款利率越高，购房者迫于还贷压力购房需求越低，贷款利率越低，减轻的还贷压力会吸引更多的人置业。因此，文章提出假设：
H5：房地产价格与贷款利率成负相关。
（六）物价水平
物价水平直接影响房地产价格，通货膨胀会从土地、建材、人工等方面抬高开发成本，同时给投机者以购房增值利好的心理预期，从而提高房地产价格。因此，文章提出假设：
H6：房地产价格与物价水平成正相关。
（七）消费心理预期
购房者常会根据前期房价预测即期乃至后期房价走势，存在“买涨不买跌”的观点，因此前期房价亦会通过消费心理预期影响投机需求，影响即期价格。因此，文章提出假设：
H7：即期房地产价格与前期房地产价格成正相关。
四、研究设计
（一）样本选择
五、实证分析
（一）描述性统计分析首先对各研究变量进行描述性统计，统计结果见下表
由表1可知，自2007-2016年间，无锡市房地产均价从4135元每平方米涨到10364元每平方米。平均每年涨幅为604.9元每平方米，影响房价的因素数值上也有不同程度的上升，其中人均可支配收入、GDP标准差较大，十年间变动幅度较大，证明无锡市经济发展迅速，人民生活水平得到了明显提高。
（二）相关性检验
主要变量的相关性检验结果见表2：
由表格可见，其中Nt与It-1相关系数0.8516，Nt与GDPt相关系数0.9334，It-1与GDPt相关系数0.9779，N。与Pt-1相关系数0.9659，It-1与Pt-1相关系数0.8478，GDPt与Pt-1相关系数0.9369，都表明变量间存在很大程度的多重共线性，为排除该问题对模型构建的影响，我们采用主成分分析法来筛选考察变量的组成。
由Cumulative可见，前三个特征值的累计贡献率已达到90.99%，即可用前三个主成分代替原始的7个变量。
前三个主成分分别为：
将各年相关变量值代入即可得到compl，2，3的对应值。
（三）回归分析
经过逐步回归得到
模型P值为0.0043<0.01则模型高度显著，得到回归模型如下：
（四）实证结果与分析
通过实证分析得出Y=3167.41096+0.08905*Nt+0.09037*It-1+0.09311*GDPt+934.01591*Ct+0.08726*Pt-1+σ，即无锡市即期房地产价格与常住人口数量、人均可支配收入、GDP、地价和前期房地产价格成正相关，与物价水平、贷款利率相关关系不如以上因素显著而被排除，较好地支持了假设一、二、三、四、七。由各变量的系数均在0.09左右可以看出，常住人口数量Nt、人均可支配收入It-1、GDP。和前期房地产价格Pt-1对即期房价的影响较为接近且并不起到主要作用，而土地价格的眈例系数为934.01591，对无锡市房价的影响能力很强。
因此我们可以推测，随着常住人口数的增加、居民收入和城市GDP的增长、地价的攀升和前期房价上涨带来的心理预期，需求加大，供给缩紧，即期房地产会上涨，而物价水平和贷款利率影响程度较低，有待进一步深入研究。同时，综合来看，在统计数据准确和模型设计合理的情况下，地价上涨成为房价上涨的决定性因素。以上结果说明，供给侧和需求侧的双向因素共同发力促进无锡市房价上涨，而地价上涨是直接诱因。
五、结论与建議
文章深入分析了影响无锡市房地产价格的重要因素，实证研究表明：影响无锡市2007-2016年房地产价格的因素是综合性的，从回归模型来看，人口数量、GDP、人均可支配收入、地价和前期房价与即期房价成正相关。GDP人均可支配收入的增加表明区域经济和居民生活水平的提高，房地产作为一种商品，在经济繁荣时售价也会相应上扬。人口增加使得城镇化速度加快，直接拉动住房需求。同样，前期房价的走高反映了消费者的心理预期，无论是出于投机需求还是实际居住需求都给房地产业带来了较好的行情。当然，就分析结果看来，影响无锡房价的供给侧驱动力主要是土地价格，土地购置成本的增加使得商品房建造成本也相应上升，带动售价水涨船高。而贷款利率、物价水平虽然在前期理论分析部分与房价有所关联，实证分析部分的相关性并不如其他因素显著，因此，政府调控房价的主要发力点可以放在影响较大的因素上，对症下药。
根据实证分析的结果，在无锡市房地产市场的实际情况基础上，对无锡市今后房价调控和其他城市楼市改革提出如下政策建议：
（一）结合人口政策和城镇化水平，因地制宜出台保障措施
人口与房地产价格波动成正相关，相应对于无锡市，在经济高速发展和二孩政策放开后，外来人口来锡务工定居的数量和本地人口出生率都会有所增长，家庭成员和家庭数目的增加都会从需求侧拉动房价，政府应当加大经济适用房的建设力度，缓解房屋需求刚性，保障中低收入阶层利益，改善民生。对于房地产库存严重的中西部地区，推进农村土地制度和户籍制度改革，鼓励农民进城买房，同时加大购房优惠力度，刺激购房需求，加快新型城镇化进程。
（二）多种经济手段协同发力，促进区域经济腾飞，切实提高居民收入
地区生产总值和人均可支配收入都与房价成正相关，在无锡市经济高速发展期间，人民的收入增加了，房地产市场也供销两旺，这是一个良好的循环，对中西部地区去库存有一定的指导意义，结合地域特色大力建设产业经济和区域经济，提升人民生活水平和幸福感，从而从源头上增强消费者购房能力。
（三）规范土地交易市场，严格控制土地供给量
土地价格是影响房地产价格的主要因素，而当前我国土地供给制度仍有缺陷，地方政府对土地出让资金的财政依赖度较高，因此更应该严格把控规划、审批和交易等环节，从源头上打击“囤地”“圈地”等违法投机行为，避免房地产供给超标，空置率过高加剧楼市泡沫。同时调节土地供给结构，加大保障房建设用地规划，平抑房价。
（四）合理引导购房需求，通过宏观调控抑制投机需求
高涨的前期房价会给投机者带来利好预期，炒房行为会抬高即期房价，因此对于房地产业亟待去泡沫的东部地区，应当采用宏观调控政策来限购、提高投机者购房门槛。政府还应规范市场经营行为和消费行为，加大对违法违规行为的打击力度，促进政策信息公开透明化，减少信息不对称，引导消费者树立正确理性的购房观念，量力而行。刚性购房者应关注楼市动向，结合国家房地产调控政策選择合适的购房时机。
目前，我国经济处于新常态背景下，房地产行业也进入了发展的新时代，纵观无锡市房地产市场的发展历史，其价格受到多种因素影响，通过对这些因素定性定量分析，我们可以在房价的波动范围中合理预测未来变化趋势及规律，更好地指导实践，并为其他区域去泡沫、去库存、建立房价调控机制提供借鉴。
