商业综合体建筑设计分析

2018-08-15胡钧璞

山西建筑 2018年19期

胡钧璞

(山西省建筑设计研究院,山西太原 030013)

1 中国商业形态的起源及发展

中国古代商业的产生发展是伴随着城市的产生发展而来的。大致经历了四个发展过程。第一过程为原始社会晚期和夏、商、周三代，氏族的聚居以及相互之间的斗争，集体防御的城市出现了，随之而来原始的商业交换活动开始了。第二过程为春秋至汉。“市”出现了，专门作为商业和手工业的活动场所，与“里”形成“里坊制”。第三过程为三国至唐。“里”与“市”得到进一步的发展，管制放松。“十里长街市井连”商业得到了较大的发展。第四过程为宋代以后，开放式街市区形成，“里坊制”取消，商业得到了极大的发展。

原始商业以集市作为商业交换的场所，它们既是商业交易场所，又是城际贸易与长途贩运的集散地。同时又存在城市中的沿街商铺的商业形式，他们既是商业交换的点，又是商业活动的线，整个带动城市商业活动的面。所以归纳最初的商业建筑形态——集市和店铺。

2 近代商业的快速发展形式

随着近代社会的快速发展，商业形态也由“以物易物”“日中为市”的市场、前店后坊式的店铺形式发展为多种建筑形态。

从20世纪开始，百货商店逐渐盛行，经营范围也越来越广泛，商品种类多样，花色品种齐全，兼备专业商店和综合商店的优势，能够满足消费者多方面的购物要求。直到20世纪末，随着购物习惯和方式的转变，消费者的购物需求增长较快，超级市场应运而生。到21世纪，人们商业行为不仅仅是购物，更多的是通过逛街购物达到体验消费、社交的目的，多种新型的商业模式蓬勃发展，其中商业综合体为其中的一种。下面本文将以商业综合体中商业零售为分析对象。

3 商业综合体的类型及模式

3.1 商业综合体的概念

商业综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐等多种核心功能于一体的“商业之城”。

3.2 商业经营模式

1)统一经营(全部持有)。优点：业态控制，可按整体定位和布局引入特定商户，尤其引入主力商户统一经营管理有利于经营，保证商业整体的宣传和运营，确保服务质量，有利于前期降低租金以培育商户，为长期商业增值提供保障(后期资本运作)，有利于提高商业的成功率，为其他物业提供增值。缺点：资金回收期长，开发商风险较大。

2)直接销售(全部销售)。优点：资金回收速度快。缺点：无业态控制，影响项目整体形象和销售，不利于统一管理，从而对经营不利。

3)持有70%～80%，销售20%～30%。持有与销售比例，根据不同财务要求，比例有所变动。具备持有物业与销售物业的优缺点。

3.3 商业定位

通过对项目所处区域、周边环境及现有商业的分析，可以进行项目商业定位，见表1。

表1 商业定位表

3.4 商业综合体商业零售部分

商业综合体商业零售部分包括Shopping Mall、室内外步行街等两部分。

Shopping Mall：其中有百货商场、精品店街、各主力店、超市。该部分建筑将大部分自持。

室内(外)步行街区：一般2层～3层，与Shopping Mall主入口连接，功能以特色餐饮、中小型主力店(100 m2～500 m2)、休闲性质商店为主。该部分建筑将大部分销售。

3.5 商业消费行为分析

商业最初定位应该确定商业人群消费行为。目前流行商业消费有以下几种：潮汐消费(娱乐主力、时尚小铺)、超前消费(轻奢品牌、个性品牌)、个性消费(定制服务)、潮流消费(时尚小铺、聚会餐饮)、体验消费(参与实体店、互联网+、送货到家)。

3.6 商业业态组成

商业消费行为决定商业业态的组成，商业业态现在以体验性消费为主，辅以其他消费。商业业态主要为：生活超市、餐饮、影院、品牌零售连锁、休闲娱乐场所。

4 商业建筑空间形态及动线设计

1)商业建筑空间组织上，以广场、商业街两种方式进行空间组织，总结为室内(外)商业街、室内(外)商业广场、室内外商业街+室内外商业广场。

2)商业入口层的价值最大化：单首层、双首层、三首层。商业项目中人所共知的一个原则：楼层越高商业价值越低。所以在商业空间组织上，尽量利用下沉广场以及扶梯，将地下层以及2层进行充分的商业价值开发。

3)商业流线。

商业的流线设计中包括：商业内部人流设计、商业人车流线设计、商业后勤流线设计。商业内部人流设计是重中之重。

a.商业内部人流设计分为水平动线设计和垂直动线设计。水平动线设计应采用环形动线设计，这样能够避免商业的尽端式出现，降低顾客的购物的趣味性。同时在环形动线的基础上尽量增加支路环状动线，方便顾客的选择性和购物的多样性。比如上海金虹桥商业综合体。商业总体采用商业广场+商业街的模式，水平动线为一个主动线+一个支动线，动线明确不单调，空间层次丰富，商业街趣味性足。商业垂直流线应注重连续自然的过渡，将水平流线导入垂直流线。载体空间为商业广场及商业街，载体工具为垂直电梯以及扶梯、景观楼梯，消除垂直空间的不连续性，方便顾客的购物体验。以难波公园(如图1所示)为例，通过垂直电梯和景观楼梯，将地上商业空间进行了很好的连接，创造了商业的价值最大化和顾客购物体验最大化。

b.商业人车分流设计。目前商业尽量做到人车分流，总结有三种形式：地下车库(上店下库)、楼层车库(北京金源世纪，前店后库)、屋顶停车(下店上库)，经常三种形式混合实施。集中停车库的选择根据场地的形式以及功能组合的要求进行配置，分散配置既能解决停车要求，又可分散平均满足各功能区块的停车要求。地面停车作为补充，不可大量设置。

c.商业物流组织。商业后勤流线设计包括货物流、废物流设计。此流线应与商业动线流线进行分区或分时分开设计。分区设计通常采用入口处通过地下车库进入，设置货车停靠区以及垃圾回收站，结合地上功能分区的设置要求，分片分组设置货物梯，地上部分结合后勤通廊设置货物流线，商业物流动线与人流动线车顶分开。分时设计与分区设计区别在于垂直电梯及货物通道与人流通道合并，商业定时进行物流组织，一般商业规模较小时，采用此种方式。以上海嘉里中心(如图2所示)为例。

d.商业空间尺度。目前商业形式为主力店+商铺+街或广场。那么街道、广场及商铺的尺度如何既关系到商业空间的好坏，又关系到商业能否价值最大化。

街道的尺度：

合理的街道宽度原则：当人流动线两侧都布置商铺时，一般人流动线的最小宽度是6 m，宜人宽度在9 m左右。当主要人流动线的中央布置休息空间、座椅、植物、货亭、花坛或者雕塑等时，那么宽度可达13 m～15 m，除了能保证正常人流顺利通行之外，还能承受高峰时期的人流荷载。人流动线的宽度的设定必须能保证每侧商店都有3 m的净步行空间。内部动线宽度D与高度H之比在1∶1左右，空间感受比较舒适，尽量不要超过1∶3。在实际生活中道路空间感受不是静止的，而是在持续行进中逐渐形成，因此道路长度L与宽度D，则是道路连续性和统一性的重要指标。街道长度控制在280 m～350 m为宜。如：苏州万科美好广场内街宽度9 m～12 m，上海正大乐城街区宽度10 m～13 m，上海大宁国际街区宽度9 m～15 m。

中心广场尺度：

广场的主要围合方式有：四面围合、三面围合、两面围合与单面围合。四面围合和三面围合的空间封闭感相对较好，向心力强。

如果将广场平面形态简化成一个大致的矩形，以L代表矩形的长度，D代表矩形的宽度，历史上的广场经验数据表明，L/D<3为宜，以确保广场不至于从节点型空间变为细长的线型空间。同样以H为矩形周边垂直街边的平均高度，D/H也有比例上的要求，以确保广场空间产生向心内聚而不离散的围合感。

入口广场尺度：

设置入口广场要通过设计尽量吸引人流从主入口进入商街。广场要考虑举办运营活动的可能。

a.主入口广场常见面积为500 m～1 000 m。

b.主入口通道常见宽度为10 m～20 m。

c.主入口离最近的垂直交通相距一般为20 m左右。

大宁国际广场入口广场面积约为500 m2。

商铺的划分尺度：

商铺划分一般进深在10 m～16 m为宜，总面积根据销售情况而定，为了降低投资门槛，实现快速化的目的，建议商铺控制在100 m2左右(见图3)。那么商业街的一半尺度即铺深+消防楼梯+通道，最小约为30 m。

主力店商铺尺度根据各店要求不一致，面积大小位置均不一致。

5 商业建筑第五立面的利用

商业建筑寸土寸金，在充分开发挖掘地上、地下空间的前提下，最大化利用商业屋顶及第五立面的空间。以下举例说明，上海国金中心屋顶设置咖啡厅、茶吧以及小游园，内隐藏设备用房，给3层～4层商业空间提供了类地面空间，利于商业人流向较高层次商业疏导。上海金虹桥商业中心(见图4)，通过层层退台空间，在第4层设置局部屋顶花园，同时在第5层屋顶设置了哞哞农场，进一步带动了高层次商业的人流量，同时引导人流步移景异，在向上过程中获得充满趣味性的购物体验。